近日，記者從招商銀行上海分行獲悉，該行近日成功發放“帶押過戶”貸款200萬元，這是該行落地的首筆二手房“帶押過戶”業務。

當天，記者實地走訪了解到，目前上海有工行、建行、交行、農行、招行等10余家銀行支持辦理“帶押過戶”相關業務。

“過戶前交易房屋抵押未注銷，交易雙方簽訂‘存量房資金監管協議’并繳入監管資金，過戶后完成轉移登記，將監管資金劃付至賣方抵押銀行結清原有貸款，并注銷原有抵押。”農行上海分行業務人士告訴記者。

招行上海分行首筆“帶押過戶”業務落地

近日，招行上海分行成功發放“帶押過戶”貸款200萬元。記者了解到，招行上海分行客戶羅先生有意購買當前租住的公寓，但房東的貸款仍在按揭中，羅先生準備的首付款也不足以覆蓋，使得羅先生遲遲無法實現“置業上海”。

羅先生在得知招行上海分行推出“帶押過戶”業務后，第一時間聯系房東和招行上海分行個貸客戶經理，成為了該分行“帶押過戶”業務的首位客戶。

4月11日，招行上海分行相關負責人告訴記者，通過協調，行內各業務部門為“帶押過戶”做好系統準備和政策支持，并緊密聯系交易服務機構和資金監管公司對接系統，實現直連，保障“帶押過戶”業務的全面開展。

一直以來，二手房交易過戶前需要賣家自籌資金以提前結清原抵押貸款，不但耗時長、資金負擔重，還存在不確定風險。

“而‘帶押過戶’允許賣方在未結清原貸款的情況下正常進行房產交易，并在資金監管下以買家的首付款或貸款資金結清原貸款，大大簡化二手房交易的流程，降低了二手房買賣雙方的交易風險和時間成本。”上述招行上海分行相關負責人表示。

上海多家銀行支持辦理“帶押過戶”

“上海正進一步推進‘帶押過戶’工作，最近我們在加緊培訓，熟悉‘資金監管帶抵押過戶’的交易操作流程，促成‘帶押過戶’新業務。”4月11日，上海鏈家一位房產中介告訴記者，辦理“帶押過戶”情況下，買賣雙方交易時間將從幾個月縮短至一個半月左右。

隨后，記者走訪農行、交行等多家銀行和房產中介平臺獲悉，上海“帶押過戶”試點較早，業內稱之為“帶抵押資金監管”，由上海市房地產交易中心的平臺進行資金監管，目前有工行、建行、交行、農行等10余家銀行支持辦理相關業務。

“今年以來‘帶押過戶’業務有所增加，截至一季度末我行業務量達52筆。”交行上海分行相關負責人向記者介紹稱，目前存量房交易資金監管平臺有10余家合作銀行已經可以實現同行“帶押過戶”和跨行“帶押過戶”，操作非常方便。

據悉，上海自然資源確權登記局日前召開各區登記中心主任工作會議，進一步推進“帶押過戶”工作部署。會議要求，各區登記中心要按照《上海市不動產登記技術規定》的要求，通過印制宣傳冊、設置“帶押過戶”專窗等方式，加大宣傳力度，引導更多的金融機構和辦事群眾，選擇“帶押過戶”業務，擴大業務面，提高業務辦理量。

記者了解到，上海是全國最早探索帶押過戶的城市之一。早在2008年，上海市房地產交易中心就搭建了上海市的存量房交易資金監管平臺，此平臺設計初衷就考慮了買賣雙方的交易資金安全，特別是賣方有抵押的房產交易。

在上海如何辦理“帶押過戶”？

針對具體交易流程，交行上海分行在接受記者采訪時介紹稱，買賣雙方需要簽訂資金監管協議，賣方向原抵押銀行申請“帶押過戶”，買方向該行申請商業按揭貸款。

“按照雙方約定將自有資金部分打入監管賬戶內，商業貸款經過銀行審批后將資金也發放至監管賬戶內，所有監管資金到賬后由登記部門出具產證。待買賣雙方過戶交易完成后，從監管賬戶將資金劃付給原抵押銀行結清，注銷原抵押。”交行上海分行表示。

就余款去向，農行上海分行業務人士向記者補充到，過戶后待完成轉移登記，將監管資金劃付至賣方抵押銀行結清原有貸款，并注銷原有抵押后，余款會再劃付給賣方。

而按傳統模式，需要提前結清賣方貸款，再進行過戶交易，一旦交易出現風險，已經用于結清資金是無法退回的。“為了確保交易資金的安全，通過‘帶押過戶’這一模式，這樣對賣方有抵押的交易監管資金可以形成閉環，確保在交易無法完成時，監管資金可退回。”銀行業內人士分析稱。

“‘帶押過戶’業務在上海的進一步落地，無疑可以刺激當前二手房市場交易的活躍度。”一位鏈家房產中介告訴記者，交易雙方通過“帶押過戶”可以保障二手房交易資金安全，降低風險敞口；不限制銀行卡，支付方式靈活；全線上辦理，資金流向留痕可查詢；支持定金、首付款、物業交割保證金、戶口遷出保證金、裝修補償款存管。

多地正推進“帶押過戶”業務

記者觀察到，除上海以外，北京、天津、無錫、東莞等全國多地近期均在進一步推進存量住房交易“帶押過戶”模式落地生根。

日前，天津銀保監局發布公告稱，截至一季度末，轄內建設銀行天津市分行、工商銀行天津市分行、中國銀行天津市分行、招商銀行天津分行等4家商業銀行已實現本行內部“帶押過戶”業務投產落地，已實現投放178筆、金額1.58億元，另有多家商業銀行正在進行系統測試或內部法律審核，也將于近期實現業務投產。

4月4日，無錫市首筆公積金貸款類不動產“帶押過戶”業務實現了一站式辦理，將無錫自去年9月起開展的“帶押過戶”服務適用場景由商業銀行貸款延伸到公積金貸款。

“無錫在2022年已經落實了‘帶押過戶’的政策，但前提條件是買賣雙方均為商業貸款，涉及公積金貸款類的不動產暫無法開展。”易居研究院研究總監嚴躍進向記者表示，此次無錫從滿足公積金繳存職工的角度出發，優化流程、改造系統，聯合商業銀行開展二手房“帶押過戶”公積金貸款業務試點工作，同時將按照先試先行、有序推廣的原則進行。

此外，近日北京也明確啟動存量住房交易“帶押過戶”模式，不得強制使用過橋貸等增加客戶交易成本；東莞對于“全市通辦”的樓盤落實帶押過戶政策，非“全市通辦”范圍的樓盤且處理了遺留問題也可參照執行等。

“各地在‘帶押過戶’方面的創新，說明‘帶押過戶’的推進進入到新階段，覆蓋面更廣。”嚴躍進向記者表示，主要包括從不良資產轉向普通住宅項目；住宅項目擴展到非住宅領域；商貸領域擴展到公積金領域等。這都說明“帶押過戶”正落實普適性的導向，有助于更好覆蓋各物業和各需求，進而發揮更大的政策效應。

上海市房地產科學研究院院長嚴榮表示，從當前來看，由于地域差異、金融機構以及不動產類型的多樣性，全面推進“帶押過戶”呈現出漸進性特征。“為減少各地交易規則差異帶來的不確定性，全國加快推進‘帶押過戶’，需盡快實現統一交易規則。”