抵押房產貸款蘇州(銀行抵押權效力爭議)？
銀行接受不動產抵押，是否有義務對抵押物的現狀進行實地踏查？如果設立抵押不動產上存在在先權利或“名實不符”的情況，銀行未進行實地踏查發現，能否否定其抵押效力？實務中存在爭議，筆者曾梳理過最高院一則判例與本文持相反觀點，《最高院：銀行設立抵押時未審慎調查抵押房產權屬，可否定其抵押權》，筆者分析案例時持保留意見，筆者贊同本文援引判例觀點，詳見實務分析。
裁判概述
《中國人民銀行貸款通則》中關于抵押物盡調義務的相關規定，系銀行系統內部從抵押權實現的安全性、可行性角度作出的管理規范，并不因此導致抵押合同無效，也不必然影響抵押權登記的效力。銀行在辦理抵押業務時未對抵押財產進行實地踏查，僅依據不動產登記狀態判斷歸屬，抵押權有效。
案情摘要
1. 2013年6月8日，伍州與思凱房地產公司處購買一套商品房，同年11月26日辦理入住，但未進行預售、出售備案登記，產權人仍為思凱房地產公司。
2. 2015年10月12日，思凱房地產公司將其名下房屋抵押向恒豐銀行為萊茵威爾公司提供擔保，其中包括伍州所購房屋。
3. 因萊茵威爾公司未按期還款，恒豐銀行申請保全，伍州提出異議。伍州主張恒豐銀行應該知曉該房屋被出售，有義務在辦理抵押時現場勘查房屋。
爭議焦點
恒豐銀行是否享有抵押權？
法院認為
四川高院：案涉房屋抵押時，其所有權仍登記在抵押人思凱房地產公司名下，權屬清晰，不存在無權處分案涉房屋的情況；且伍州與思凱房地產公司作為買賣雙方并未辦理購房合同網簽備案亦或產權轉移登記等手續，其上并無任何表征案涉房屋無法辦理抵押登記的相關狀態，恒豐銀行在辦理抵押登記時并無過錯。同時，《中國人民銀行貸款通則》中關于抵押物盡調義務的相關規定，系銀行系統內部從抵押權實現的安全性、可行性角度作出的管理規范，并不因此導致抵押合同無效，也不必然影響抵押權登記的效力。因此，恒豐銀行上訴提出涉案房屋抵押權系依法設立，其并無過錯的上訴理由與查明事實一致，應予支持。
最高院：據原審查明事實，案涉房屋抵押時，登記的所有權人系思凱房地產公司，無預售、出售備案登記。恒豐銀行與思凱房地產公司簽訂了《最高額抵押合同》，該合同所附《抵押物清單》載明的抵押物包括案涉房屋，且雙方就案涉房屋在法定登記機關辦理了抵押登記，恒豐銀行獲取了相應的他項權利證書。伍州關于恒豐銀行因在案涉房屋的抵押問題存在過失從而不享有合法抵押權的再審申請理由不能成立，本院依法不予支持。
案例索引
（2021）最高法民申1135號
相關法條
《中華人民共和國物權法》（已廢止）
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
《中華人民共和國民法典》
第二百一十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
《貸款通則》
第十條 除委托貸款以外，貸款人發放貸款，借款人應當提供擔保。貸款人應當對保證人的償還能力，抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查。
經貸款審查、評估，確認借款人資信良好，確能償還貸款的，可以不提供擔保。
實務分析
銀行在辦理抵押時應當對抵押物進行充分調查是銀行業的普遍要求。有鑒于此，在認定銀行是否具有善意，且盡到審慎義務時，常有觀點認為銀行在辦理抵押時未進行實地踏查存在過錯，進而否定銀行的抵押權。本案例認為：根據我國當前采取的不動產登記生效主義，銀行在辦理抵押業務時依據不動產登記中心所體現的權屬狀態進行辦理抵押業務，已經盡到了審慎義務，可以認定為善意。至于貸款通則或銀行內部關于辦理抵押的業務要求不具備否定其抵押權的效力，屬其內部規范。筆者贊同本判例觀點，筆者認為除非其他權益人有證據證明銀行明知抵押物歸屬存在“名實不符”情形卻接受抵押的情形外，僅憑銀行存在未按行業內部要求操作不足以否定銀行所設立的抵押權。
