一品公司與漢唐公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，重慶市第四中級(jí)人民法院于2015 年2 月27 日作出（2014 ）渝四中法民初字第00100 號(hào)民事調(diào)解書，調(diào)解書確認(rèn)漢唐公司在2015 年12 月28 日裝飾裝修、水電安裝工程保修期屆滿后支付一品公司40 萬(wàn)元，在2018 年12 月28 日防水工程保修期屆滿后，支付一品公司剩余的10 萬(wàn)元。調(diào)解書生效后，漢唐公司未履行生效法律文書確定的義務(wù)，一品公司于2016 年1 月9 日向重慶市第四中級(jí)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

【執(zhí)行】

在執(zhí)行過程中，根據(jù)當(dāng)事人提供的財(cái)產(chǎn)線索，重慶市第四中級(jí)人民法院查明被執(zhí)行人漢唐公司在重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司黔江支行（以下簡(jiǎn)稱黔江農(nóng)商行）41010101311****0496 賬戶內(nèi)存有501163.82 元。在扣劃上述款項(xiàng)的過程中，黔江農(nóng)商行口頭提出執(zhí)行異議，其聲稱，該賬戶系按揭貸款保證金專用賬戶，不應(yīng)對(duì)該賬戶資金予以扣劃。執(zhí)行法官在聽取黔江農(nóng)商行的口頭異議后，遂先行凍結(jié)該賬戶資金。為了查明該款項(xiàng)的性質(zhì)，執(zhí)行法官隨即責(zé)令銀行提交擔(dān)保合同以及該賬戶存取款明細(xì)。隨后，銀行工作人員向執(zhí)行法官提供了《房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭貸款合作協(xié)議》、《查詢賬戶明細(xì)》以及《科目業(yè)務(wù)代號(hào)互查》。經(jīng)初步審查，《房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭貸款合作協(xié)議》證明房地產(chǎn)開發(fā)商以在銀行設(shè)立“保證金專用賬戶”并存入一定比例的保證金的方式為銀行發(fā)放貸款提供階段性擔(dān)保；《查詢賬戶明細(xì)》證明該賬戶只用于按揭貸款的保證，所有存入款項(xiàng)均為漢唐公司所交納的保證金，所有支付款項(xiàng)除兩筆因保證金高于約定金額而退還漢唐公司外，均為銀行直接扣劃的保證金，該賬戶并未用于日常結(jié)算；《科目業(yè)務(wù)代號(hào)互查》證明該賬戶為保證金專用賬戶。合議庭認(rèn)為，該保證金符合特定化和移交占有的特征，屬金錢質(zhì)押，銀行對(duì)該保證金享有優(yōu)先受償權(quán)，不應(yīng)對(duì)該保證金采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。我院遂及時(shí)解除對(duì)該保證金的凍結(jié)。

【評(píng)析】

由于法律法規(guī)、司法解釋對(duì)按揭貸款保證金的執(zhí)行尚無明確規(guī)定，導(dǎo)致司法實(shí)踐中對(duì)按揭貸款保證金的執(zhí)行較為混亂。筆者擬從三個(gè)方面對(duì)該問題進(jìn)行探討，以期對(duì)執(zhí)行工作有所裨益。

一、按揭貸款中各方的法律關(guān)系分析

法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中法律關(guān)系的類型化、抽象化的處理，包括主體、客體、內(nèi)容三個(gè)要素。按揭貸款法律關(guān)系中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)商、購(gòu)房者、銀行三方主體，三方主體追求各自的權(quán)益預(yù)期，享受相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的房屋通過銷售方式獲取貨幣，實(shí)現(xiàn)資金回籠，是將具體物進(jìn)行貨幣化的過程；購(gòu)房者通過支付房屋對(duì)價(jià)獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是將現(xiàn)實(shí)的貨幣進(jìn)行物化的過程；雖然房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者之間的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，但由于購(gòu)房者資金有限，無力支付房屋對(duì)價(jià)，因此銀行提供融資機(jī)會(huì)以供購(gòu)房者購(gòu)買房屋，銀行以其提供的資金獲取孳息收益，購(gòu)房者以其所購(gòu)房屋設(shè)定抵押，房地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)為銀行給購(gòu)房者發(fā)放的貸款提供階段性擔(dān)保。三方主體在按揭貸款過程中實(shí)施了房屋買賣、借款、擔(dān)保等法律行為，涉及的法律關(guān)系如下：

（一）購(gòu)房者與銀行之間的借貸關(guān)系

購(gòu)房者在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況等確定貸款年限與額度，雙方簽署借款合同。因此，購(gòu)房者與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購(gòu)房者為借款人。

（二）購(gòu)房者與銀行之間的抵押關(guān)系

購(gòu)房者在向銀行申請(qǐng)貸款的同時(shí)，要將其所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)后抵押給銀行，為銀行發(fā)放的貸款設(shè)立抵押。如購(gòu)房者未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可依抵押權(quán)，將購(gòu)房者抵押之房屋折價(jià)、變賣或拍賣并以所得價(jià)款優(yōu)先受償。因此，購(gòu)房者與銀行之間還具有抵押關(guān)系，購(gòu)房者為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。

（三）購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的房屋買賣關(guān)系

購(gòu)房者欲按揭的形式購(gòu)買房屋，首先必須與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購(gòu)買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款人即購(gòu)房者，其與房地產(chǎn)開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商為出賣人，購(gòu)房者為買受人。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行、購(gòu)房者之間的擔(dān)保關(guān)系

在按揭過程中，雖然購(gòu)房者將其所購(gòu)房屋抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，在房地產(chǎn)權(quán)證辦理完畢之前無法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，抵押行為亦尚未生效，無法保證銀行的放款安全。基于此，銀行往往會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)商以在銀行“專用賬戶”內(nèi)存入按揭貸款保證金的方式為銀行發(fā)放的貸款提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房者所購(gòu)房屋辦理完抵押登記前，由房地產(chǎn)開發(fā)商為購(gòu)房者的貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房者若未按約定按期還本付息的，由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行、購(gòu)房者存在擔(dān)保關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商為擔(dān)保人，銀行為債權(quán)人，購(gòu)房者為債務(wù)人。

二、按揭貸款保證金的性質(zhì)

所謂的按揭貸款保證金就是房地產(chǎn)開發(fā)商按照銀行向購(gòu)房者發(fā)放的貸款余額存入一定比例的保證金，為銀行發(fā)放貸款提供階段性擔(dān)保的款項(xiàng)。當(dāng)購(gòu)房者取得房地產(chǎn)權(quán)證，并辦妥銀行的抵押登記手續(xù)后，銀行將相應(yīng)的保證金退還給房地產(chǎn)開發(fā)商。在此期間，若購(gòu)房者未按照借款合同的約定按期還本付息的，由房地產(chǎn)開發(fā)商代為償還，銀行有權(quán)直接從保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。

房地產(chǎn)開發(fā)商按照其與銀行簽訂的“房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭貸款合作協(xié)議”或“個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同”的約定，向銀行“專用賬戶”內(nèi)存入按揭貸款保證金，由銀行支配、控制此賬戶，當(dāng)購(gòu)房者未按期還本付息的，銀行直接從該“專用賬戶”中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商以合同約定方式設(shè)定按揭貸款保證金擔(dān)保是否屬于最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第85 條[ 最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第85 條規(guī)定：債務(wù)人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，移交債權(quán)人占有作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以以該金錢優(yōu)先受償。] 規(guī)定的金錢質(zhì)押？可從金錢質(zhì)押成立的兩個(gè)關(guān)鍵要件進(jìn)行判斷：

（一）金錢特定化

金錢特定化包括形式上的特定化與實(shí)質(zhì)上的特定化。形式上的特定化包括將質(zhì)押的金錢封存；將質(zhì)押的金錢存入特定的銀行賬戶；將質(zhì)押的金錢存入銀行提供的特定保管箱中等。而按揭貸款保證金正是將金錢存入特定的銀行賬戶實(shí)現(xiàn)的形式上特定化。實(shí)質(zhì)上的特定化主要是指該金錢不受存款人控制、支配，該賬戶不用于日常結(jié)算。實(shí)踐中，對(duì)于金錢實(shí)質(zhì)特定化的判斷可能較為困難，一般情況下可以通過合同約定和賬戶明細(xì)加以判斷。在有合同約定的情況下，若該賬戶只用于保證金的收與支，不通存、不通兌，當(dāng)事人無法自由支配該賬戶及賬戶內(nèi)的資金，則滿足特定化的要求；若該賬戶不僅用于保證金的收支，還兼有日常結(jié)算功能，則不滿足特定化的要求。在此需要說明的是，按揭貸款保證金賬戶資金一般具有流動(dòng)性，但這是由該保證金所擔(dān)保的標(biāo)的物的變動(dòng)所決定的。換言之，隨著按揭貸款的發(fā)放，保證金賬戶中的資金會(huì)不斷增多；同樣，隨著房屋抵押權(quán)登記的辦理，保證金賬戶中的資金也在不斷返還給房地產(chǎn)開發(fā)商。

（二）債權(quán)人實(shí)際占有

眾所周知，金錢屬于種類物，具有所有權(quán)與占有權(quán)同一性的特殊屬性，轉(zhuǎn)移占有即轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。但是在金錢質(zhì)押的情形下，特定化的金錢移交債權(quán)人占有后，金錢占有權(quán)轉(zhuǎn)移但金錢所有權(quán)不曾轉(zhuǎn)移，這與金錢的特殊屬性截然不同。

按揭貸款保證金專用賬戶的開戶人是房地產(chǎn)開發(fā)商，但是，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)該賬戶內(nèi)的資金并不能隨意支取、通兌等，銀行實(shí)際上對(duì)該保證金賬戶享有控制權(quán)，這恰恰與金錢質(zhì)押的根本屬性即轉(zhuǎn)移占有權(quán)但不轉(zhuǎn)移所有權(quán)相吻合。就本案而言，漢唐公司通過設(shè)立按揭貸款保證金專戶將金錢特定化后，黔江農(nóng)商行作為質(zhì)權(quán)人僅僅取得了對(duì)金錢的占有權(quán)，漢唐公司對(duì)金錢仍保留所有權(quán)，當(dāng)購(gòu)房者未按借款合同的約定按期還本付息時(shí)，黔江農(nóng)商行才有權(quán)直接從保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。

綜上，根據(jù)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間簽訂的合作協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)商將一定比例的資金存放于銀行專用賬戶，為銀行發(fā)放購(gòu)房貸款提供階段性擔(dān)保，這種質(zhì)押方式符合金錢質(zhì)押的要件，因此，按揭貸款保證金在性質(zhì)上屬于金錢質(zhì)押。

三、對(duì)按揭貸款保證金的執(zhí)行

從實(shí)施效果角度來看，強(qiáng)制執(zhí)行措施可以分為控制措施和處分措施兩種。具體到對(duì)銀行賬戶內(nèi)金錢的執(zhí)行，凍結(jié)屬于控制手段，扣劃屬于處分手段。在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，對(duì)于能否凍結(jié)、扣劃按揭貸款保證金，認(rèn)識(shí)不一。對(duì)此，筆者認(rèn)為，人民法院在執(zhí)行過程中，可以對(duì)按揭貸款保證金先行采取凍結(jié)措施，嗣后對(duì)銀行提交的證據(jù)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，審查后根據(jù)不同情況區(qū)別處理。

首先，先行凍結(jié)按揭貸款保證金。

被執(zhí)行人未履行法律文書確定的義務(wù)時(shí)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。就本案而言，漢唐公司在黔江農(nóng)商行開設(shè)的保證金賬戶仍然在被執(zhí)行人漢唐公司名下，盡管該賬戶不能通兌、取現(xiàn)，不具有日常結(jié)算功能，但這不影響被執(zhí)行人對(duì)該賬戶資金享有實(shí)際所有權(quán)。因而，從法理角度講，作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，法院可以先行采取凍結(jié)措施。

其次，責(zé)令銀行提交相關(guān)證據(jù)證明按揭貸款保證金特戶性質(zhì)，并對(duì)銀行提交的證據(jù)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，區(qū)別處理。

這里的證據(jù)主要是指房地產(chǎn)開放商與銀行簽訂的“房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭貸款合作協(xié)議”或“個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同”以及銀行為購(gòu)房者發(fā)放貸款的明細(xì)表、賬戶存取款明細(xì)。通過實(shí)質(zhì)審查上述三份證據(jù)，該保證金若滿足特定化和移交占有的特征，則該保證金屬于金錢質(zhì)押。金錢質(zhì)押的特點(diǎn)要求質(zhì)權(quán)人占有該質(zhì)押物，如果法院采取扣劃措施，則將該金錢剝離出銀行的實(shí)際控制范圍，實(shí)質(zhì)上侵犯了銀行的質(zhì)權(quán)，因此對(duì)符合按揭貸款保證金性質(zhì)的特戶資金，應(yīng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第85 條的規(guī)定，依法保障銀行的優(yōu)先受償權(quán)，解除凍結(jié)，不予扣劃；若不滿足特定化或移交占有的特征，則銀行的金錢質(zhì)權(quán)不成立，人民法院可以扣劃該保證金賬戶內(nèi)的款項(xiàng)；如果證據(jù)證明該特戶資金超過合同約定的保證金，超過部分為被執(zhí)行人的普通資金，銀行不具有優(yōu)先受償權(quán)，人民法院可以對(duì)該不具有特定化的普通資金予以扣劃。

最后需要說明的是，當(dāng)購(gòu)房者取得房地產(chǎn)權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并辦妥銀行的抵押登記手續(xù)后，金錢質(zhì)押解除條件已經(jīng)成就，按揭貸款保證金已轉(zhuǎn)化為被執(zhí)行人的普通存款，法院對(duì)該款項(xiàng)可徑行扣劃。

綜上所述，按揭貸款保證金作為一種新型的擔(dān)保方式，在實(shí)踐中對(duì)于維護(hù)銀行的合法權(quán)益具有重要的意義，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待實(shí)踐中創(chuàng)設(shè)的這種質(zhì)押擔(dān)保模式，對(duì)符合特定化和轉(zhuǎn)移占有特征的按揭貸款保證金，不應(yīng)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，以維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)、金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。