21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐婧 北京報(bào)道

房貸利率高位站崗的購(gòu)房者有了新盼頭。自9月以來(lái)，陜西漢中、江蘇常州、云南普洱、廣西防城港、河南洛陽(yáng)等多個(gè)三四線城市密集發(fā)布了“商轉(zhuǎn)公”新政，符合條件的購(gòu)房者有望將較高的商貸利率轉(zhuǎn)化為更低的公積金利率，顯著降低月供成本。

“商轉(zhuǎn)公”是商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的簡(jiǎn)稱，是為了減輕購(gòu)房職工還貸壓力，減少貸款利息支出，保障繳存職工合法權(quán)益的一項(xiàng)公積金便民業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，“商轉(zhuǎn)公”與正常公積金貸款利率均按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，現(xiàn)執(zhí)行5年內(nèi)首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%，第二次使用公積金貸款上浮10%。

以2021年在6.37%的商貸利率“高位站崗”的洛陽(yáng)購(gòu)房者為例，如果貸款50萬(wàn)、30年采用等額本息方式償還，6.37%的商貸利率下每個(gè)月月供是3117.71 元元，3.25%的公積金貸款利率下每個(gè)月月供是2176.03 元，相差接近1000元。

今年以來(lái)，與房貸直接掛鉤的5年期LPR三次下調(diào)，從去年的4.65%降至如今的4.3%，下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)。按照央行與銀保監(jiān)會(huì)允許首套商業(yè)住房貸款利率下限不低于5年期LPR減20個(gè)基點(diǎn)的要求，在不考慮銀行加點(diǎn)的情況下，新增的首套房商貸利率最低可以做到4.1%。

但是，對(duì)于存量房貸的借款人來(lái)說(shuō)，實(shí)際承擔(dān)的房貸利率由“LPR+銀行加點(diǎn)”組成，盡管LPR的部分會(huì)按照重定價(jià)周期（一般是一年）向下調(diào)整，但銀行加點(diǎn)部分始終以合同簽訂時(shí)的為準(zhǔn)。

如果能夠成功辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，則意味著存量房貸的借款人有望擺脫“高位站崗”的銀行加點(diǎn)，享受比商貸利率下限更低的公積金貸款利率。

“先還后貸”方式引爭(zhēng)議

作為一項(xiàng)重大惠民政策，“商轉(zhuǎn)公”政策在實(shí)際推行的過(guò)程中必然要接受公眾的檢驗(yàn)。

9月21日，河南省洛陽(yáng)市住房公積金管理中心網(wǎng)站發(fā)布《洛陽(yáng)市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，提出商轉(zhuǎn)公貸款采取“先還后貸”的方式予以辦理。

“先還后貸”方式是指，已辦理商貸的職工向中心申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后，中心再發(fā)放商轉(zhuǎn)公貸款。

多名購(gòu)房者在洛陽(yáng)網(wǎng)“百姓呼聲”欄目上表示，”商轉(zhuǎn)公”政策要求購(gòu)房者以自籌資金結(jié)清商貸再申請(qǐng)公積金貸款并不合理，如果購(gòu)房者資金充足根本無(wú)需申請(qǐng)住房貸款，“先還后貸”的方式只能迫使購(gòu)房者去尋找高利率“過(guò)橋資金”，無(wú)形中又增加了資金風(fēng)險(xiǎn)。

此外，采用“先還后貸”的方式申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”還有公積金貸款和商業(yè)貸款無(wú)法接續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。《意見(jiàn)稿》指出，“商轉(zhuǎn)公”資格審核通過(guò)的，借款申請(qǐng)人應(yīng)在 20 個(gè)工作日內(nèi)辦理商貸提前結(jié)清手續(xù)和抵押注銷手續(xù)，并持商貸結(jié)清有效憑證和抵押注銷手續(xù)向公積金中心申請(qǐng)貸款審批。超過(guò) 20 個(gè)工作日的，原申請(qǐng)手續(xù)作廢。

多名洛陽(yáng)購(gòu)房者反映，在實(shí)際操作過(guò)程中，部分銀行提前還款甚至需要預(yù)約，在20個(gè)工作日內(nèi)完成籌措資金、結(jié)清商貸、解除抵押是一件極其困難的事情。而且“商轉(zhuǎn)公”政策會(huì)按照公積金個(gè)貸率的變化動(dòng)態(tài)開(kāi)啟和關(guān)閉，這讓申請(qǐng)人感到極大的不確定性，擔(dān)心借了高利率的“過(guò)橋資金”結(jié)清商貸后還沒(méi)申請(qǐng)到公積金貸款，政策窗口就關(guān)閉了。

《意見(jiàn)稿》顯示，“當(dāng)我市公積金貸款個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月低于85%（含）時(shí)，開(kāi)展商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月高于95%（含）時(shí)，暫停商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。當(dāng)上級(jí)公積金政策發(fā)生調(diào)整或我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，中心可在市住房公積金管理委員會(huì)的決策指導(dǎo)和授權(quán)下，適時(shí)開(kāi)展和暫停商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。”

從各個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)反饋的公眾意見(jiàn)來(lái)看，借款人普遍對(duì)采取“先還后貸”的方式申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”心存顧慮。

記者了解到，除了“先還后貸”的方式之外，云南普洱、吉林長(zhǎng)春、陜西漢中還推出了“順位抵押”模式。“順位抵押”模式是指借款人未結(jié)清商業(yè)貸款，原商業(yè)銀行同意順位增加公積金中心為該房屋第二抵押人，中心發(fā)放貸款用以償還借款人的商業(yè)貸款，還清后解除原商業(yè)貸款抵押。與“先還后貸”方式相比，“順位抵押“的優(yōu)勢(shì)在于，無(wú)需借款人自籌資金用于提前償還商貸或支付相關(guān)費(fèi)用，辦理成本較低。

陜西漢中市住房公積金管理中心黨組書記、主任趙桑彌介紹，針對(duì)絕大部分職工的住房按揭貸款余額較大、墊付資金很難實(shí)現(xiàn)的實(shí)情，我市創(chuàng)新工作方式，在全省首先采用了順位抵押模式。該模式在維持原商業(yè)個(gè)人住房貸款抵押登記不變的情況下，通過(guò)辦理公積金貸款第二順位抵押權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)了不需借款人自籌資金結(jié)清原商業(yè)個(gè)人住房貸款，即可直接發(fā)放公積金貸款到原貸款的商業(yè)銀行賬戶來(lái)沖抵原貸款余額，節(jié)省了商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)間，簡(jiǎn)化了辦理流程，提高了風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

陜西漢中“商轉(zhuǎn)公”順位抵押模式操作流程

事實(shí)上，“順位抵押”模式并非近期才出現(xiàn)。早在2013年，深圳在推行“商轉(zhuǎn)公”政策時(shí)就首創(chuàng)了無(wú)需繁瑣贖樓手續(xù)的順位抵押模式。直至今日，作為四大一線城市中唯一仍在開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的深圳仍然在推行這一模式。

記者多方了解到，推行“順位抵押”模式開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市一般會(huì)要求借款人的原商貸發(fā)放銀行是當(dāng)?shù)毓e金中心的合作銀行。

長(zhǎng)春市住房公積金管理中心表示，只有與中心簽訂《商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款合作協(xié)議》的商業(yè)銀行貸款可以轉(zhuǎn)公積金貸款，截至目前長(zhǎng)春城區(qū)內(nèi)可以辦理以“順位抵押”方式商轉(zhuǎn)公貸款的合作銀行有：工商銀行、交通銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、吉林銀行、中國(guó)銀行、華夏銀行、九臺(tái)農(nóng)商行、郵儲(chǔ)銀行，中心將陸續(xù)推進(jìn)與多家銀行簽訂合作協(xié)議。

在長(zhǎng)春市住房公積金管理中心的互動(dòng)平臺(tái)上，多名市民呼吁將浦發(fā)銀行、光大銀行納入當(dāng)?shù)毓e金管理中心的合作銀行。

對(duì)銀行沖擊幾何？

考慮到今年以來(lái)商業(yè)銀行普遍面臨凈息差收窄的壓力，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)擴(kuò)圍會(huì)對(duì)銀行造成沖擊嗎？

招聯(lián)金融首席研究員董希淼對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“商轉(zhuǎn)公”政策能夠顯著降低購(gòu)房者的房貸負(fù)擔(dān)，負(fù)擔(dān)降低之后，有可能進(jìn)一步激發(fā)新的住房消費(fèi)需求。但“商轉(zhuǎn)公”政策不太可能大規(guī)模地持續(xù)推行，也不會(huì)在很多城市廣泛落地，這是由公積金的運(yùn)行機(jī)制決定的，當(dāng)個(gè)貸率（個(gè)人住房貸款余額/住房公積金繳存余額*100%）超過(guò)一定水平，就必須收緊使用門檻。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“商轉(zhuǎn)公”政策是有階段性的，和當(dāng)?shù)毓e金水池是否充裕有關(guān)，購(gòu)房者需要密切關(guān)注公積金的資金狀況。如果要申請(qǐng)，還是要趁早。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦對(duì)記者表示，“商轉(zhuǎn)公”政策能夠幫助購(gòu)房者降低還款壓力，讓更多的人從公積金制度中得到實(shí)惠。近年來(lái)，部分家庭由于前期公積金可貸額度不足或不符合公積金貸款條件，無(wú)法充分享受到公積金貸款的優(yōu)惠利率。“商轉(zhuǎn)公”可以更好地發(fā)揮公積金支持職工購(gòu)房的作用。住房抵押貸款作為一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)貸款，是許多銀行爭(zhēng)取的重點(diǎn)，但能夠?qū)崿F(xiàn)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的總體比例不大，對(duì)銀行的住房信貸余額和增量都不會(huì)帶來(lái)明顯的沖擊。

在上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛看來(lái)，短期來(lái)看，“商轉(zhuǎn)公”政策擴(kuò)圍對(duì)銀行按揭資產(chǎn)有一定的替代，但是即便沒(méi)有“商轉(zhuǎn)公”，LPR的持續(xù)下調(diào)也會(huì)降低銀行存量房貸和新增房貸的利息收入，住房貸款的平均利率下行是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

中長(zhǎng)期來(lái)看，“商轉(zhuǎn)公”擴(kuò)圍有助于降低購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，一定程度上有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端、激發(fā)合理的住房按揭需求和引導(dǎo)購(gòu)房者對(duì)樓市的積極預(yù)期，這對(duì)改善當(dāng)前樓市的運(yùn)行環(huán)境、促進(jìn)后續(xù)的健康發(fā)展有一定的積極作用。

事實(shí)上，銀行不僅向個(gè)人發(fā)放住房貸款，也向地產(chǎn)商發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體企穩(wěn)與好轉(zhuǎn)對(duì)于銀行貸款資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定具有重要意義。此外，短期“商轉(zhuǎn)公”造成的少量“貸款搬家”仍在銀行的可承受范圍之內(nèi)，而中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)會(huì)促進(jìn)合理購(gòu)房需求的進(jìn)一步恢復(fù)，在這個(gè)過(guò)程中，銀行新增的按揭貸款需求也會(huì)增加。

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