12月14日，北京、上海發文調整優化購房政策，優化普通住房認定標準，下調新發放個人住房貸款最低首付款比例。

為落實“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”要求，12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等五部門聯合發布《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低為40%。此外，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低為4.2%。

與此同時，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海自12月15日起優化差別化住房信貸政策：調整普通住房標準，首套房最低首付不低于30%，二套房最低首付比例不低于40%。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，北京、上海從支持合理住房消費角度出發，繼續出臺有力政策，鞏固和推進房地產市場的企穩向好發展態勢。

降首付 首套房首付統一為三成

降低首付，是北京此次優化政策的一大內容。

北京市目前的政策是，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，均區分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執行不同的首付比例。具體而言，個人購房首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。

自新規執行起，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，不再區分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區和非城六區劃分，首付比例分別為50%和40%。同時，貸款最長年限也從25年恢復至30年。

嚴躍進認為，此政策的直接效應就是購房者的購買力一下子就提高了，對于增加購房信心和積極性、帶動交易量上升等都具有積極作用。此政策還根據北京城六區和非城六區做了差異化政策，有助于各地根據實際情況落實購房政策。顯然，對于非城六區的購房者來說，其二套房的首付比例為40%，有助于更好促進改善型住房需求的釋放。

調標準 普通住宅認定不再看總價

此次北京政策優化的另一內容，就是調整普通住宅認定標準。

北京目前的普通住宅認定標準，制定于2014年，包含三個方面：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環內單價低于39600元/平方米或總價低于468萬元，五至六環之間單價低于31680元/平方米或總價低于374.4萬元，六環以外單價低于23760元/平方米或總價低于280.8萬元。

新的普通住宅條件仍須滿足三個方面：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環內單價低于85000元/平方米，五至六環之間單價低于65000元/平方米，六環以外單價低于45000元/平方米。

其中，建筑面積標準做了調整，從過去140平方米的界限調整到144平方米，進一步用足政策，確保更多房源從面積戶型的角度進入到普通住宅的標準。嚴躍進分析，北京此次操作和深圳此前的“豪宅線”調整是有區別的，深圳是直接取消了總價的要求，而北京對總價是有要求的，但是總價線做了調整。無論如何，此類操作，都說明根據房地產市場的新情況做了調整，符合預期。

該政策下，北京普通住宅的數量達到了70%左右的水平，說明政策覆蓋面很廣，也說明此類政策更好地保障了購房者的權益，促進購房者購房成本進一步降低，尤其是和普通住宅掛鉤的增值稅、個稅繳納情況，都會據此調整，即降低了稅費成本。對于二手房的交易成本降低和活躍也有積極的作用。

降利率 新發放房貸利率最低4.2%

北京新購房的利息負擔也將有所減輕。具體看，城六區首套、二套房利率下限分別為不低于相應期限LPR+10BP（基點）、LPR+60BP；非城六區首套、二套房利率下限分別為不低于相應期限LPR、LPR+55BP。相較調整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明顯下調。

央行最新公布的11月份LPR報價，5年期以上LPR為4.2%。按此計算，城六區首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。

嚴躍進認為，此次北京下調了房貸利率，落實了此前央行的“雙降”政策導向，同時針對市區和郊區做了差異分類，有助于促進月供或按揭貸款成本的降低。政策效應是積極明顯的，很大程度上說明通過降低利率來降低月供成本，同時城六區和非城六區的操作，也有助于基于各地實際情況進行，更好落實北京郊區市場的產城融合等工作目標導向。

增年限 貸款年限恢復至30年

此外，北京取消了房價過快上行階段本市對房貸年限的從嚴管控，由目前最長25年恢復至30年，這一點也是北京當前政策方面的創新。

嚴躍進認為，通過延遲貸款年限，可以使得貸款額度更足，或者每個月的月供壓力減少，有助于促進購房者購房壓力的進一步降低。此類操作也說明，北京在積極調整此前過熱時期的一些政策，總體上和當前北京的樓市情況做了對接，具有非常好的匹配性。

上海緊跟其后優化購房政策

12月14日晚間，上海市住房和城鄉建設管理委員會等部門發布通知，調整上海市普通住房標準。可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：

一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。本通知自2023年12月15日起施行。相比以往標準，新標準優化了標準的認定條件，剔除價格標準，同時適度提高了建筑面積標準，從140平方米提高至144平方米。

上海還優化差別化住房信貸政策：

一是首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。

二是二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調整為不低于50%。

同時，為支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域高質量發展，促進產城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付款比例調整為不低于40%。

嚴躍進認為，此次北京、上海政策非常全面，和此前廣州、深圳等地的做法相似，進一步說明要用好房地產政策，尤其是從購房成本降低、稅費壓力減少等角度入手，對于降低買賣成本、增強買賣信心等都具有積極的作用。

在今年9月份前后一線城市認房不認貸政策下，政策將繼續放松，這也有助于鞏固既有的企穩復蘇態勢，同時進一步促進預期的穩定性，這對于全面理解政策動向和市場趨勢等都有積極的作用。

嚴躍進認為，后續房屋買賣的信心會進一步增強，各地包括房企售樓處以及中介公司，要用足用好房地產政策，促進房地產市場的平穩健康發展。

校對：李凌鋒