#01

近期，全國多個城市房貸利率即將上調(diào)的消息瘋傳，為此克而瑞蘇州房產(chǎn)測評分析師電話調(diào)研了蘇州近20家主流銀行，從調(diào)研結(jié)果來看，暫無一家銀行利率上調(diào)，且結(jié)合數(shù)據(jù)來看均與上月持平，首套首貸穩(wěn)定在4.25%，二套未還清穩(wěn)定在5.05%。

從調(diào)研結(jié)果來看，蘇州首套房首次貸款，最低房貸利率為4.25%！二套已結(jié)清的跟首套一樣，二套未還清的大部分銀行利率為5.05%，最高5.2%。

當(dāng)下，蘇州大部分銀行房貸資金十分充裕，與去年排隊等貸的現(xiàn)象截然相反，現(xiàn)在各家銀行基本上是“錢等人”，正常情況下1周左右，資料齊全最快僅需2-3個工作日即可放款。

多家銀行表示，二手房房貸利率更為寬松，一手房要看合作樓盤，此外個人征信也非常重要。

在問及目前利率是否有可能繼續(xù)下降時候，大部分銀行的回復(fù)都是不太可能。

事實上，蘇州最低4.25%的首套首貸利率從5月開始，已保持了近兩個月，有不少購房者還在期盼“房貸利率再降”，而當(dāng)下得到銀行個貸經(jīng)理的肯定回復(fù)——已至低點，不會再降！

從當(dāng)下蘇州的購房環(huán)境來看，蘇州的房貸利率已經(jīng)達(dá)到歷史低位，限售和外地人限購政策上非常寬松，購房門檻降低和購房成本減少，沒有首付壓力的購房者，確實是到了提錢入場的時間了。

#02

7月13日，國新辦舉行的上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示：

下一階段，人民銀行將繼續(xù)深化利率市場化改革，持續(xù)釋放LPR改革效能，發(fā)揮存款利率市場化調(diào)整機制作用，充分發(fā)揮利率自律機制作用，維護(hù)市場良好競爭秩序，推動繼續(xù)降低實際貸款利率，讓廣大市場主體切身感受到綜合融資成本實實在在的下降。

“讓廣大市場主體切身感受到綜合融資成本實實在在的下降”，這段高層的重磅表態(tài)中，很可能意味著1年期和5年期以上LPR同時下降。

既謂“廣大市場主體”，自然應(yīng)該是普惠性降息。

今年到目前為止，1年期LPR一直維持在3.7%，沒有變化。

跟按揭相關(guān)的5年期以上LPR，在5月份普降了15個基點至4.45%。此外，首套房在5月中旬定向下調(diào)了20個基點，最低至4.25%。

如果真是普惠性降息，就購房者而言，降息影響能有多大？

據(jù)央行數(shù)據(jù)，2021年末，全國個人住房貸款余額38.32萬億元。

假定5年期以上LPR繼續(xù)下降10個基點至4.35%，那么，從4.6%到4.35%，每年購房者能夠少還利息上千億。

同時，全國還有超過12萬億的開發(fā)貸款余額。如果LPR普降的話，深陷困境的房企，也能少還不少利息。

也就是說，LPR利率下降，光在地產(chǎn)行業(yè)，就能釋放出巨大的利好。

讓我們一起靜待7月20日央行最新LPR公布的時刻！

#03

轉(zhuǎn)眼，蘇州5.9新政落地已經(jīng)兩個月了，蘇州樓市也肉眼可見的回暖了，但是眾多購房者所期盼的降首付政策并沒有到來。

7月已經(jīng)過半，據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測評統(tǒng)計，7月1日-14日，蘇州市區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為7.12萬㎡，環(huán)比減少59.3%，成交面積為29.12萬㎡，環(huán)比減少6.06%。在供應(yīng)面積大為減少的情況下，成交面積卻沒有大幅減少，可見蘇州新房市場確實在上行，且分化加劇。

高價值板塊的高品質(zhì)改善項目基本是獨立行情，開盤售罄，比如說萬科玲瓏璟源、獅子山瀾庭（瀾院）。而對于中低價值板塊，特別是高庫存板塊，以價換量仍將普遍存在。

我們要承認(rèn)，正是這些城市紅盤給平靜的樓市添了幾分熱度、給市場增加了一些信心。

除了紅盤熱銷外，近期，蘇州多個板塊的限價空間被打開，多個板塊房價天花板被刷新，也振奮了市場信心。

科技城和萃瀾庭備案均價29367元/㎡，突破科技城2.85萬/㎡的價格紅線，中建御璟峯備案均價直接沖破3萬元/㎡大關(guān)，達(dá)到31111元/㎡，科技城的房價再上一個臺階！

一個月內(nèi)，科技城房價實現(xiàn)三連漲：27900元/㎡→29367元/㎡→31111元/㎡。

太湖科學(xué)城的中建觀瀾雅境首批房源備案均價26700元/㎡，太湖科學(xué)城突破2.5萬元/㎡大關(guān)。

園區(qū)勝浦的中鐵建花語瀾苑備案均價32066元/㎡，勝浦新房價格體系被重塑。

吳江運東，愛情云錦萬象備案均價21834元/㎡，運東房價突破2萬元/㎡。

相城澄陽中鐵建花語云萃首批備案均價30500元/㎡，澄陽突破3萬元/㎡。

吳中太湖新城的中建太澤之星備案均價為32500元/㎡，打破吳中區(qū)新房均價天花板！

說到底，房地產(chǎn)市場是一個預(yù)期的市場，所以新房市場上放松限價，能夠利好一些樓盤出貨。

通過調(diào)整限價來調(diào)整預(yù)期，限價空間打開后，購房者的預(yù)期提高，能夠刺激需求的釋放。

再來看二手房，截止至7月14日，蘇州市區(qū)二手房住宅成交套數(shù)為2889套，環(huán)比增加了39.5%。這得益于二手房限售的解除，公積金貸款額度的提升，外地人社保繳納時間的縮短等利好政策，激活了二手房的的市場成交。

按照這樣的態(tài)勢，7月蘇州二手房的成交量大概率繼續(xù)突破5000套，如果這樣的成交量在8月、9月，甚至第四季度繼續(xù)維持或者說增加，二手房成交活躍起來，在以房換房的市場格局下，蘇州的新房市場也會持續(xù)向好。

#04

其實6月份，蘇州新房的成交量就已經(jīng)創(chuàng)下自去年10月份以來的新高，二手房成交量也首次突破5000套，7月開局，蘇州樓市整體成交量走勢也很不錯。

我們預(yù)計，下半年三季度整個市場成交量還會小幅的上行，但是土地市場下半年仍舊比較艱難，房企整體的資金面還是很緊張，這種壓力在三季度依舊不會有實質(zhì)性的緩解。

END