本報記者 劉頌輝 特約撰稿 毛中楠 上海報道

繼去年上海的樓盤降價促銷出現(xiàn)“買房送寶馬”營銷活動之后，今年為了解決買家資金不足的“尷尬”，滬上多個樓盤主動提供“房屋抵押貸款”或變相提供“首付貸”。

連日來，《中國經(jīng)營報》記者暗訪發(fā)現(xiàn)，上海樓市成交量和來訪人數(shù)較春節(jié)前大幅提升，樓盤領(lǐng)取預(yù)售證開盤意愿較為強烈，售樓處的停車場擠滿車輛，大廳里門庭若市。在推介房源的同時，一些樓盤業(yè)務(wù)員不忘告訴購房者，如果看中房源，買房的首付款也可以“分批支付”，或者提供房屋抵押貸款業(yè)務(wù)和“信用貸”。

“只要交滿300萬元認籌金，剩下200余萬元首付款我們可以想辦法。”上海地產(chǎn)（集團）有限公司在浦東新區(qū)開發(fā)的尚海酈景名苑項目，客戶經(jīng)理介紹，其可以向公司申請客戶首付款分批支付，或者上海和昆山房屋抵押貸款，保證成功選購房源。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任、教授崔光燦表示，從金融監(jiān)管和市場管理的角度，買房首付貸屬于違規(guī)現(xiàn)象，首付款不允許使用“消費貸”“信用貸”等，其有利于購房人根據(jù)自身實際支付能力決策購房行為。當(dāng)然，若地產(chǎn)項目允許購房人分期付首付款，而非在首付中使用信貸，則是一種銷售策略，有利于項目的銷售進度。

針對首付分批支付和房屋抵押貸款等問題，記者致電致函上海地產(chǎn)（集團）有限公司等相關(guān)企業(yè)，然而截至發(fā)稿，尚未收到回應(yīng)。對于樓盤提供首付分批支付的行為，上海市寶山區(qū)住房保障和房屋管理局相關(guān)負責(zé)人表示，上海明確禁止樓盤“首付貸”行為，其他問題也有文件規(guī)定。

網(wǎng)紅盤首付不夠變相抵押來“湊”

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心發(fā)布的報告顯示，2月18日～24日，上海房地產(chǎn)成交3378套，成交面積32萬平方米，環(huán)比增長53.64%，周均成交17.78萬平方米，比去年同期增長6.31萬平方米。不過，2018年下半年在持續(xù)調(diào)控和供應(yīng)增加的雙重作用下，市場行情扭轉(zhuǎn)為供大于求。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，春節(jié)后上海周邊城市樓市消息的暖風(fēng)居多，比如南京不再“認房又認貸”，近日公布的70個城市房價數(shù)據(jù)雖然漲幅趨穩(wěn)，但仍有小幅攀升的動力，對市場信心的恢復(fù)有所提振。

日前，記者走訪了浦東新區(qū)桃林路的尚海酈景名苑，這是吸引眾多購房者的網(wǎng)紅項目。公開資料顯示，尚海酈景名苑項目整體位于浦東新區(qū)洋涇板塊，靠近陸家嘴濱江，地塊前身為上海海事大學(xué)，在2016年開盤熱銷，奪下上海總成交金額與總成交面積的雙料冠軍。

2月26日下午，記者以購房者身份來到尚海酈景名苑項目，客戶經(jīng)理小董介紹，公司即將推出最后5幢樓，戶型包括160平方米、190平方米和230平方米，總共344套現(xiàn)房。從預(yù)售許可證公示的價格來看，房源的成交均價基本在9.2萬～10.5萬元/平方米。小董說，預(yù)計開盤當(dāng)天可以享受優(yōu)惠價，折扣后均價約為8.8萬～9.5萬元/平方米。不過，前期交滿300萬元認籌金，才能保證參與選房。

尚海酈景名苑由于是靠近上海陸家嘴的地標(biāo)建筑，北面為黃浦江，吸引不少改善需求型人群前來。記者在售樓部停留的20余分鐘里，見到14位購房者在看房，其中不乏家庭組團過來。

“3月和4月是傳統(tǒng)樓市旺季，自春節(jié)之后，來樓盤看房的人明顯增多。”小董告訴記者，如果看中了房子，剩下200多萬元首付款可以向公司申請分期支付，另外公司可以提供房屋抵押貸款業(yè)務(wù)，只要是上海或者昆山的房屋，可以幫忙抵押貸款作為首付款。“以我在公司三年的工作，基本上（成功購買）可以沒問題。”

另外據(jù)尚海酈景名苑的客戶經(jīng)理透露，項目即使早已建好，但開發(fā)商希望等待更好的市場行情，一直不著急出售。但從今年樓市調(diào)控政策來看，開發(fā)商只得接受指導(dǎo)價格入市銷售。

同樣，青浦區(qū)高涇路789弄金地虹橋世家項目的工作人員表示，如果購房者的首付款不夠，樓盤可以做首付貸，通過抵押物進行貸款，抵押物可以是房屋或者車，即可成功選房。

對于首付款的問題，在松江區(qū)的合景天悅被稱為“信用貸”。銷售人員介紹，可以為購房者解決首付不夠的難題，不過購房者除了支付6%的利息費，還要交一筆3%～5%的手續(xù)費。假如貸款100萬元做首付，需要另外交3萬～5萬元手續(xù)費，公司能助力購房者成功選到房源。

記者調(diào)查了解到，去年9月，上海市住建委聯(lián)合房管局等多部門發(fā)布房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瓮ㄖ?guī)定，通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款是投機炒作行為。

諸葛找房首席分析師陳雷指出，“首付貸”的行為是開發(fā)商自營金融機構(gòu)或者合作三方機構(gòu)對消費者進行放貸，對購房者來說加杠桿過大，風(fēng)險及還款壓力大。開發(fā)商提供首付貸的行為屬于違規(guī)，首付款一般是由購房者出資，不能用房產(chǎn)作為抵押。信用貸流入房產(chǎn)市場屬于違規(guī)行為，一旦受到銀行調(diào)查，會停止購房者的貸款。

崔光燦表示，其對于開發(fā)商與購房人共同的風(fēng)險在于，會影響未來交易行為是否正常進行，如一旦由于首付貸影響到后期正常的信貸審批，可能會影響購房合同的執(zhí)行。

地王項目貼地價賣割肉入市

上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，樓盤來訪人數(shù)增多，一些區(qū)域性地王項目亦近乎貼著地價賣，降低姿態(tài)割肉入市，受到市場關(guān)注。

上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)千匯路198弄的公元2040項目，是金地集團在上海的代表性項目。時間回撥到2016年，在祝橋鎮(zhèn)的地王車輪戰(zhàn)中，金地力挫融創(chuàng)、龍湖、平安不動產(chǎn)等強手，以88億元總價摘牌，樓板價33023元/平方米，溢價率286%，創(chuàng)下彼時上海總價地王。

公開消息顯示，名為金地公元2040的機場地王項目，首批推出戶型集中在80～90多平方米三房、110多平方米四房。

據(jù)此前售樓部和業(yè)內(nèi)人士測算，項目可售部分的保本價格為6萬元／平方米，銷售價格將突破8萬元/平方米。然而，隨著上海房地產(chǎn)市場調(diào)控政策趨嚴(yán)，“祝橋地王入市價格難達預(yù)期”的聲音也此消彼長。

樓盤營銷中心銷售人員介紹，公元2040的部分房源在2月3日取得預(yù)售證，2月12日開始認籌，預(yù)計3月初開盤。這也成為春節(jié)之后，上海第一個開始認籌的房地產(chǎn)項目。

據(jù)了解，公元2040共有2806套房源，3月初開盤將推出416套精裝小高層房源，均價約為4.1萬～4.3萬元/平方米，每套總價380萬元起，整體產(chǎn)品偏剛需，兼顧改善型需求。

作為金地集團華東區(qū)域具有代表性的項目之一，金地2040地塊堪稱是其擲重金得來。2018年半年報顯示，報告期內(nèi)，華東地區(qū)營業(yè)收入為50.12億元，同比增長150%，截至2018年中期，祝橋項目實際投資額達到5.19億元，屬上海所有在建項目中投資額最高。

現(xiàn)場銷售人員坦承，以當(dāng)前的價格出售也是無奈之舉，房子不可能一直屯著不賣，若不是限價緣故，至少要賣到5萬～6萬元/平方米。

記者致電致函金地集團華東區(qū)域地產(chǎn)公司，相關(guān)負責(zé)人也表示了同樣的觀點。不過對于公司將如何彌補金地2040項目因售價不達預(yù)期帶來的業(yè)績損失，該負責(zé)人表示無法回應(yīng)。

2月16日下午，上海嘉定區(qū)的西郊金茂府開盤，227套房源吸引了366組客戶認籌搖號。99平方米的三房在一小時售罄，開盤當(dāng)天基本清盤。克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，西郊金茂府開盤均價為4.45萬元/平方米，開盤去化率達到97%。

公開資料顯示，西郊金茂府所在地塊是2016年在激烈競爭后被建發(fā)房產(chǎn)以樓板價30289元/平方米拿下，創(chuàng)出嘉定最高紀(jì)錄。上海房地產(chǎn)分析人士此前預(yù)計，項目未來的保本價可達4.5萬元/平方米以上，如果剔除不可售以及配套部分，保本價可達5.6萬元/平方米以上。若按此測算，嘉定地王項目西郊金茂府是以成本價入市。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，開發(fā)商資金緊張是本輪樓市成交多的原因。尤其是一些去年蓄客的項目，近期陸續(xù)進場，伴隨天氣轉(zhuǎn)暖看房活躍度也在增加，都有助于快速進入交易狀態(tài)。隨著入市產(chǎn)品增多，小陽春行情就此展開。部分樓盤借助有競爭力的價格可以盡早鎖定客戶，及時回籠資金。