一、如何理解房產抵押貸款？

1、房產抵押物的認識：

房產抵押貸款是銀行抵押貸款最常見、最主要的擔保方式。作為抵押物的房產可以是自有房產，也可以是其他自然人或法人所具有的房產，第三方房產目前多數限定為直系親屬名下房產。如果是以其他人的房產作為抵押需經過他人同意并簽字。銀行在對可抵押房產分類時，通常依照物業形狀進行分類：

①普通住宅：指的是是除去別墅類的住宅、花園洋房的住宅。

②別墅：既包含獨棟別墅也包含聯排別墅。

③商業用房：包含擁有產權的超市，商場，寫字樓。

④廠房，在商場和工業園區的標準式廠房

⑤車位。在辦理車位貸款時作為抵押物。

2、房產抵押貸款利率認識：

目前銀行實操業務中，由于金融政策對實體企業個體戶的支持，經營抵押貸款利率最低，大多數地區經營抵押貸最低可以做到年化利率3.35%起，一線城市北上廣深的部分銀行最低利率甚至可以做到年化2.8%左右。如果個人為上班族，尤其規定不能經商的體制內工作人員，只能做消費抵押貸款，年化利率最低也能做到3.65%左右。如何降低房產抵押貸款利率？

①申請人可以提前注冊一個營業執照或者過戶執照，等執照滿1年就可以做經營抵押貸；

②保持良好的個人信用記錄，不要出現嚴重逾期還款記錄，因為征信太差會導致銀行提高抵押貸款利率，上浮一定比例。有些征信特別差的則不能申請銀行優質抵押貸，只能退而求次去辦機構的抵押貸，對比銀行利率可能翻倍。

③利用銀行抵押貸貼息政策，部分銀行對小微型創業型企業和科創型企業，辦理的抵押貸款有補貼政策，比如中行的創業抵押貸，年化利率低至1.8%，是目前市場上最低的抵押貸利率了。

3.房產抵押貸款額度和還款認識：

①銀行審批房屋抵押貸款額度。主要和房產類型有關，抵押貸額度計算：銀行評估的房屋價值X抵押成數。一般抵押成數而言，住宅7成、公寓6成，別墅和商用房5成。一線城市或省會城市的銀行，抵押貸款成數很多會高一些，比如北上廣深住宅可以8成。

②抵押貸款還款政策。一般先息后本3-5年比如四大行，部分銀行如中信、興業先息后本可以是10年中間不還本。等額本息還款最長20年，比如華夏和浦發等，興業30年是最長的。

房屋抵押貸款

二、如何辦理房產抵押貸款？

大多數人都覺得房屋抵押貸款手續比較復雜，下面簡要介紹下房產抵押貸款的辦理流程：

1.初步篩選：評估房產價值和信用情況，匹配抵押貸款產品方案；

2.材料準備：按抵押方案準備抵押貸所需材料，包括個人資料、房產資料、經營資料等；

3.提交申請：填寫抵押貸款申請表，提交抵押材料，等待審批；

4.真實考察：銀行機構考察經營場地和抵押的房屋，核實真實性、經營情況和評估房產價值；

5.審核批復：根據提供的后補資料終審出批復通知，申請人簽訂抵押合同和借款合同；

6.房產公證：房屋產權人到本地公證處中心做產權公證，部分銀行機構不需要此步驟；

7.抵押登記：申請人夫妻同去不動產交易中心辦理抵押登記，并拿到他項權證；

8.發放款項：申請人拿到他項權證后，銀行機構把款項發放到借款人指定賬戶。

補充：準備材料而言如下：

①個人資料：身份證、戶口本、婚姻證明、房產證及查檔、收入材料、夫妻征信報告；

②經營資料：企業營業三證、開戶許可證、企業章程、企業驗資報告、購銷合同、資產證明、去年的年度財務報表和近半年的財務報表。

住房抵押貸款

三、申請房屋抵押貸款需要哪些條件？

1.有合法的身份，多數銀行要求大陸戶籍，年齡介于18-65周歲。

2.有穩定的經濟收入，收入能夠覆蓋負債，有償還貸款本息的能力，無嚴重的不良信用記錄。

3.本人或直系親屬持有的房產，不動產證到手，產權清晰，房屋能夠在市場上交易，有足夠的抵押價值空間。部分銀行還有對房齡、面積、地段、房屋類型、裝修有要求。

4.另外，如果辦理房屋經營抵押貸款，需要主體企業個體戶符合銀行的相關要求。

四、哪些房屋不能申請抵押貸款？

1.房齡大的二手房。

二手房如果要申請抵押貸款的話，一定不能忽視了房齡的問題，現在很多銀行對于房屋抵押貸款時用做抵押的房屋是有一些限制的，一般都會限制在房屋的房齡以及房屋的面積上面。根據現在大多數銀行對抵押貸款的規定來看，一般房齡在20年以上并且房屋面積在50平米以下的，銀行基本上是不會放貸出來的。

2.產權有爭議的房屋。

并不是所有的房子都能申請銀行抵押貸款的，對于一些房屋存在產權爭議的房子，也是無法申請銀行抵押貸款的。常見的就是房屋的產權并非屬于貸款者一人，若是在辦理抵押貸款時房屋產權共有人不同意進行抵押，那么房子就不得進行抵押。

3.未結清貸款的房產。

現在大多數的人都是貸款購買的房子，在進行房屋的首次抵押時，銀行就已經擁有了這套房子的他項權利。這時候，申請人要么用過橋資金結清房貸再辦抵押貸，要么可以申請房屋二次抵押貸款。

房屋抵押貸款常識

五、如何理解房屋二次抵押貸款？

很多房產業主名下的房產貸款還沒有結清，但是又有了資金需求，在這種情況下就可以選擇房屋二次抵押貸款。

1.房屋二押貸款產品選擇：

①考慮到政策方面的影響，很多銀行的二抵業務要求必須是本行按揭房業主，才可以辦理二押貸款，并且還需要業主本人以經營用途貸出來，具有營業執照和真實經營資質。比如四大行、交通、郵儲等銀行就是這樣的二押政策。

②部分股份制銀行和城商行接受跨行二押貸款，要求房產是按揭房，物業類型是住宅才可以。比如興業、平安、民生、浙商、重慶等銀行，目前可以接受非本行業主的房產二次抵押貸款業務。

③除了銀行以外，一些金融機構也接受房屋二押貸款，準入門檻相對較低，但利率比較高，還款方式單一。

2.房屋二次抵押貸款需要的條件：

①二抵的房屋具有房產證，現房住宅；

②二抵的房屋減去之前抵押貸款的金額還有余值可貸（比如房產價值500萬，之前抵押貸款貸了200萬，根據7成抵押成數就還有150萬可貸，)；

③一般房屋的第二次抵押貸款都是在首次房屋抵押貸款的銀行追加抵押。

六、房產抵押貸款有哪些風險？

1.抵押貸款準入門檻高

考慮到房屋的變現問題，銀行通常規定抵押房的年限要在30年以內，房屋面積大于50平米，購買未滿5年的經適房、小產權房、不能提供購房合同、貸款未還清房屋等房屋都在受限范圍內。

2.手續比較復雜，手續成本高

個人住房抵押貸款需要進行房屋評估，房屋評估需要支付一定的費用，比如評估費、公證費、抵押登記費或保險費等等。由于過程復雜很多業主抵押貸款都是找助貸機構辦理，需要支付另外成本。

3.房產可能被沒收

申請房產抵押貸款后，若借款人力不從心，不按時足額還款，逾期超過一定的期限后，銀行則有權處置、變賣抵押的房產，所得款項將優先用于償還貸款本息。

4.放款速度較慢

相對銀行信用貸款來說，由于房產抵押貸款要走復雜的流程手續，所以銀行放款速度較慢。一般來說，銀行抵押貸款需要半個月左右才能放款。

房屋抵押貸款知識