上海正規(guī)銀行機(jī)構(gòu)放款——上海貸款

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在上海，普通人也可以經(jīng)營(yíng)商業(yè)抵押貸款

簡(jiǎn)介：經(jīng)營(yíng)性抵押貸款并不是一個(gè)新詞，但由于政府自2020年以來(lái)一直在放水，以確保經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和民生，相關(guān)政策在過(guò)去三年中一直很受歡迎。

今年，商業(yè)抵押貸款的年化利率低至3.85%，這是往年無(wú)法想象的。作為一種長(zhǎng)期貸款，利率低于4%。從某些角度來(lái)看，它的優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了與長(zhǎng)期貸款相同的抵押貸款。

經(jīng)營(yíng)性抵押貸款概念：經(jīng)營(yíng)性抵押貸款是為匹配小微企業(yè)而推出的長(zhǎng)期貸款。借款人以住房抵押的形式向銀行申請(qǐng)貸款。

為了迎合這一政策，國(guó)務(wù)院實(shí)施了“支持小微企業(yè)發(fā)展”的政策，經(jīng)營(yíng)貸款利率較低。

但實(shí)際情況與政策口號(hào)有些不同，小微企業(yè)融資難的問(wèn)題不能一蹴而就。小微企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，短期貸款銀行審查嚴(yán)格，更不用說(shuō)二三十年的長(zhǎng)期貸款了。

雖然銀行愿意向小企業(yè)主借錢，但銀行顯然更愿意向收入來(lái)源穩(wěn)定的上班族借錢，而不是經(jīng)營(yíng)狀況不穩(wěn)定的小企業(yè)。事實(shí)上，只要普通上班族提前做好規(guī)劃流程，他們也可以申請(qǐng)商業(yè)抵押貸款。

經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的優(yōu)勢(shì)

1、低利率：自2020年下半年以來(lái)，多次有針對(duì)性地降息。再加上今年疫情的影響，目前的商業(yè)貸款利率甚至與抵押貸款利率相反。實(shí)際年化經(jīng)營(yíng)利率可低至3.85%，普通人也可申請(qǐng)3.85%、20年等額本息/三年先息后本的產(chǎn)品。

2、貸款成數(shù)高，套數(shù)不限:無(wú)論名下有多少套房子或者有沒(méi)有房貸記錄，根據(jù)目前的政策理論分析，都可以貸款70%以上，避免成數(shù)不足的困境。

3、靈活性高，還款方式多樣：還款方式包括5-10年先息后本，類別抵押20年等額本息，隨借隨還。

4、高效率：只要做好貸前規(guī)劃工作，大多數(shù)銀行都能在5個(gè)工作日內(nèi)完成批準(zhǔn)，效率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)抵押貸款。

近兩三年來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸款利率從近6%降至3.75%以下，綜合優(yōu)勢(shì)明顯高于抵押貸款，相關(guān)產(chǎn)品也從平庸品類躍升為各銀行推廣的主要貸款產(chǎn)品。那些堅(jiān)持上車的人仍然上車，左右搖擺，隨著房?jī)r(jià)的上漲，他們不得不用盡一切手段。

經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的幾個(gè)要素

NO.1房產(chǎn)證

房產(chǎn)證主要包括:商品房、公寓、別墅、寫字樓、商鋪、宅基地等房產(chǎn)形式。

商品房金額:大部分可以操作70%，但可以提高8-9.5%。貸款期限一般為1-30年，一般為15年或20年。而且還款方式非常靈活，包括先息后本、等額本息、借款后還款等。

公寓和別墅配額：一般只有50%，通常不能提高配額，主要是因?yàn)檫@類房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性較差。許多銀行甚至不接受這類房地產(chǎn)的商業(yè)抵押貸款。

辦公樓和商店：要求更嚴(yán)格，最高只有50%，必須處于租賃狀態(tài)，即需要提供租賃合同。可供選擇的銀行比公寓和別墅要少。宅基地、自建房屋、工廠和土地抵押也可以，但條件更不友好。這里不介紹。

對(duì)于商品房、別墅和公寓，大多數(shù)人不會(huì)全額購(gòu)買房子。如果你有抵押貸款，你必須有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證書，銀行評(píng)估價(jià)格的70%減去抵押貸款欠銀行的錢必須超過(guò)0才能操作。全額住房可以直接獲得抵押貸款。

NO.2營(yíng)業(yè)執(zhí)照

如果貸款人是真實(shí)經(jīng)營(yíng)者，銀行人員可以根據(jù)其真實(shí)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所直接上門，注意場(chǎng)地招牌清晰，現(xiàn)場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)材料。如果不是真正的運(yùn)營(yíng)，需要根據(jù)當(dāng)時(shí)的銀行政策單獨(dú)溝通。

經(jīng)營(yíng)時(shí)間：如果貸款人的許可證不到三個(gè)月，許多銀行就不允許進(jìn)入。如果你的房子也是新的，也就是雙重新的，你需要等待雙重新的時(shí)期過(guò)去。營(yíng)業(yè)執(zhí)照一年后，有很大的選擇。

另外，很多人自己當(dāng)老板，但法人不是自己。在這種情況下，他們應(yīng)該簽署一定的暗股協(xié)議。但如果你投資股票，你應(yīng)該從你投資股票時(shí)開(kāi)始。當(dāng)然，直系親屬也可以借用營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

NO.3征信

信用調(diào)查對(duì)商業(yè)抵押貸款也尤為重要。銀行主要針對(duì)信用調(diào)查負(fù)債、信用調(diào)查次數(shù)和逾期歷史。

負(fù)債：為了控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行經(jīng)常要求企業(yè)/個(gè)人負(fù)債不超過(guò)總資產(chǎn)的70%。一旦超過(guò)這個(gè)百分比，壞賬率的風(fēng)險(xiǎn)就很高。因此，貸款人應(yīng)注意控制自己的債務(wù)比率。

信用查詢次數(shù)：健康的信用報(bào)告對(duì)信用查詢次數(shù)有一定的要求。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)月不超過(guò)3次，2個(gè)月不超過(guò)4次，3個(gè)月不超過(guò)8次，基本上沒(méi)有問(wèn)題。如果超過(guò)這些數(shù)據(jù)太多，你可能會(huì)面臨大數(shù)據(jù)分?jǐn)?shù)太低的問(wèn)題。

歷史逾期：目前，如果有逾期，我們不能通過(guò)，所以我們現(xiàn)在討論的是歷史逾期問(wèn)題。歷史逾期主要取決于金額和時(shí)間。如果歷史逾期，但時(shí)間長(zhǎng)，金額不太大，銀行將與貸款人離線溝通。但是，如果歷史逾期記錄不好，包括貸款金額大、逾期時(shí)間長(zhǎng)等，基本上很難通過(guò)。

NO.4銀行流水

銀行流量是許多貸款人容易忽視的一部分。許多貸款人已經(jīng)準(zhǔn)備了房地產(chǎn)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但他們經(jīng)常忘記銀行流量也需要。

既然是經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，貸款人必須有經(jīng)營(yíng)性流程。很多工薪階層對(duì)賬戶流程了解不多，但作為銀行審批人，很容易通過(guò)流程區(qū)分自己是工薪階層還是經(jīng)營(yíng)身份，需要提前包裝。

經(jīng)營(yíng)性抵押不僅要涵蓋貸款供應(yīng)的流程，還要體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，100w以內(nèi)的抵押貸款需要6w以上的收入，100-400w需要10w收入，500w以上需要15w收入。當(dāng)然，我們必須保留它。最好在5-10個(gè)公共賬戶中轉(zhuǎn)賬。如果沒(méi)有，私人轉(zhuǎn)賬。

NO.5貸款主體

大多數(shù)抵押貸款主體年齡為25-65歲，如果不在這個(gè)年齡范圍內(nèi)，則需要提供共同借款人或擔(dān)保人。

已婚人士提供結(jié)婚證和戶口簿。誰(shuí)是主借款人，誰(shuí)的信用調(diào)查一般是收入更高、信用調(diào)查更干凈的主借款人。離婚人員提供離婚證明。雖然離婚是否取得房票的地方政策不同，但離婚確實(shí)可以隔離債務(wù)。未婚人士在這里沒(méi)有特別的注意事項(xiàng)。

如果房子是夫妻單獨(dú)擁有的，夫妻雙方都要來(lái)貸款，因?yàn)橘J款屬于婚后共同負(fù)債。如果房子是共同擁有的，房本上有多少人，那么簽約的人就會(huì)有多少人在場(chǎng)，這是沒(méi)有必要討論的。

此外，一些敏感行業(yè)或職業(yè)從業(yè)人員不準(zhǔn)入，如公安法、槍支警察等。如果有犯罪記錄，很容易被拒絕。這些都是貸款人需要提前知道的。

以上是經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的所有要素。如有問(wèn)題，請(qǐng)?jiān)诤笈_(tái)留言討論。

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