到底要不要提前還房貸，是擺在趙忠面前的一個難題。

他是豆瓣“喪心病狂攢錢小組”成員。這個小組里約有63萬人。最近，趙忠在小組里曬出了手機上的銀行還款申請，內容顯示，按揭貸款總額約125萬元，已經通過了提前還貸申請。但是他又猶豫了。

他給南方周末記者算了筆賬，自己的房貸利息在4.9%，抵押貸利率3.85%，原本用抵押貸款償還房貸是合算的買賣。但隨著2024年11月以來各大銀行房貸利率下調，趙忠不知道應該提前還貸，還是等到2025年1月新的LPR（貸款市場報價利率）出臺后再決定。

像趙忠一樣糾結的購房者或許不在少數。

2024年以來，央行三次下調LPR，減輕了購房者還貸壓力。根據央行公布的最新數據，2024年10月個人住房貸款規模企穩，明顯好于前9個月月均減少約690億元的情況，以及2023年同期水平。

這是否意味著，越來越多的購房者選擇把錢捏在手里，而不是還給銀行？

房貸利率下調之后，很多購房者陷入要不要提前還貸的糾結中。視覺中國 圖

“兄弟你還是還貸吧”

“從2024年前三季度數據來看，個人住房貸款余額還在減少，說明今年提前還款的買房者不在少數。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對南方周末記者說。

根據央行公布的數據，2024年前三季度個人住房貸款余額37.56萬億元，而2023年底的這個數字為38.17萬億元，2022年底為38.91萬億元。

嚴躍進向南方周末記者解釋，一是新購房者數量大幅下降，二是已購房居民的還款速度快速增加，二者因素疊加，最終才會導致貸款余額減少。

更重要的是，雖然房貸利率連續下調，但存款利率也在大幅下跌。

2023年8月底，央行近年來首次下調存量首套房貸利率。2024年2月、7月、10月，央行再次對存量房貸利率進行調整。

南方周末記者咨詢了上海一家大型國有銀行以及兩家股份制銀行，得到的回應是，目前的首套房貸利率在3%以上，相比前兩年已經下降不少。但相應地，存款利率也普遍跌至2%，意味著金融市場投資回報始終低迷。

上述豆瓣小組一位成員用自己的銀行存款利息回答了趙忠的提問，一筆五萬元的三年期存款，年化利率僅為1.9%，另一筆三萬元的兩年期存款，年化1.45%，該成員回復說，“都不知道要怎么理財了，兄弟你還是還貸吧。”

過去，居民們習慣將手中余錢投入各類理財產品，期望以此獲得高于房貸利率的回報。但依據當前的金融市場利率水平，買房人無法獲取較高的投資回報，將“提前還貸”當作一種資產配置的邏輯就依然存在。

“堵住了轉貸的口子”

從2024年9月開始，“提前還貸”的趨勢有所放緩。

從數據來看，2024年前三季度個人住房貸款余額數字分別為38.19萬億元、37.79萬億元、37.56萬億元。對比2023年末的38.17萬億元，二季度環比降速為1.05%，三季度減緩至0.61%。換言之，盡管2024年的貸款余額持續減少，但三季度已經出現改善。

“之前提前還款猛漲，部分原因是因為存量房貸和經營貸利差，有人借經營貸還房貸了。”中原地產首席分析師張大偉向南方周末記者解釋。

據唐琳觀察，2023年受房地產市場下行影響，原先占到銀行貸款業務大頭的個人住房貸款并不景氣，為彌補住房貸款增長乏力造成的缺口，不少銀行都采取了低利率吸引客戶的促銷手段，加大個人消費貸款、經營性貸款拓展力度。唐琳就職于某全國性股份制銀行的貸后管理部門。

這種做法客觀造成了“增存量”利差。客戶在同一家銀行貸款，會出現經營貸或消費貸利率明顯低于房貸的情況，貸款置換服務出現。貸款置換也被稱為“轉貸”，是指借款人用利率較低的新貸款代替利率較高的舊貸款，從而實現降息的目的。

唐琳回憶，直到2024年二季度，全國房貸利率仍在5%左右，但此時部分省市的經營貸和消費貸利率已經跌至3.5%，有房產抵押的，甚至能做到“2”字頭。

直到2024年9月，央行第二次對存量房貸利率進行下調。頭部銀行已于10月對符合條件的存量房貸利率進行批量下調至LPR-30bp，部分銀行也將于11月開始實施新的定價機制，允許借款人動態申請調整加點值和重定價周期。

“降低存量房貸利率，相當于堵住了利用經營貸或者消費貸轉貸的口子，降低了提前還貸的可能性。”張大偉說。

關鍵在于個人投資收益

國泰君安參考了全國銀行間同業拆借中心發布的 RMBS（住房抵押貸款支持證券）條件早償率指數的編制方法，設計出居民早償率指標（CPR），這一指標用來衡量提前還貸的情況。

結果顯示，2024年2月開始，居民早償率指數加速上行，并于4月達到37%的歷史高位，相當于每100個購房者中，有37人選擇了提前還貸。直到2024年10月，居民早償率降至不到15%，接近2020年同期水平。

直接原因無疑是房貸利率下調所致。據新華社報道，截至10月28日，已有21家全國性銀行完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調。另外，各地方法人銀行也已在10月31日完成批量調整。

中國人民銀行行長潘功勝在9月份國務院新聞辦舉行的發布會上指出，利率下調政策或將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數約在1500億元左右，有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為。

招聯金融首席研究員董希淼向南方周末記者分析，降低存量房貸利率意義重大，除了有效降低購房者還款壓力，還有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規“轉貸”行為。

但這仍不會改變提前還貸的根本原因，“關鍵還是存款利率和投資收益太低了，之前有能力還款的買房者已經還得差不多了。如果個人投資收益沒有明顯改善，沒有人會后悔提前還款。”張大偉說。

? （應受訪者要求，趙忠、唐琳為化名）