我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會(huì)各界人層選出滿意的樓盤(pán)！跟緊曾叔購(gòu)房不踩坑，投資有前景。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“曾叔談房”公眾號(hào)·粉絲提問(wèn)

提問(wèn)：曾叔，資金問(wèn)題，想知道現(xiàn)金流該如何控制會(huì)更好一些。

1.編制一份excel現(xiàn)金流量表，把每個(gè)月的收入項(xiàng)、支出項(xiàng)、余額項(xiàng)都記錄在內(nèi)，包括非常重要的還款期限，要保護(hù)好自己的羽毛；

2.大額支出盡量分?jǐn)偅热缋妹庀⒎制谫?gòu)買(mǎi)大件商品，安排不同月份支出不同款項(xiàng)，減少支出波動(dòng)，免得總是準(zhǔn)備一大筆現(xiàn)金應(yīng)對(duì)集中支出；

3.設(shè)定余額紅線，比如留30-50萬(wàn)應(yīng)急，太少容易出狀況，太多的話損失機(jī)會(huì)成本；

4.不僅要編制月度現(xiàn)金流量表，還要編制年度的，并做好未來(lái)5年內(nèi)每年的收支預(yù)測(cè)，保證每一筆多出來(lái)的大額資金都有去處，并將現(xiàn)金流控制在合理水平；

5.利用豐富的信用工具、靠譜的朋友提供資金保護(hù)墊，很多時(shí)候，支持是相互的。

提問(wèn)：曾叔您好，想請(qǐng)教一下預(yù)算350-400萬(wàn)，包含交易成本，目前在北新涇的新涇七八村或水城路虹橋路這里的虹日小區(qū)虹紡小區(qū)兩塊考慮，主要都是2室的，北新涇價(jià)格 要稍微便宜到30萬(wàn)-50萬(wàn)左右，自住加投資，您覺(jué)得哪個(gè)地塊更好一些？如果不買(mǎi)這種老破小，買(mǎi)到徐涇是否更好？但生活可能沒(méi)那么便利了，包括孩子上學(xué)，目前我們工作生活孩子上學(xué)都在長(zhǎng)寧。

回答：徐涇不錯(cuò)的，但目前北新涇也正在勢(shì)頭上，考慮到總價(jià)比較低，所以?xún)烧卟顒e其實(shí)并不大。如果是從投資角度考慮，可以是投住分離，投資和自住分開(kāi)考慮。

提問(wèn)：曾叔您好。五大新城的房子是不是還是靠地鐵是優(yōu)選，有人說(shuō)靠地鐵的二手房，地鐵帶來(lái)的紅利已經(jīng)用完了，周?chē)l(fā)展也差不多了，升值空間沒(méi)有了，保值還可以。新城選房子是地鐵優(yōu)選呢，還是離地鐵幾公里，周?chē)盏囟啵€有一些想象空間的呢。自主+投資，主要是保值。

回答：買(mǎi)地鐵旁的項(xiàng)目沒(méi)什么問(wèn)題，確定性更高，買(mǎi)周邊空地的，一定不能盲目，否則周邊的配套很有可能需要很久才能兌現(xiàn)。

提問(wèn)：曾叔，我們?cè)谒伎家粋€(gè)問(wèn)題，想聽(tīng)聽(tīng)你的想法。假設(shè)一套1200 左右的100平三房，未來(lái)有一定成長(zhǎng)，譬如，很多年后成長(zhǎng)成1900，同時(shí)另一套1700左右的140平三房成長(zhǎng)成3000（假設(shè)和小的同比例），無(wú)本質(zhì)區(qū)塊差異。 在思考兩套房子將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力，我有了以下的糾結(jié)， 1） 具有1900購(gòu)買(mǎi)力的人群，是否甘愿住100平3房（感覺(jué)尺度感比較擁擠） 2） 當(dāng)總價(jià)超過(guò)2000、到達(dá)3000，會(huì)否導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力乏力，流動(dòng)性差隱患。 從目前當(dāng)下眼光來(lái)看，兩個(gè)都是還不錯(cuò)的產(chǎn)品。只是考慮到將來(lái)，我有點(diǎn)分不清，該如何選擇，可否多點(diǎn)分享你的想法 謝謝！

回答：（1）具有1900購(gòu)買(mǎi)力的人群，很多人其實(shí)買(mǎi)的是地段，你去看看前灘的戶型，20萬(wàn)每平但是戶型真的很一般，居住舒適感很差，但地段和周邊資源是真好，很多人買(mǎi)的是這個(gè)。 （2）總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)逼近3000萬(wàn)，這部分的購(gòu)買(mǎi)力未來(lái)會(huì)越來(lái)越多，因?yàn)閷?duì)于老上海人而言，以一換一的話，壓力其實(shí)也還好。

提問(wèn)：曾叔你好，我五年前在青浦華新買(mǎi)的11年的次新房，60平的一室戶，由于那邊一直沒(méi)有地鐵出行不方便，所以一直租房子住，這次想換到莘莊，但是莘莊只有94年左右老小區(qū)，不知道華新會(huì)不會(huì)因?yàn)榇蠛鐦蚨l(fā)展起來(lái)、另外莘莊的老破小還能入手嗎，主要是為了自住，也希望可以跟得上整個(gè)上海的平均漲幅

回答：華新想要起來(lái)，還是需要比較長(zhǎng)的時(shí)間的，莘莊的潛力會(huì)大一點(diǎn)，老破小隨著其他區(qū)域的漲幅，也會(huì)有點(diǎn)起勢(shì)。

提問(wèn)：曾叔，我在思考一個(gè)方案。 我目前住萬(wàn)科翡翠，17年網(wǎng)簽到明年初滿5年了。 那么如果我賣(mài)了現(xiàn)在居住的，按照新政有67分，現(xiàn)金1000多萬(wàn)。 而今年開(kāi)始到后年，前灘陸續(xù)會(huì)來(lái)多個(gè)樓盤(pán)。 這個(gè)分?jǐn)?shù)是否有機(jī)會(huì)入圍搖號(hào)？？？ 如果購(gòu)買(mǎi)，我肯定傾向于7成買(mǎi)大面積，盡量避開(kāi)高認(rèn)購(gòu)戶型段。 從概率學(xué)上，如果每次入圍。參與4次都不中的概率不到1% 對(duì)目前前灘激烈程度沒(méi)有概念。 少有風(fēng)險(xiǎn)是張江科學(xué)城24年陸續(xù)建設(shè)完，是否會(huì)追趕前灘，有點(diǎn)猶豫

回答：萬(wàn)科翡翠是你少有住房嗎？如果是少有住房的話，其實(shí)是合適的，因?yàn)槿f(wàn)科翡翠的地段也是很不錯(cuò)的，從居住看，萬(wàn)科翡翠戶型也遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于前灘，后期依然有漲幅，不建議用一種大的確定性去博取小的概率性。

提問(wèn)：曾叔，新房可能還有1～2年才開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在賣(mài)了二手會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間真空期，現(xiàn)在就是不確定后面二手房在正政策的驅(qū)動(dòng)下是否會(huì)下跌？華涇板塊因?yàn)闈q過(guò)一波了，所以您還是建議不要空倉(cāng)嗎？

回答：現(xiàn)在這個(gè)階段能不能賣(mài)二手房，主要取決于你的二手房的地段和品質(zhì)，如果是沒(méi)有學(xué)區(qū)地段一般，可以拋了去搖一搖新盤(pán)，不管是哪個(gè)區(qū)域，一定要注意空倉(cāng)期不能太長(zhǎng)，3個(gè)月內(nèi)沒(méi)有搖到新盤(pán)，建議考慮其他二手房。

提問(wèn)：曾叔，一直關(guān)注你們的環(huán)滬，昆山或者太倉(cāng)（人才編碼）就有購(gòu)房資格，單價(jià)2.3萬(wàn)。但是二套有貸款首付8成，要180萬(wàn)。還有就是寧波有購(gòu)房資格，無(wú)房戶，但是要限售5年（）產(chǎn)證后，相當(dāng)于要8年，覺(jué)得投資期限有點(diǎn)受不了。價(jià)格3萬(wàn)，首付6成，也是差不多180萬(wàn)。按照同樣180萬(wàn)首付，太倉(cāng)花橋是否比寧波更加有投資價(jià)值? 8成首付投資感覺(jué)太高了。 首付180萬(wàn)也還差幾十萬(wàn)，自住先上海房子比較小，無(wú)貸款約240萬(wàn)。不知道能抵押多少

回答：1、180萬(wàn)的總價(jià)在寧波其實(shí)也買(mǎi)不了什么好的房子了，從預(yù)算看有點(diǎn)小了，建議換城市，也沒(méi)必要一個(gè)地方很糾結(jié)。中國(guó)城市那么多。 2、建議先處理上海的房產(chǎn)，然后再把錢(qián)去買(mǎi)入外部城市，這樣的話從杠桿上看就會(huì)好一點(diǎn)。

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