經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2023年2月24日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會起草的《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》），向社會公開征求意見。

《意見》為租賃住房開發(fā)、建設(shè)、運營等多個環(huán)節(jié)設(shè)立了信貸支持政策，其中包括開發(fā)貸、團體購房貸（籌集房源）、經(jīng)營貸等直接融資產(chǎn)品，以及企業(yè)債、擔(dān)保債、REITs等間接融資工具。

《意見》提出，要加大對租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位等各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。

同時，對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長期持有經(jīng)營的，鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)、不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

此外，《意見》還支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

一位長租公寓運營商負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，《意見》一推出，就引起了業(yè)內(nèi)熱烈的討論，大家都十分期待政策細則。尤其是針對非自有產(chǎn)權(quán)的租賃住房也可以根據(jù)租金評估額度租金進行經(jīng)營性貸款。他表示，此前包租類型的物業(yè)想要貸款通常只有一種方式，即流貸，即根據(jù)企業(yè)一年流水進行貸款，通常還要打比較低的折扣，遠不能滿足企業(yè)新項目的投資和建設(shè)需求。“流貸是根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流，而經(jīng)營性貸款是以合同應(yīng)收租金，一個是實收，一個是應(yīng)收，標(biāo)的等級是不一樣的。而且現(xiàn)金流貸過一次以后，也沒空間再去貸第二次了。”

不過他同時表示，雖然《意見》明確了貸款額度，即原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%，但包租模式存在一定不可控性。如遇到因為業(yè)主的問題導(dǎo)致項目不能持續(xù)經(jīng)營或市場環(huán)境突變，導(dǎo)致項目應(yīng)收大幅度減少時，貸款應(yīng)該怎么辦？具體評估方案和還款方式還得看細則。

“租賃住宅獲取方面的貸款政策出臺，同樣非常值得期待。”他表示，此前在獲取新的重資產(chǎn)物業(yè)用于租賃住房時，工業(yè)、商辦等非居住用途的最多貸5成左右，而采用股權(quán)并購貸最多也只能夠貸到物業(yè)評估價值的6成。而《意見》將租賃住房團體購房貸款的最高額度限定在了80%。

除了額度，貸款利率也是業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點。一位長租公寓業(yè)內(nèi)人士表示，從目前的實踐來看，重資產(chǎn)的保障性租賃住房，并購貸利率通常可以做到年化4%以內(nèi)，開發(fā)貸方面甚至可以更低，一些國企央企能拿到年利率低于3%的貸款。所以對企業(yè)來說，此次支持性貸款配套利率是否有足夠吸引力也是大家關(guān)心的。

上述人士表示，此前在做租賃貸款項目時的感受是，每家銀行都根據(jù)各自總行的要求，“摸著石頭過河”做一些信貸方面的支持，沒有針對租賃住宅統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)化的支持性政策。此次《意見》的出臺意味著繼減免房產(chǎn)稅和增值稅后，信貸相關(guān)的金融支持政策的落地，對租賃行業(yè)是重大利好。

除了提供直接融資渠道，《意見》同樣拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道。支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券（CoverBond），穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。