今年以來，為支持實體經濟和進一步減費讓利，各家銀行均推出貸款優惠政策，貸款利率明顯降低。一般貸款加權平均利率(以下簡稱“一般貸款利率”)已連續三個季度低于個人住房貸款加權平均利率(以下簡稱“個人住房貸款利率”)。

然而，上述利差讓不少“聰明人”嗅到了“商機”。《中國經營報》記者多方采訪、調查了解到，已有中介推出“房抵按揭轉抵押”一條龍服務，從中收取一定比例傭金。美其名曰“絕對靠譜，節約成本”。

對此，一位資深銀行人士告訴記者：“用經營貸資金去還按揭貸款，首先是合規風險，涉及到偽造企業背景、資金用途。最重要的還是利率風險，一旦經營貸利率上漲超過按揭利率，無論從貸款周期上還是利率上都是不劃算的。”

看起來誘人

中國人民銀行發布的《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，9月一般貸款利率為5.31%，比上年12月下降0.43個百分點；個人住房貸款利率為5.36%，比上年12月下降0.26個百分點。這已是連續三個季度，一般貸款利率低于個人住房貸款利率。

記者注意到，今年以來已有多家銀行推出抵押經營貸產品，利率頗有吸引力。如某國有行上線一款面向個私小微業主、工薪階層人士等個人客戶的數字化抵押貸款產品，年利率低至3.85%，最長可貸20年，額度高達1000萬元。

而在一般貸款利率走低的背后，多家貸款中介機構在朋友圈推出“按揭房貸置換經營貸”的方案。

在記者調查過程中，上海某中介從業者王風(化名)介紹稱，還沒買第二套房或者已經按揭買二套房的客戶一定要通過這種方案“轉貸”，可以節約很多成本。

談及具體操作，王風表示：“做這個業務必須有一套已全款購買的房子，然后我們幫你注冊公司，辦好營業執照、財務流水等數據，大概只需要1.5%(貸款總額)的費用，費用取決于你的實際情況。如果你名下有公司，我們操作起來相對省事，費用也會少收一點。我們可以給你申請下來4.5%成本的房抵經營貸，而你如果按照按揭的方式去買二套房，按揭利率至少5.25%，總歸是劃算的。”

根據王風給出的方案，若不考慮其他額外成本，以額度100萬元的10年期貸款為例，貸款人用4.5%的經營貸款資金置換5.25%的按揭貸款，每年的貸款利率則降低0.75%。估算下來，貸款人總共可減少利息100萬元×0.75%×10年=7.5萬元，扣除需向中介一次性支付手續費100萬元×1.5%=1.5萬元，最終可節約貸款利息6萬元。

然而，這看似誘人的方案是否真的可行？記者就此向銀行人士求證。

上海某銀行房貸客戶經理表示：“按揭房貸和房抵經營貸對應的是兩種產品，后者是針對企業客戶的，企業將房產質押給銀行而辦理的經營貸，利率相對優惠。不過，房抵經營貸在申請中銀行還會審核相應條件。對于個人而言，一旦銀行查出來資金用途存在問題，就要承擔斷貸的風險。”

“按揭房貸轉成房抵經營貸，一方面是涉及到虛構貸款申請背景和資金用途，有一定的風險；另一方面，轉貸需要在上一家銀行解抵，把尾款結清才行，結清尾款的資金可以是自己的現金，也可以是過橋資金，這都是需要考慮的資金成本。”某股份行人士指出。

合規、利率雙風險

除了上述“經營性貸款置換按揭房貸”的套路，記者采訪中了解到，市場上還存在其他操作，手法如出一轍，都是利用銀行提供的相對便宜的貸款去置換房貸。

前述受訪資深銀行人士告訴記者：“申請經營貸，需提供真實的經營背景和資金用途等相關資料。即使通過偽造材料僥幸申請到經營貸，在后期銀行的貸后檢查過程中，當要求貸款人提供納稅申報表等材料時，這筆背景造假的貸款很容易被監控出來。繼而，貸款人就會被要求立刻清償貸款。而此時，中介已提前收取傭金，并不會對貸款后期可能遇到的問題負責。”

記者多方采訪了解到，在“按揭房貸轉抵押”操作中，主要存在合規風險和利率風險。其中，合規風險主要是銀行對貸款用途的監測以及日常的貸后管理。而利率風險主要表現在，如果抵押貸款利率上浮超過按揭貸款，那么出于“節約成本”考慮的貸款人此番操作反倒多花了錢。

某城商行普惠金融部人士告訴記者：“需要將利率的不確定性考慮在內。有些銀行提供十年期無還本續貸產品，僅僅是表現有10年的授信，貸款利率會上下浮動。如果明年的貸款優惠政策不延續了，貸款利率上浮后超過房貸利率，置換反而不劃算。”

除了合規風險、利率風險的考慮，貸款人還應考慮按揭貸款與抵押貸款的周期是否匹配。一般來講，按揭貸款期限較長，而銀行提供的其他如經營貸、消費貸產品期限普遍較短。

此外，上述受訪某城商行普惠金融部人士亦指出，目前部分銀行推出的十年期無還本續貸產品，很容易被貸款人利用去炒房，企業主將名下的房產做抵押，申請個人經營貸款，只要支付10年的利息，中間不需要轉貸。

“無還本續貸產品設計本身沒有問題，但只要市場有尋租空間，很難避免企業主將經營貸獲得的資金投入房地產市場。”一位國有行某普惠金融部高級經理表示。

此前，銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企表示，如果是通過房產抵押申請的貸款，包括經營和按揭貸款都必須要真實遵循申請時的資金用途。銀行一定要監控資金流向，確保資金運用在申請貸款時的標的上。

事實上，監測資金用途對銀行的貸后管理提出挑戰。“以銀行現有的技術手段，只能監測到貸款資金的第一手流向，至于第二手及以后的資金流向，銀行很難查到。從貸后資金監管的這個角度來說，銀行已經做到了貸后監管。在貸后管理中，銀行還會考察企業的主營業務是否正常，但通常是，這類客戶主營業務是正常的，常規的貸后管理手段識別不了。”前述某城商行普惠金融部人士如是說。