抵押貸款辦理環節較多、涉及內容復雜，在調查和辦理的過程中存在很多風險點，這就要求銀行必須從貸前調查、貸中操作和貸后管理三大環節出發全面防控抵押貸款風險

自2012年以來，我國銀行業不良貸款呈加速上升趨勢，資產質量受到了嚴重威脅。究其原因，既有宏觀經濟金融形勢等外部因素的影響，也有內部操作管理不當帶來的問題和風險。在轉移貸款風險的擔保方式中，抵押作為擔保之王，一直倍受青睞，但是抵押貸款也存在辦理環節較多、涉及內容較復雜等特點，在調查和辦理的過程中存在很多風險點，對銀行經辦人員專業性要求比較高。本文從貸前調查、貸中操作和貸后管理三大環節出發，通過“以案說險”的方式就當前銀行抵押貸款業務的風險防控進行分析并提出相應的建議和措施。

貸前：關鍵在實質性調查，確保資產受償的優先順序

近年來，我國銀行業在規模高增速和業績高增長的同時，銀行信貸一線從業人員專業素質薄弱和從業經驗不足的問題逐漸暴露。貸前調查是控制和防范信貸風險的第一道閘門，是貸款發放的基石，調查的真實性和可靠性，對貸款的安全意義重大。以下通過幾個典型案例來闡述貸前調查的重要性以及如何做好相應的風險事前防范。

(一)土地經營承包權抵押的風險特征及防范

案例：某公司與當地鎮政府簽訂了20年的土地承包協議，承包費用一年一付。隨后，該公司在銀行辦理了土地經營承包權抵押貸款。因該公司倒閉無法正常支付土地承包費用，當地鎮政府依照合同的違約責任約定起訴至法院要求收回土地承包經營權。債權銀行作為該土地承包經營權的抵押權人無法對抗土地使用權人的請求。該筆貸款在貸前調查中對承包協議的審查不嚴，判斷有誤，導致該土地承包經營權抵押流于形式，實質上等同于信用貸款。

土地承包經營權抵押貸款的風險主要存在于兩方面：

一是缺乏法律保障。土地承包經營權抵押貸款本身與現行法律存在沖突，擔保法規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”，物權法規定：除招標、拍賣、公開協商等方式取得的“四荒地”等土地承包經營權可以抵押外，其他方式承包的農村土地是不允許抵押的。雖然2016年3月15日，中國人民銀行頒布了《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》，但也是局限于鼓勵試點和試辦此類抵押貸款，對于產生的風險并沒有規定給予風險補償。目前，對于土地承包經營權抵押尚缺乏較高層級的法律支撐，一旦貸款出現風險，訴訟時極有可能陷入缺乏政策及法律層面支持的困境。

二是土地流轉方面，市場和價值評估尚未完善。全國絕大部分縣市都未建立成熟的農村產權流轉交易平臺。一旦經營戶出現貸款違約，抵押的土地經營權難以變現，這是開展土地承包經營權抵押貸款業務的最大難題。

參考最新頒布的《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》再結合實踐操作，發放土地承包經營權抵押貸款應當符合以下5個條件：(1) 用于抵押的承包土地沒有權屬爭議。(2)通過家庭承包方式取得土地承包經營權的農戶，依法擁有縣級以上人民政府或政府相關主管部門頒發的土地承包經營權證。(3)通過合法流轉方式獲得承包土地的經營權的農業經營主體，必須與承包方或者經承包方書面委托的組織或個人簽訂了合法有效的經營權流轉合同，或依流轉合同取得了土地經營權權屬確認證明，并已按合同約定方式全部付清了土地租金。(4)承包方同意承包土地的經營權可用于抵押及合法再流轉，并已明確告知發包方承包土地的抵押事宜。(5)借款人獲得的承包土地經營權抵押貸款，應主要用于農業生產經營等貸款人認可的合法用途。

(二)建設工程款等優先債權對抗抵押權

案例：客戶陳某在銀行的按揭貸款逾期后，通過司法處置，抵押物已成功拍賣，按照拍賣成交價計算，該筆貸款能夠本息全額收回，但在分配拍賣款項時有第三人主張該房產尚有建設工程款未結清要求優先受償。由于貸前調查中并未發現建設工程款未結清的情況，導致該筆貸款抵押率過高，最終在扣除建設工程款之后，銀行債權無法全額清償。

司法處置在建工程實踐中，時常會遇到施工方要求未結清的建設工程款優先受償的情況。根據合同法第286條和法釋(2002)16號《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定，建設工程自工程竣工之日或合同約定的竣工之日起6個月內，建設工程價款受償權優于抵押權和其他債權。

鑒于此，在抵押貸款前期調查中一定要關注是否存在其他債權受償優先于抵押債權的情況。(1)對于抵押物可能存在工程款未結清情況的，必須與抵押物施工方取得聯系，對該筆工程款結算情況進行調查，盡可能讓施工方提供施工合同和工程款結算情況證明，根據實際情況來確定抵押率，降低風險。(2)關注個人和法人企業是否存在欠稅問題，根據《稅收征收管理法》第45條規定：“納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行”。該規定表明，納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定抵押擔保之前的，稅收則優先于該抵押擔保物權。所以，在貸款調查階段，設立抵押之前，應要求借款方提供完稅證明。

(三)采礦權益滅失、價值縮水

案例：某公司在銀行辦理的采礦權抵押貸款逾期無法歸還，在處置采礦權的過程中發現該采礦許可證到期日與貸款到期日是同一天，由于該企業已停產，無法申請延續，導致該礦產抵押權形同虛設。從該案例中發現，貸前調查人員專業知識和經驗不足，并未了解和掌握采礦權抵押的風險要點，給債權銀行造成了損失。

《礦產資源法》和《探礦權采礦權轉讓管理辦法》明確規定礦業權可以流轉和設定抵押，因此采礦權可以依法作為抵押的標的物。但是采礦權抵押作為一種新的抵押方式，在實際操作中具有與常規抵押迥異的風險：(1)礦產價值存在遞減風險。礦產資源是不可再生的，其數量和經濟價值會逐步減少。(2)采礦權證存在瑕疵風險。由于礦業管理體制不完善及礦業登記制度不健全等原因，部分企業采礦權許可證的取得可能存在重大法律瑕疵，面臨被發證機構吊銷的風險。(3)采礦權價值評估風險。礦產資源埋藏在地表下，受勘查技術及目前我國礦產資源儲量登記和管理工作不完善等因素的影響，礦產資源的儲量及價值難以準確計量。(4)礦業用地風險。礦業資源的開發必然要涉及土地、草地、林地等用地問題，礦業用地涉及國有土地時，應由采礦權人申請使用國有土地使用權的方式取得;礦業用地涉及集體土地時，按照物權法規定，集體土地的征用被嚴格限制在“公共利益”的范圍內，礦業開發基本不屬于公共利益的范疇，因此集體土地難以轉化為國有土地，這就為采礦權人及抵押權人順利實現權利帶來了障礙。

為防范采礦權抵押貸款可能出現的風險，在貸前調查時，必須要審查以下七個風險要點：(1)審查采礦權人取得采礦權的時間及許可證的有效期限，新發放貸款的到期日應當早于采礦權的到期日3年以上。(2)采礦權抵押貸款手續是否將采礦所使用的生產設施設備應一并抵押。(3)審查采礦權人是否依法按期繳納了礦業權使用費、資源稅等稅費，并要求采礦權人提供相關的發票、收據等予以證明。(4)審查采礦權人是否已將采礦權出租或抵押。(5)審查采礦權人是否依法采取了安全生產措施及環保措施、履行了安全生產及環保義務。(6)審查采礦權人是否已合法取得礦業用地使用權。(7)審查國土資源部門儲量評審中心認定的礦產資源儲量及目前的礦產資源儲量余額。

貸中：防范操作風險，確保抵押評估和登記環節合法合規

抵押貸款的評估和登記環節，是比較容易出現合規風險和道德風險的，筆者通過真實案例對這兩個環節的風險進行分析并提出防范建議。

(一)抵押登記手續不完備

案例：某公司在抵押貸款逾期后，債權銀行通過司法處置，抵押物已成功拍賣，后期分配拍賣款項時法院提出了土地未單獨抵押，無法就房屋落地面積之外的土地拍賣款優先受償。經調查，該筆貸款在發放時廠房尚未建造完成，抵押時只能以在建工程的形式進行抵押，貸款操作人員辦理抵押手續時未單獨辦理土地使用權抵押，且在建工程登記證上僅記載占用范圍內土地隨之抵押。加之司法部門對“占用范圍”的限縮理解，導致債權銀行無法就房屋落地面積之外的土地價值優先受償。

一直以來，我國法律法規在房屋土地的抵押問題上都遵循“房地隨同”的原則，物權法第182條的規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”目前，我國大部分法院就未單獨抵押的土地使用權，主張以房屋落地面積的土地使用權為占用范圍，其他包括綠化地、道路等無房屋附著的土地使用權拍賣款作為普通債權款項進行分配。據了解，各家銀行均不同程度地存在房屋抵押貸款沒有單獨辦理土地使用權抵押登記的情況，一旦該類抵押物進入司法處置程序，將會面臨無法就拍賣款全額受償的風險，極大的影響金融債權的實現。因此，各銀行應重點排查房屋及在建工程抵押貸款的土地使用權抵押手續是否齊備，對未辦理抵押手續的及時補辦，由于目前處于不動產權登記制度更新的階段，對于無法單獨辦理土地使用權抵押手續的，建議對涉及該房屋或在建工程的不動產權做二次抵押，以防止土地使用權脫離抵押的情況發生。

(二)抵押物評估價值虛高

案例：某公司將自有廠房進行抵押在銀行申請辦理抵押貸款，考慮該抵押物地理位置便利，建造規格高且房地產形勢上行等因素，評估公司出具了較高的評估價值報告。貸款到期后該公司無能力歸還，債權銀行依法拍賣了該抵押物，但最終成交價值低于債權總額導致貸款遭受損失。本案例中，該筆貸款操作人員未對評估報告進行分析比對，默許了高于市場價格的評估報告，導致發放的貸款實質上抵押率偏高，為日后處置埋下風險隱患。

抵押物評估價值虛高的現象一直為銀行業所詬病，外部評估公司由于利益驅動,有時會按照客戶的貸款金額需要進行評估，存在評估價格高于真實價值的現象。同時，信貸人員為了提高自己的貸款增量，往往會忽視對抵押物評估情況的核實。因此，筆者從內部和外部兩方面角度出發，談一談如何把控抵押物評估環節的風險。

(1)對貸款操作人員進行房地產評估專題培訓，提升自身專業素質。盡量在銀行內部配備既精通銀行業務又有房地產評估專業知識和技能的貸款審查人員，改變單純通過房地產評估機構出具的評估價格再乘以抵押率的操作方式來確定貸款額度，以便有效控制房地產抵押價值的高估風險。

(2)不少銀行在房地產評估環節，是依靠指定外部評估公司來完成的。這些評估機構，雖是銀行在考慮評估機構資質、信譽等因素后，謹慎選擇的風險性最小的評估公司，但在當前評估市場供給過剩、不當競爭多發的情況下，這種指定評估機構的做法也會為銀行內部人員的腐敗提供機會。建議在有條件的情況下，由銀行自己建立內部評估體制，對轄內標準化的房地產進行內部評估，徹底杜絕因外部評估機構評估價值虛高帶來的風險。

貸后：針對存在的風險隱患進行主動式管理

貸后管理不僅是風險管理的一項基礎性工作，更是貸款風險防控的重要環節。事實上，不少信貸風險是因為信貸人員存在“重放輕管”的思維，貸后管理中存在疏漏而造成的。

(一)預告抵押登記失效

案例：商業用房買受人陳某在辦理按揭貸款時未取得房產證，銀行以辦理預告抵押登記的形式對其發放了貸款，但在貸款發放后，債權銀行一直未辦理正式抵押登記。根據物權法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。按照上述規定，僅辦理預告抵押登記是無法享有正式抵押登記抵押權利的，且該預告登記自可以辦理正式抵押登記時已超出三個月，預告抵押登記也失去了效力，導致該商業用房在拍賣處置后，債權銀行面臨無法就該拍賣款優先受償的尷尬局面。

在該案例中貸款管理人在貸后管理中存有嚴重疏漏，沒有及時辦理正式抵押登記導致銀行債權遭受重大損失。在抵押物貸后管理中，如果是發放時僅辦理預告抵押登記的，管理人員必須隨時關注和跟進開發商及購買人的產權證辦理進度，在抵押物產權證辦理完畢后的三個月內及時辦理正式抵押登記手續以保障抵押權的有效實現。

(二) 首查封法院與優先債權法院沖突

案例：在司法處置某公司抵押于銀行的房產時發現，該房產已被異地法院首先查封。當地法院立即發函與異地法院協商移交抵押物處置權，但異地債權銀行要求結清其訴訟費用后才同意移交，由于雙方協商不一致，異地法院不配合移交處置權，極大的影響了該抵押物的處置進度。從本案例的情況分析，如果貸款人涉及異地銀行授信的或與異地人員有經濟糾紛，應當在貸后管理中關注異地銀行的還貸情況及其他任何異地糾紛情況，如果一旦發現異地銀行貸款逾期等情況存在被訴訟的風險，應該及時對本行的抵押物進行財產保全，爭取日后處置的主動權。

根據現行法律與司法解釋的規定,執行程序中應當由首先查封法院處分查封財產。這個規則符合查封制度的法理,也有利于調動申請執行人的積極性,及時發現、控制財產并實現生效法律文書確定的債權。但是當該查封財產上存在其他優先債權時,如果首先查封法院遲延處分財產,就會損害到優先債權人的利益。實踐中,導致首先查封法院遲延處分查封財產的原因較為復雜,經調查有制度不協調的因素,也有地方保護主義的因素。

近年來，全國各地法院陸續制定了一些規范性文件來解決這個問題,但是由于司法解釋層面的規則不清晰,地方法院的做法面臨依據不足的困難。為回應司法實踐的需求,最高人民法院于2016年4月14日正式施行了《關于首先查封法院與優先債權執行法院處分查封財產有關問題的批復》，批復中對于首查封處置權移交的時間做出了明確的規定：“執行過程中，應當由首先查封、扣押、凍結法院負責處分查封財產。但已進入其他法院執行程序的債權對查封財產有優先債權，自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財產尚未發布拍賣公告或者進入變賣程序的，優先債權執行法院可以要求將該查封財產移送執行。首先查封法院應當在收到優先債權執行法院商請移送執行函之日起15日內出具移送執行函，將查封財產移送優先債權執行法院執行，并告知當事人。”該批復的施行將會對首查封法院與優先債權法院就查封財產處置權的移交問題提供明確的法律依據，提高了抵押物的處置效率，更大程度上保障了優先債權的實現。

我國的銀行業正在從粗獷式“野蠻”擴張的時代走向精細化流程化管理時代，加強貸前、貸中、貸后三大流程環節的風險把控是未來銀行業流程化建設的重要目標。通過以上案例和風險的思考和分析，不難發現隱藏在三大環節中的信貸風險是可以防范于未然的。在貸前調查階段應當做到實事求是，切勿“走形式，走過場”。一是要對調查報告中提供的資料和數據實地核實確保其真實性，建議各銀行對貸前調查報告內容的真實性建立終身責任制，完善問責機制。二是要學會從不良處置的視角來審視每筆業務存在的風險隱患，特別是要思考和分析抵質押物一旦進入變現環節，是否存阻礙處置的不利因素，盡可能做到事前防范，而非事后彌補。在貸款操作和管理過程中，應當遵循“三早”原則，對風險早發現、早預防、早化解，逐步建立兩大快速反應系統，時刻把握主動權將風險扼殺在搖籃里。首先，建立快速的風險預警系統。聯合法院、公安、稅務、檢察院等職能部門，充分利用網絡技術建立大數據庫，通過信息實時共享打造智能化風險預警識別系統，并進行分級預警通報，做到對風險及時發現、及時預防、及時化解，最大限度地降低風險系數。其次，建立快速的風險處置系統。銀行信貸風險的處置是一個較為復雜的過程，涉及面比較廣，政策性比較強，而且不同的管理部門只能處置相應的風險，因此更需要一個高效的處置系統進行上下聯動、根據風險等級系數明確處置策略、處置預案、處置權限、處置方式和處置程序等，即時處理即將發生或已發生的信貸風險。(浙江安吉農商銀行行長馬連貴、安吉農商銀行資產保全部顧一博)

責編：王璽，責審：王漢，美編：王璽