軍師按：在過去幾篇文章“浪跡天涯海角”，談了不同話題之后，孔明要帶領(lǐng)大家重回“購買二手房技巧”這一主戰(zhàn)場。今天和大家談?wù)勝J款產(chǎn)品，干貨過多以致本篇文章略顯枯燥，特此提醒。

紛亂的貸款市場

“哥，您最近有貸款需求嗎？”

這可能是您接到的騷擾電話中，經(jīng)常聽到的話術(shù)。對(duì)于這樣的陌生人，多數(shù)人選擇略帶憤怒和無奈的掛斷電話。然而，近幾個(gè)月，隨著房貸政策的調(diào)整、二套首付比例的上升，很多買房人的口袋又開始緊了起來。如果您偏巧有資金需求，或許各種各樣的“花式貸款”真的幫得上您！

貸款是中高收入人群預(yù)支未來的工具，幫助您把未來的現(xiàn)金流挪到現(xiàn)在來花，用來提升你的生活質(zhì)量、對(duì)抗可能出現(xiàn)的通脹及進(jìn)行投資。關(guān)于貸款的好處，軍師就不多花筆墨贅述了，許多過去十年咬著牙貸款買房的人可以作為您身邊活生生的榜樣。總結(jié)起來，就是能多貸盡量多貸，能貸多久就貸多久！

貸款和買二手房一樣，屬于典型的“信息不對(duì)稱”事件。由于貸款人大多對(duì)貸款了解有限，且沒有直接的銀行聯(lián)系人，貸款中介有了生存空間。市場中存在著介紹貸款、協(xié)助貸款、擔(dān)保公司等各類機(jī)構(gòu)，這也是為什么您經(jīng)常接到不同“辦貸款”電話的原因。市場的混亂和競爭的無序，造成了信息的不透明。軍師在寫此文之前，聯(lián)系了四家不同的“貸款中介”，對(duì)方無一例外的先問了軍師很多的問題，但談到具體有什么“貸款產(chǎn)品”的時(shí)候，卻“三緘其口”，反復(fù)勸說軍師“帶著材料來我們公司，再詳細(xì)給您介紹”。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，這樣的遮遮掩掩，低效溝通，實(shí)在不能讓客戶滿意。市場如此，即使您有貸款的需求，面對(duì)這些看起來很油很復(fù)雜的中介，恐怕也很難下得去手。

軍師詳解抵押貸款

其實(shí)，貸款的產(chǎn)品類別很簡單，主要是信用貸款和抵押貸款。軍師今天重點(diǎn)和大家談?wù)劮堑湫偷盅嘿J款，這不是大家買房時(shí)接觸的按揭貸款，而是您購買了房產(chǎn)之后，以盤活存量資產(chǎn)為目的，抵押現(xiàn)有房產(chǎn)為手段，所申請(qǐng)的貸款。這類貸款的優(yōu)勢十分突出：1）年限長，10-30年；2）利息可接受，基準(zhǔn)利率上浮10%~30%；3）也是最重要的，可以貸出比較高的金額，甚至可達(dá)數(shù)百萬。資金用途可以是個(gè)人消費(fèi)，也可以是用于房主控制的公司的經(jīng)營。部分銀行要求此類貸款需要受托支付到第三方帳戶。各類貸款中介在幫助您申請(qǐng)抵押貸款中體現(xiàn)的價(jià)值，主要體現(xiàn)在幫助您完成整個(gè)貸款的流程，以滿足銀行的要求。

舉個(gè)例子。如果您的房子目前市價(jià)是800萬，銀行會(huì)通過評(píng)估公司出一份評(píng)估報(bào)告，評(píng)估值應(yīng)該在700萬左右，如果房子目前沒有貸款，申請(qǐng)抵押貸款稱為首抵，可選擇的銀行較多，最多可以抵押出490萬左右（評(píng)估值的七成。假設(shè)抵押房產(chǎn)、貸款人資質(zhì)都符合要求），如果您的房子中有200萬的存量貸款，您依然可以抵押出420-200=200萬左右（評(píng)估值的六成減去存量貸款金額），這被稱為“二次抵押”。當(dāng)然，在這一情景下，可選擇的銀行數(shù)量就少了不少，而且貸款利率也水漲船高。“二次抵押”這一概念相對(duì)小眾，眾位看官可能了解不多，有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的就更少了。由于房價(jià)的持續(xù)上漲，當(dāng)時(shí)按揭購買的房子不斷升值，通常有充足的空間可以供您“二次抵押”出不菲的金額來滿足您的資金需求，值得嘗試！

各類貸款成本到底如何？軍師通過和不同貸款中介“斗爭”大致總結(jié)出下面的表格，供您參考：

目前市場中做抵押貸款比較活躍的銀行有工行、招商、光大、中信等幾家銀行。首抵業(yè)務(wù)，大家基本都做，條款也相差無幾，二抵業(yè)務(wù)，相對(duì)而言中信銀行開展的更加積極靈活。不同銀行的產(chǎn)品條款，針對(duì)貸款額度、貸款年限、房產(chǎn)年限，房產(chǎn)面積、還款人年齡等有不同的規(guī)定和要求。

抵押貸款最終是向銀行申請(qǐng)，放款周期超過1個(gè)月，且流程繁瑣，有些細(xì)節(jié)問題貸款人因?yàn)樽陨碣Y質(zhì)等原因，自己無法搞定，只能通過貸款中介和擔(dān)保公司協(xié)助完成。市面上的擔(dān)保公司魚龍混雜，有品牌的公司收費(fèi)較高，收費(fèi)較低的公司大多不靠譜。軍師提醒貸款人睜大眼睛，細(xì)心甄別。

此外，如果您手中有房產(chǎn)，資金需求特別急迫，需要一周甚至更短的時(shí)間內(nèi)放款，也可以直接向貸款中介公司或擔(dān)保公司拆借。這種情況下，利息成本將達(dá)到10%-12%。這一類的生意，相對(duì)而言利潤較高，市場中的擔(dān)保公司十分積極。

與抵押貸款相比，信用貸款的授信額度較低，在30萬-50萬之間。對(duì)動(dòng)輒上百萬交易來說，雖然不能說是杯水車薪，但恐怕也只能幫個(gè)小忙。軍師的朋友“冰山房產(chǎn)指數(shù)”公眾號(hào)，對(duì)北京市面上常見的信用貸產(chǎn)品有非常全面的總結(jié)。如果您在國企機(jī)關(guān)或者知名企業(yè)工作，這類產(chǎn)品的申請(qǐng)可以說是手到擒來，十分簡單。如果您不巧在民企或者創(chuàng)業(yè)企業(yè)工作，恐怕也只能通過貸款中介運(yùn)作一下了。

軍師憑借多次親身申請(qǐng)抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)和積累，將開辟一項(xiàng)新服務(wù)，即貸款相關(guān)的咨詢。如果您有抵押貸款或信用貸的需求，請(qǐng)點(diǎn)擊公眾號(hào)菜單中“我要貸款”，進(jìn)入并留下相關(guān)信息，或者給軍師留言，軍師將盡快聯(lián)系您，幫助您出謀劃策。也歡迎您關(guān)注軍師之前寫過的兩篇關(guān)于貸款的文章（）（），希望能給您提供一些啟示。

軍師破解貸款小花招

最后，軍師在送上一份小禮物，給大家講一個(gè)貸款申請(qǐng)中常見的陷阱。對(duì)于信用貸的借款人來說，先息后本都是比較透明、經(jīng)濟(jì)的還款模式。但有這樣一類短期信用貸產(chǎn)品，里面藏有陷阱。例如，您向銀行貸款12萬，借1年，號(hào)稱利率為4%。要求您每月還本1萬，每月還利息400。您被告知，您一共支付了利息4800元，4800/12萬=4%，但實(shí)際上，由于您每月都在還本，每一個(gè)月您存量借款的總額都在下降，您支付的實(shí)際利率遠(yuǎn)高于4%，按照金融學(xué)的計(jì)算方式，您實(shí)際上支付的利率達(dá)到7.6%。如果您遇到這類產(chǎn)品，建議繞行，因?yàn)槭忻嫔嫌泻芏啾冗@個(gè)更便宜的貸款產(chǎn)品。