江蘇省新沂市的李女士萬萬沒有想到，自己手握抵押人書面擔保承諾和房產證原件，但起訴要求抵押人清償債務的請求卻被法院以“不動產抵押權自登記時設立”為由駁回。其間，抵押人更是將房產賣與他人。申請再審被駁回后，李女士向檢察機關申請監督，七年維權路總算看到了盡頭……

日前，該案因監督成效突出，被最高人民檢察院列入“民事檢察跟進監督典型案例”。

出借45萬元

房產抵押擔保埋隱患

2010年11月3日，正在上班的李女士忽然被同事陳花（化名）拉到角落，說自己的丈夫做房地產生意急需用錢，想跟李女士借10萬元周轉一下。熱心腸的李女士爽快地同意了。考慮到陳花借錢的數額不小，擔心還款得不到保障，李女士提出，希望對方能提供財產擔保。

用什么為自己擔保呢？陳花一下子想到了姐姐陳瓊（化名）。陳瓊和丈夫一直在外地生活，但在老家市區有套閑置的房子。

陳花和陳瓊電話聯系后不久，陳瓊和丈夫便風風火火趕回老家，并在陳花的借據下方寫下書面承諾：“本人同意把房產證借給李女士作為借款抵押”，并當場向李女士交付了房產證原件。

此后半年內，李女士又在陳花的請求下陸續借出45萬余元。每次陳花都會在借據中寫明以姐姐的房產作為抵押，并簽訂還款補充協議，約定如果陳花一個月內不還款，李女士可以把房屋過戶到自己名下，或是直接出賣該房產……不僅如此，陳花還信誓旦旦地承諾，如果自己違約，自愿承擔一切后果，即使將房產查封也絕不反悔。

李女士以為有了借條、房產抵押“雙保險”，能幫同事一把也是好事一樁。可她萬萬沒想到，正是這個“先天不足”的房產抵押，讓她走上了長達七年的維權之路。

債務逾期未還

抵押房產未作登記引糾紛

轉眼間，時間來到了約定還款的日子。讓李女士擔心的事情發生了——陳花丈夫生意失敗，借她的錢還不上了。陳花先是找借口拖延還款，之后索性躲著避而不見，最終干脆關機失聯。2013年2月，李女士將陳花和抵押人陳瓊夫婦告上法庭。在起訴狀中，李女士要求陳花償還45萬元借款本金、3萬元利息及2萬元遲延還款的違約金。考慮到陳花可能已無力償還，李女士同時訴請法院，要求抵押人陳瓊夫婦也對上述債務承擔清償責任。

庭審中，昔日同事對簿公堂。李女士拿出的借條、協議都充分證明了陳花多次向李女士借款的事實，雙方對借款金額、違約金和利息的計算也確認無誤。李女士要求陳花償還45萬元借款本金的請求得到了法院的支持。

李女士認為，自己手里有陳瓊親筆簽下的擔保協議和主動交付的房產證原件，因此，要求抵押人陳瓊夫婦對陳花的債務承擔清償責任的請求也應該被法院認可。然而，在法庭上，被告律師的一番辯詞給了李女士當頭一棒——“陳瓊夫婦沒有同李女士就欲抵押的房屋辦理抵押登記手續，按照物權法第187條的規定，以房屋抵押的，應當在房屋管理部門辦理抵押物登記，抵押權自登記時設立。因此，李女士沒有獲得抵押權”。

李女士的訴訟代理人據理力爭，主張未進行抵押登記只是使得作為物權的抵押權未設立，由此產生沒有優先受償權、不得對抗善意第三人的后果，但抵押合同成立并生效，抵押人應承擔抵押合同的擔保責任。

法院聽取雙方意見后，支持了陳瓊夫婦一方的意見，認為李女士的抵押權尚未設立，無法主張要求抵押人承擔清償責任。2013年7月，法院一審判決駁回了李女士對陳瓊夫婦的訴訟請求。

債權人未獲法院支持

申請檢察機關監督

收到法院判決后，身心俱疲的李女士生了一場重病，病情緩解后，驚覺上訴期已過，想通過上訴“翻案”已不可能。

李女士此時又得知了一個令她更加氣憤的消息：在一審法院審理過程中，陳瓊夫婦已通過掛失補辦房產證的方式，將涉案房屋以16萬余元的價格轉讓給了陳瓊的胞弟陳兵（化名）。不久后，陳兵又以25萬元將該房產轉讓給案外人。這一行為讓李女士堅定了一定要討個說法的決心。李女士向原審法院申請再審，請求撤銷原審判決書關于駁回自己對陳瓊夫婦的訴訟請求事項，并依法改判。2017年4月17日，李女士的再審申請因超過六個月再審申請期限，被原審法院依法駁回。

至此，李女士能嘗試的種種救濟方式均宣告失敗。

2017年5月，李女士路過一個小區大門時，門口的普法志愿者和宣傳展板吸引了她的目光。正是這次很偶然的機會，讓李女士得知，自己面臨的這種困境，還可以申請檢察機關監督。李女士的心中重新燃起希望。她立刻來到新沂市檢察院12309檢察服務中心，向檢察官道出這樁讓她心緒難平的糾紛。

提請抗訴

應認定抵押合同有效

“本案中，抵押權確實未生效，李女士無法就抵押房產享有優先受償權。但陳瓊夫婦向李女士交付房產證并書面承諾，李女士也表示接受，雙方之間抵押擔保合同已經成立并有效。陳瓊夫婦可以預見到自己可能代為履行的債務就是抵押房產價值范圍的部分。李女士基于已經生效的抵押擔保合同，可以要求陳瓊夫婦在抵押房產價值范圍內對債務依約承擔連帶清償責任……”新沂市檢察院辦案檢察官武紅艷經過細致的卷宗審查和詢問后，認為原審判決適用法律確有錯誤。

經檢察官聯席會議和檢委會討論決定，新沂市檢察院于2018年4月12日向原審法院發出再審檢察建議，指出該案中抵押合同已經成立并生效，陳瓊夫婦應當在抵押房產價值范圍內承擔違約賠償責任。

原審法院對該檢察建議不予采納，理由是：“從起訴狀和庭審陳述及舉證質證意見看，李女士對陳瓊夫婦主張的是抵押擔保責任而非違約賠償責任，法院出于尊重當事人處分權，不應對陳瓊夫婦應否承擔合同責任進行審理。”

“李女士作為債權人已提出訴訟請求，要求債務人陳花和抵押人陳瓊夫婦一并承擔清償責任，該請求權基礎包括借貸關系和擔保關系。原審判決基于當事人訴請，對借款合同及擔保合同成立、履行情況依法審查并不違背處分原則。”新沂市檢察院認為原審法院對再審檢察建議未予采納不當，決定跟進監督，提請徐州市檢察院抗訴。

跟進監督

再審改判抵押人擔責

徐州市檢察院審查該案后認為，陳瓊夫婦提供抵押擔保的意思表示明確，債權人李女士亦予以接受，雙方達成合意，該抵押擔保合同對雙方當事人具有約束力。原審期間，陳瓊夫婦未經李女士同意，擅自將未辦理抵押登記的房屋向他人出售，并致無法收回，應當承擔違約損害賠償責任。2018年12月，徐州市檢察院向徐州市中級法院提出抗訴。徐州市中級法院審查后作出民事裁定，指定新沂市法院再審此案。

2019年12月，新沂市法院作出再審判決，采納了檢察機關的抗訴意見，改判陳瓊夫婦以涉案房屋價值為限對陳花不能清償的部分承擔賠償責任。

再審改判后，陳瓊夫婦不服，提起上訴。2020年9月7日，徐州市中級法院判決駁回陳瓊夫婦的上訴請求。至此，這起長達七年的糾紛終于塵埃落定。目前，該案正在法院強制執行中。

“我們都以為沒有希望了，要不是檢察機關一直跟進，哪有這樣的結果！”拿到再審判決書后，李女士和她80歲的父親專程到新沂市檢察院表示感謝。老人緊握辦案檢察官的手，邊說邊流下眼淚。這淚中有心酸，但更多的是激動和高興……

■檢察官說法

鍥而不舍辦好民生“小案”

（江蘇省新沂市檢察院 武紅艷）

基層檢察院民事檢察部門辦理的案件大多發生在群眾身邊，常見多發，案件的社會影響往往并不大，但對涉案人及其家庭來說，這些“小案”都是天大的案件。辦理好這一樁樁民生“小案”，是對司法為民最好的詮釋。

本案中李女士的七年維權路讓人唏噓。“不動產抵押權自登記時設立”是法律的明確規定。然而，仍有很多老百姓樸素地認為只要雙方達成抵押擔保的合意，并交付了不動產權屬證書即設立了抵押權。但事實上雙方之間成立的僅為抵押擔保合同，即使一方向對方交付了不動產權屬證書，也只是履行合同的行為，不會直接導致抵押權的設立。

原審法院基于抵押權尚未設立，駁回了李女士對抵押人的賠償請求，這是未能有效區分債權行為和物權行為。簽訂抵押合同與抵押權設立是兩個不同的概念，兩者成立生效的前提和條件也不同。抵押合同自雙方當事人達成一致意思表示時即成立，而不動產抵押權需要辦理抵押登記方可設立。抵押合同成立后，雙方就產生了相應的合同義務，在違反合同時應承擔相應的賠償責任。

本案中，原審法院基于錯誤認識，未采納再審檢察建議。檢察機關依法提請上級檢察院以抗訴方式跟進監督。最終法院再審改判抵押人以涉案房屋價值為限承擔賠償責任。通過鍥而不舍的跟進監督，這樁延宕七載的糾紛終于峰回路轉，依法保護了債權人的合法權益。而檢察官也希望以此案為鑒，提醒當事人雙方在達成合意成立房屋抵押合同時，一定要及時辦理抵押登記，以免像李女士那樣陷入漫漫維權路。

（檢察日報 管瑩 丁鑫 武紅艷）