最高人民法院判例

以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款人不能按期還款的，出借人不能請求履行買賣合同

閱讀提示：有些債權(quán)人想要“雙保險(xiǎn)”，于是在簽訂民間借貸合同同時，簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保。這種情況下，借款人不能按期還款，出借人能否請求履行買賣合同？《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》出臺之前的司法實(shí)踐中對該問題的裁判觀點(diǎn)不一，有的裁判文書認(rèn)為可以請求履行，有的裁判文書認(rèn)為不能請求履行。

針對該問題，2015年公布的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》已明確：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”由于司法解釋已經(jīng)對這個問題作出了明確的規(guī)定，當(dāng)事人對此問題應(yīng)有明確的預(yù)期，也建議債權(quán)人不必再試圖“雙保險(xiǎn)”，在簽訂民間借貸合同同時，不應(yīng)簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保。必要時可簽訂抵押擔(dān)保合同、辦理抵押登記，簽訂抵押擔(dān)保合同并辦理抵押登記才是最可靠的擔(dān)保：不僅可以避免債務(wù)人“逃債”，在所有債權(quán)人中還享有優(yōu)先受償權(quán)。

裁判要旨

以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，雙方真實(shí)的法律關(guān)系是民間借貸關(guān)系。出借人向借款人支付的款項(xiàng)實(shí)為借款，并非買賣合同價(jià)款，出借人并未履行買賣合同的價(jià)款支付義務(wù)。故借款到期后借款人不能還款的，出借人無權(quán)請求履行買賣合同。

案情簡介

一、2006年12月，鄭某與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》，約定鄭某向拓海公司購買案涉商鋪，價(jià)款300萬元。后鄭某支付了款項(xiàng)，拓海公司向鄭某出具《收據(jù)》，載明收到購房款300萬元，雙方辦理了房屋預(yù)售備案登記。

二、鄭某與拓海公司就上述300萬元款項(xiàng)又簽訂了一份《借款合同》，約定：如拓海公司未能按期還款，雙方另行協(xié)商還款時間，拓海公司每月支付資金占用費(fèi)15萬元；如拓海公司未按時還清借款，又不按月支付資金占用費(fèi)，拓海公司應(yīng)按《商品房買賣合同》約定協(xié)助將案涉商鋪登記到鄭某名下。

三、2008年6月，余某與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：余某向拓海公司購買案涉商鋪，價(jià)款1523.2萬元。合同簽訂后，拓海公司將該商鋪交付余某，并向余某出具《收據(jù)》，載明收到購房款1523.2萬元。

四、余某向北海市中院提起訴訟，請求：確認(rèn)鄭某與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》無效；確認(rèn)余某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效；拓海公司協(xié)助余某辦理案涉商鋪房產(chǎn)登記手續(xù)。鄭某提起反訴，請求：確認(rèn)鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效；拓海公司將案涉商鋪登記到鄭某名下，并交付房產(chǎn)。

五、北海市中院認(rèn)為，因鄭某簽訂的商品房買賣合同在先并辦理了備案登記手續(xù)，對涉案房屋的請求權(quán)享有物權(quán)的效力，判決余某、鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》均合法有效；拓海公司將商鋪交付給鄭某，在完善初始登記后將權(quán)屬權(quán)證辦理至鄭某名下。

六、余某不服北海市中院判決，向廣西高院提起上訴。廣西高院認(rèn)為鄭某支付的300萬元實(shí)為履行出借義務(wù)，其與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》因未支付購房款而沒有實(shí)際履行，且辦理的房屋預(yù)售備案登記不產(chǎn)生物權(quán)效力。判決：余某、鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》均合法有效；拓海公司在完善初始登記后將權(quán)屬權(quán)證辦理至余某名下。

七、鄭某不服廣西高院判決，向最高法院申請?jiān)賹彙Ｗ罡叻ㄔ翰枚g回再審申請。

裁判要點(diǎn)

鄭某與拓海公司之間真實(shí)法律關(guān)系是民間借貸，《商品房買賣合同》只是作為《借款合同》的擔(dān)保。鄭某支付給拓海公司的款項(xiàng)為借款，并非購房款，故其未履行《商品房買賣合同》的價(jià)款支付義務(wù)，《商品房買賣合同》并未實(shí)際履行，因此鄭某不能主張履行《商品房買賣合同》。

此外，雖然鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》辦理了商品房預(yù)售合同登記備案，但是商品房預(yù)售合同登記備案是國家對不動產(chǎn)交易的一種行政管理方式，并非《物權(quán)法》第二十條規(guī)定的預(yù)告登記，不產(chǎn)生登記請求權(quán)的物權(quán)效力。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、有些債權(quán)人想要“雙保險(xiǎn)”，于是在簽訂民間借貸合同同時，簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保。其實(shí)這種擔(dān)保是不牢靠的。以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，不會產(chǎn)生抵押權(quán)效力，也無權(quán)請求履行買賣合同。當(dāng)事人欲以不動產(chǎn)為借貸合同設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的，應(yīng)按《物權(quán)法》規(guī)定簽訂擔(dān)保合同并辦理抵押登記手續(xù)，那才是最可靠的擔(dān)保：不僅債務(wù)人無法“逃債”，而且一旦債務(wù)人“破產(chǎn)”失去清償能力，辦理了抵押登記的債權(quán)人在所有債權(quán)人中優(yōu)先受償，享有優(yōu)先受償權(quán)。

二、在商品房預(yù)售交易中，買受人應(yīng)及時辦理預(yù)告登記，以保障物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。僅辦理商品房預(yù)售合同登記備案不產(chǎn)生物權(quán)效力，不能對抗第三人。

相關(guān)法律法規(guī)

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》

第二十四條 當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

《中華人民共和國物權(quán)法》

第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。 第一百八十條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。 第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

法院判決

以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認(rèn)為”就該問題的論述：

原判決認(rèn)定鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》因鄭某未支付購房款而沒有實(shí)際履行的事實(shí)是否缺乏證據(jù)證明。

本案原判決綜合2006年鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》《借款合同》、2013年鄭某向拓海公司發(fā)出的《告知函》及拓海公司的《復(fù)函》等證據(jù)認(rèn)定，鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》為合法有效合同，但鄭某與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》因鄭某未支付購房款而沒有實(shí)際履行。鄭某主張其與拓海公司之間存在房屋買賣法律關(guān)系，并據(jù)此訴請拓海公司履行《商品房買賣合同》，由其取得訟爭商鋪的所有權(quán)。對此，應(yīng)當(dāng)甄別鄭某與拓海公司之間真實(shí)的意思表示是為借款行為提供擔(dān)保，還是通過支付對價(jià)獲得房屋所有權(quán)。從雙方簽訂的《借款合同》的約定看，鄭某向拓海公司支付的300萬元實(shí)為履行借款合同的出借義務(wù)，雙方簽訂的《商品房買賣合同》所約定的105號商鋪，只是用作借款合同的擔(dān)保物。上述合同約定的內(nèi)容可以證明，雙方的《商品房買賣合同》并非為了實(shí)現(xiàn)房屋買賣，真實(shí)的意思是作為《借款合同》的擔(dān)保。簡言之，鄭某與拓海公司之間真實(shí)法律關(guān)系是民間借貸，《商品房買賣合同》只是作為借貸擔(dān)保的一種方式。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定：當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。雖然鄭某與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》在《借款合同》之前，拓海公司也在《借款合同》簽訂前向鄭某出具過收到鄭某支付拓海大廈商鋪105號購房款300萬元的《收據(jù)》，但鄭某向拓海公司支付的300萬元實(shí)為借款，并非購房款，雙方在簽訂《商品房買賣合同》后鄭某并未依照該合同約定向拓海公司支付購房款。故鄭某關(guān)于原判決認(rèn)定其未支付購房款等事實(shí)缺乏證據(jù)的主張，本院不予支持。

案件來源

余某與鄭某、拓海公司房屋買賣合同糾紛申請?jiān)賹徝袷虏枚〞罡呷嗣穹ㄔ海?016）最高法民申1234號。