抵押貸款簡介

抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產(chǎn)、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權(quán)的單據(jù)。貸款到期，借款者必須如數(shù)歸還，否則銀行有權(quán)處理抵押品，作為一種補償。

抵押貸款的分類

銀行抵押

一、個人住房貸款

1、個人住房商業(yè)性貸款

個人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購買?本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。

2、個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購買，建造、翻建、大修自住住房時，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。

3、個人住房組合貸款

凡符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款（這種貸款方式簡稱個人住房組合貸款）。

二、企業(yè)抵押貸款

企業(yè)貸款對象：工商注冊的各類中小企業(yè)客戶，經(jīng)營情況良好。

企業(yè)貸款期限：一般為1－5年

企業(yè)貸款金額：一般為50萬~10億元

基本要求：

1、持有中國人民銀行核發(fā)的貸款卡，無不良信用記錄

2、公司注冊與營運1年以上，最近一年年營業(yè)額300萬以上。

利率費用合并一般為8%--14%之間

信托抵押貸款

抵押信托貸款是指受托人接受委托人的委托，將委托人存入的資金，按其(或信托計劃中)指定的對象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，融資方以不動產(chǎn)抵押作為信托貸款的擔保方式。利率加費用一般年18%左右。

不動產(chǎn)信托

Real?Estate?Investment?Trusts簡稱“REITs”，直譯為不動產(chǎn)投資信托，也稱為房地產(chǎn)投資信托，其起源于美國。REITs一般分為三種類型：權(quán)益型(Equity?REITs)、抵押型(Mortgage?REITs)和混合型(Hybrid?REITs)。

典當行抵押

抵押典當是指當戶將其不動產(chǎn)抵押給典當行，交付一定比例費用和利息，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、費用、償還當金、贖回當物的行為。利息加費用合并約為月3%左右。

車輛抵押

汽車抵押貸款是以借款人或第三人的汽車或自購車作為抵押物向金融機構(gòu)或汽車消費貸款公司取得的貸款。以汽車作為抵押物的貸款的用途，主要為汽車消費。（當然汽車貶值快、交通事故影響車輛價值幾率大，金融機構(gòu)以汽車作為單一抵押方式發(fā)放貸款的方式相對較少。）而汽車抵押借款服務(wù)平臺“宜車貸”的出現(xiàn)，為擁有私家車的人群提供了一個短期融資借款的新渠道。

到宜車貸，客戶可用自有車輛的所有權(quán)進行抵押，獲得短期融資需求。它突破傳統(tǒng)車輛抵押借款模式，提出“無需押車”服務(wù)，申請車貸者僅需在抵押車輛安裝GPS定位系統(tǒng)，便可在辦理手續(xù)后繼續(xù)使用車輛，而不需要像傳統(tǒng)車輛抵押借款那樣將車輛質(zhì)押，不會因為愛車被質(zhì)押而丟了面子或?qū)е鲁鲂胁槐悖易羁炜蓪崿F(xiàn)當天獲取資金。

房產(chǎn)抵押

房產(chǎn)抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務(wù)，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。金融機構(gòu)在

規(guī)定的抵押率范圍內(nèi)，給予借款人一定的授信額度。一般，金融機構(gòu)對貸款的審批、放貸的周期較長。

五色土抵押

借款人將不動產(chǎn)抵押在放貸人（自然人）的名下，放貸人將資金直接交給借款人，借款人依照約定還本付息。借款人若不履行到期債務(wù)，放貸人對該不動產(chǎn)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。五色土負責(zé)抵押借貸的風(fēng)險管理，貸前風(fēng)險評級和貸后訴訟執(zhí)行。對每一筆抵押貸款，盡職調(diào)查，評估風(fēng)險的的大小，確定五色土風(fēng)險級別：AAA級、AA級、A級等。

利率加費用一般為年18%左右。

2003年10月，五色土在國內(nèi)首創(chuàng)不動產(chǎn)抵押借貸風(fēng)險評級，因其規(guī)范化、陽光化、專業(yè)化，被業(yè)內(nèi)稱為“五色土模式”。

抵押貸款的形式

抵押貸款又分最高限額抵押與傳統(tǒng)抵押形式兩種，最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保，是有別于傳統(tǒng)抵押制度的新抵押制度，它與傳統(tǒng)抵押制度相比，區(qū)別在于：

（1）最高額抵押所擔保的債權(quán)為不確定債權(quán)；

（2）最高限額抵押所擔保的債權(quán)通常為將來的債權(quán)；

（3）最高限額抵押必須預(yù)定最高限額外負擔；

（4）最高限額抵押權(quán)不隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。最高限額抵押權(quán)雖然比傳統(tǒng)抵押權(quán)的更具有獨立性，但最高額抵押權(quán)仍屬擔保物，其設(shè)立方式，效力與傳統(tǒng)抵押權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別。

抵押貸款的適用范圍

必須是經(jīng)工商行政管理部門核準注冊，并按規(guī)定辦理納稅登記和年檢手續(xù)的企事業(yè)法人；

產(chǎn)品有市場，生產(chǎn)經(jīng)營有效益，不擠占挪用信貸資金，恪守信用；

有按期還本付息能力，原應(yīng)付貸款本息和到期貸款已清償；沒有清償?shù)模呀?jīng)做了銀行認可的償還計劃；按《銀行企業(yè)信用等級評定標準》核定，原則上信用等級必須為A級（含）以上；

已在銀行開立基本賬戶或一般存款賬戶；

除國務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對外股本權(quán)益性投資累計額未超過其凈資產(chǎn)總額的50%；

借款人的經(jīng)營和財務(wù)制度健全，主要經(jīng)濟和財務(wù)指標符合銀行的要求；

申請中長期貸款的項目必須經(jīng)國家主管部門批準，新建項目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項目總投資的比例不低于國家規(guī)定的投資項目資本金比例。

作為抵押物的財產(chǎn)必須符合《中華人民共和國擔保法》的有關(guān)規(guī)定，抵押人必須依法享有對抵押物的所有權(quán)或處分權(quán)，并向銀行明確表示愿以該抵押物為債務(wù)人提供擔保。

以房產(chǎn)抵押的，抵押率最高不得超過70%；以交通運輸工具、通用機器設(shè)備和工具抵押的，抵押率最高不得超過60%；以專用機器設(shè)備和工具，無形資產(chǎn)（含土地使用權(quán)）和其他財產(chǎn)抵押的，抵押率最高不得超過50%。

不能辦理抵押貸款的房產(chǎn)類型

類型一：未結(jié)清貸款的房產(chǎn)；這樣的房產(chǎn)一般是有抵押的房產(chǎn)或者此房產(chǎn)正處于按揭狀態(tài)當中，銀行已經(jīng)擁有此房產(chǎn)的他項權(quán)利，正在抵押中所以不能再次申請抵押貸款。

類型二：部分已購公房；這一種是無法提供購房合同或購房協(xié)議的已購公房；另一種是不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房。

類型三：未滿五年的經(jīng)濟適用房；是指回遷房按經(jīng)濟適用房管理的，或者是純經(jīng)濟適用房，未滿5年的話是不允許上市交易的，所以不能做抵押貸款。

類型四：未取得產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房。這類房產(chǎn)不能上市交易，無法到建委做抵押，更不可能辦理抵押消費貸款。

抵押貸款的申請資料提交

（1）借款人以新購住房或未設(shè)定抵押的自有住房作最高額抵押申請個人住房最高額抵押貸款，需提供；身份證明材料；償還能力證明；首付款發(fā)票；在《個人住房借款申請書》中提出辦理個人住房最高額抵押貸款申請。

（2）將在建設(shè)銀行的原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為個人住房最高額抵押貸款的，客戶需填寫《中國建設(shè)銀行個人住房最高額抵押貸款申請表》，并向貸款行提供身份證明材料及婚姻狀況證明材料、償債能力證明材料（以上材料若原貸款申請中已有，且申請最高額抵押貸款時無變化，可不再提供）；房屋權(quán)屬證明材料；抵押房產(chǎn)共有人同意辦理最高額抵押的聲明；原住房抵押貸款的借款合同原件。

（3）將原他行住房抵押貸款轉(zhuǎn)為最高額抵押貸款的，借款人需填寫《中國建設(shè)銀行個人住房最高額抵押貸款申請表》，并向貸款行提供：借款人身份證明材料及婚姻狀況證明材料；借款人償債能力證明材料；房屋權(quán)屬證明材料；抵押房產(chǎn)共有人同意辦理最高額抵押的聲明；原住房抵押貸款的借款合同原件；原住房抵押貸款近一年的還款記錄情況。

抵押貸款的注意事項

再融資的時候必須考慮到所有的貸款成本，這不僅包括利息，還包括手續(xù)費和點數(shù)。

如果想省錢，可以詢問一下無成本再融資，這種方式的大部分費用都已經(jīng)計算在貸款之內(nèi)。

由于抵押貸款市場競爭十分激烈，當今的貸款商應(yīng)該是再融資的首選。為了不失去業(yè)務(wù)，貸款商會按市場上最優(yōu)惠的條件提供貸款。

如果認為利率不會下降，不妨鎖定貸款的利率。鎖定利率，利率上升時得以保護自己的利益。但注意下浮利率貸款和鎖定利率貸款都要支付手續(xù)費。

貸款時要認真辨別

一、提前繳納費用

許多無擔保無抵押貸款公司會要求借款人先打部分手續(xù)費或利息費等各種名目的費用，像此類十有八九都是騙子公司。

二、機構(gòu)證件是否齊全

小額貸款公司的設(shè)立都是經(jīng)有關(guān)部門審批的，數(shù)量十分有限，因此在選擇民間機構(gòu)貸款時，要先查看該公司的相關(guān)證件是否真實齊全。

三、利率高低

如今國家規(guī)定，民間借貸年利率不得高于國家基準利率的4倍，否則則為高利貸，不受國家保護。

四、貸款方是個人還是企業(yè)

應(yīng)當注意，由于辦理貸款作為金融行業(yè)的一項重點控制管理的業(yè)務(wù)，個人一般是不具有代理資格的，在辦理類似無擔保無抵押貸款時，如果出現(xiàn)個人代理則應(yīng)當向公安機關(guān)報警。

在申請無擔保無抵押貸款時候，一定要到正規(guī)合法的銀行金融機構(gòu)或其他可以發(fā)放貸款的金融機構(gòu)。如需貸款的網(wǎng)民無法通過正常途徑順利取得銀行貸款，在選擇這些金融機構(gòu)的時候，應(yīng)嚴密思考、謹慎行事，避免不必要的麻煩。

抵押貸款的意義

實行抵押貸款制度，是與經(jīng)濟體制改革相適應(yīng)的，在實行計劃經(jīng)濟時期，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制相適應(yīng)，應(yīng)對企業(yè)發(fā)放的貸款都是信用貸款，這是信貸資金“供給制”的重要形式，存在著資金占用多，周轉(zhuǎn)慢，效益差的弊端，在建立社會主義市場經(jīng)濟的新時期，經(jīng)濟金融體制改革后，全面開辦了抵押貸款，建立完善了配套的法律法規(guī)及規(guī)章制度。從實際看，抵押貸款的安全性、盈利性明顯優(yōu)于其它信貸資產(chǎn)。中國從八十年代末，才試辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。截止2003年6月末，累計辦理個人住房抵押貸款2130多億元，貸款金額達1670億，促進了住房商品化的進程，大大改善了城鎮(zhèn)居民住房條件，抵押貸款的作用愈來愈明顯。

第一、增強了客戶的信譽觀念，提高了銀企經(jīng)濟效益。客戶在辦理抵押貸款后，在獲取貸款運用時，也有了按期如數(shù)歸還貸款的壓力。從而，有利于搞活金融、搞活經(jīng)濟、搞活信貸資金的使用效益，據(jù)建設(shè)銀行統(tǒng)計資料表明，個人住院房抵押貸款逾期率均低于3%，利息實收率達到90%以上，同時，抵押貸款可以使商品、票據(jù)、有價證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金。對加速貨幣資金的周轉(zhuǎn)，刺激企業(yè)擴大生產(chǎn)和流通具有一定的作用。

第二、抵押貸款對貸款客戶的約束力較之信用貸款大大增強了。企業(yè)一旦破產(chǎn)，信用貸款只是一種普通債權(quán)，銀行只能以普通債權(quán)人的身份，參與破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)的分配，無權(quán)要求優(yōu)先受償。抵押貸款的實行和推廣，是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的新要求，是改革信貸資金供給制，確立信貸資金借貸制的必然要求和發(fā)展趨勢。

房產(chǎn)抵押貸款需要的條件

1、貸款用途：用于支持個人購買住房以及循環(huán)使用貸款。

2、貸款對象：具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。

3、貸款條件：

(1)有合法的身份；

(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；

(3)有合法有效的購房合同；

(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的首付款；

(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；

(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保；

(7)貸款銀行規(guī)定的其他條件。

4、貸款額度：最高不超過所購住房價格的70%；

5、貸款期限：一般最長為30年。以新購住房作最高額抵押的，有效期間起始日為《個人住房借款合同》簽訂日的前一日；將原在建設(shè)銀行的住房抵押貸款轉(zhuǎn)為最高額抵押貸款的，有效期間起始日為原住房抵押貸款發(fā)放日的前一日；

6、貸款利率：貸款利率同個人住房貸款利率。