中新經緯客戶端2月6日消息，“您需要貸款嗎？我們這里有年利率低至3.85%的低息貸款。”相信不少人都接到過類似的電話。中新經緯客戶端調查發現，推銷電話的背后，暗藏一條產業鏈，貸款中介通過虛構公司、提供假的銀行流水，將個人包裝成需要經營貸的企業主，使這些資金繞道流入樓市。北京某貸款中介公司的業務員聲稱，他們公司50%以上甚至60%申請房抵經營貸的客戶，都是拿錢買房。

貸款中介、個人對房抵經營貸趨之若鶩的關鍵在于：經營貸利率低、期限長，比起房貸，能夠節省數十萬元乃至上百萬元的利息支出。如今，監管層正著手打擊這類資金違規使用的現象，北京一些股份制商業銀行的房抵經營貸利率有所上調，對貸款企業的資格審查收緊。

利差驅使，50%經營貸客戶都買房

在中國人民銀行征信中心北京市分中心，打印個人和企業征信報告的人絡繹不絕，這里成為很多金融中介公司尋找客戶的絕佳地點。

2月4日上午，中新經緯客戶端在征信中心看到，當有人拿著征信報告從大廳出來，就會有三五個中介圍上去，熱情地遞上名片，并詢問是否有資金需求。一家金融中介公司的業務員李銘說：“這里打征信的人多，我們沒事的時候，會來這里找客源。”

在中國人民銀行征信中心北京市分中心門外，聚集了一些金融中介公司業務員。中新經緯 薛宇飛 攝

當記者稱買房還缺一筆資金時，李銘立刻推薦了一款銀行面向企業發放的貸款產品——房抵經營貸。他介紹稱，房抵經營貸是以企業經營需要資金為由向銀行申請貸款，以企業法人或股東個人名下房產作為抵押，來換取資金，一般可以貸出房屋評估值的7成。

多家銀行貸款經理、金融中介公司業務員均對中新經緯客戶端表示，房抵經營貸業務很早就有，期限在1年、3年、5年、10年、20年不等，前幾年的利率多在5%-6%甚至更高，但受2020年疫情影響，銀行讓利實體經濟進而帶動利率下行，北京不少銀行的房抵經營貸利率最低降至3.85%，個別優質企業甚至能拿到3.65%左右的利率。對比北京同期的房貸利率，首套房貸款利率約為5.2%，二套房房貸利率5.7%，當中的“利差”讓不少買房人動了心，導致這個原本服務于中小企業的貸款產品走了樣。

最近在經歷“賣一買一”的陸菲菲犯了愁。原本，她打算置換西城區一套900萬元左右的學區房，但她和老公的公積金貸款額度都不夠，房產中介向他們推薦了經營貸。以貸款300萬元、20年等額本息、貸款利率5.7%為例，房貸每月需還款20997元，還款總額達503.45萬元；若經營性貸款年利率為4%，每月還款18179元，還款總額436.31萬元，可以少還近67萬元。

李銘稱，很多想買房但資金不寬裕，或者二套房貸款比例偏低的人，會選擇通過貸款中介向銀行申請經營貸，從2020年至今，他們公司50%以上甚至60%申請經營貸的客戶，都是用來買房的。“申請房抵經營貸用于企業經營的也有，但中小企業幾年就倒閉了，還是買房的多。”

“我去年經手的經營貸里，大約五成是為了買房。”某銀行個貸經理告訴中新經緯客戶端，這里面大部分是為了買二套房，因為二套房首付比例高，普通自住房首付六成，非普通自住房首付八成，很多人湊不出如此高的首付，只能走經營貸。

幾千元成為公司股東，房子都能墊資買

房抵經營貸利率雖低，但想要順利拿到這筆錢，貸款申請人需要在北京有一家公司和一套住宅。如何把申請人包裝成為合規對象，就是金融中介公司施展“魔法”的時候了。

北京一家金融中介公司的業務員張揚道出了方法，他說：“如果您沒有公司，我們有兩種方式可以辦理，一種是幫助您收購一家公司，成為公司法定代表人，另一種是找一家公司把您加為股東。”

這兩種方式有何不同？張揚對中新經緯客戶端稱，如果收購一家公司，客戶成為這家公司的法定代表人，需要去工商部門辦理變更手續，在銀行開戶以及提供流水等多種資料，從收購公司到最后貸款放款，辦理周期在一個半月到兩個月左右，手續費約12000元。

“第二種方式我們會把公司的營業執照拿過來，用完就還給對方了，對別人的公司也沒有影響，只是需要付8000元費用。這種辦理周期快，大約兩周左右可以辦完。”張揚說。

郭亮是另一家金融中介公司的業務員，他給出的方案與張揚類似，購買公司的費用在8000元-10000元。公司完成過戶后，郭亮會為客戶名下這家空殼公司刷銀行流水和做一些虛假材料，一切完成后，再拿著公司的營業執照、公司章程，客戶的身份證件、房屋不動產登記證、購房合同等材料去匹配合適的銀行。銀行根據客戶名下房屋評估值的7成進行放貸，利率依據公司及客戶的信用確定。

除了幫客戶收購公司或搞定股東資質收取一定費用外，金融中介還會收取貸款總額1%-2%左右的服務費。以300萬元的貸款額為例，整體的費用在6-7萬元。但在不少買房人看來，花幾萬元，就能節省幾十萬甚至上百萬的利息，這是一門穩賺不賠的買賣。

如果貸款申請人連房子都沒有，一些金融中介公司甚至還向客戶提供墊資用于購房，等房屋過戶后，迅速向銀行申請抵押經營貸，再將資金歸還金融中介公司。李銘稱，他們與一些信托公司有合作，客戶可以向他們借款買房，利息按日計算，等經營貸的資金到賬，再將錢歸還信托公司。

“墊資借款，會去公證處做公證，客戶也需要壓一些個人證件在信托公司，畢竟這是一筆不少的資金。”李銘也提醒，一般來說，這筆錢利息比較高，客戶需要迅速走完過戶、貸款的全部流程，不然利息損失太大。

部分銀行上調利率，嚴格貸款資質審核

房抵經營貸違規流入樓市，曾在深圳、上海等地引起較多關注，北京則在近日給這場狂歡盛宴澆上了一盆冷水。1月30日，北京銀保監局發布消息稱，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。同時，北京銀保監局已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，將于近日赴銀行機構開展專項核查。

“現在是敏感期，得面談。去年下半年有3.85%的經營貸產品，現在有的銀行將利率上調到4%-5%了。”張揚稱，不僅利率上調，對于客戶的資質審查也更為嚴格，“之前新公司、新加入股東都可以做，最近有的銀行提高門檻，比如新加入股東要滿半年，才能申請經營貸。”

中新經緯記者以貸款人身份咨詢了北京十余家銀行，摸底經營貸的最新情況。相較而言，幾大國有銀行對貸款企業和個人的資質要求一直都比較高，如今利率暫未變動。

工商銀行西城區某支行信貸部經理表示，公司須成立一年以上，并且在正常經營，如果是股東申請，則須成為股東半年以上，貸款利率最低達3.65%，最長可貸款10年。中國銀行西城區某支行個貸經理表示，該行要求公司經營兩年以上，借款人是股東之一，持股需5%以上。

“我行要求公司成立兩年以上，公司股東也要求兩年以上，并且要求有資金流水，公司需出具同意經營收入償還個人貸款的證明，占股總計超過50%以上股東提供擔保才能貸款，并且我們只做1年期，貸款利率為3.85%。”農業銀行東城區某支行個貸經理多次強調，客戶必須確有真實經營，確有真實需求才能貸款。

不過，部分股份制銀行近日已將經營貸貸款門檻和利率調高。廣發銀行某支行貸款經理表示，此前優質客戶可以做到3.85%，但現在基本上調至4.15%-5.25%。浦發銀行的一位個貸經理說：“最近利率上調了10個基點，并且要審核經營性流水，貸款金額是經營性流水的30%-40%。”

“去年利率比較低，在3.6%-3.8%，今年最新的貸款要求還沒下來，但肯定不能按去年的走了，利率會上調、總體額度也會控制，審批可能也更為嚴格。”中信銀行一位個貸經理稱，公司必須真實經營，只有一個空殼公司，沒有經營痕跡不行。

光大銀行個貸經理對中新經緯記者表示，新注冊的公司最近不能做了，新加入股東、新房本還可以做，但定價上有差別，有一款產品可貸款20年，年利率4.8%，還款方式是按月付息，每年歸還一次二十分之一的本金。但他強調，現在對貸款用途查得很嚴，銀行會進行貸款監督支付，也就是會監督資金是否流向真實的交易對手方。

此外，民生銀行、興業銀行西城區的支行貸款經理均稱，他們的經營貸利率近期沒有變化，平安銀行的客服人員稱，利率無變動。民生銀行、興業銀行要求申請企業注冊時間超過2年，平安銀行要求1年以上，都有一定的銀行流水要求。

但李銘卻說：“你去問銀行，肯定會要求真實經營，這就是我們存在的價值。”

消費貸被盯上，多頭授信金額高至百萬

盡管“經營貸”的口子正在收緊，但在“利差”的誘惑下，仍有人選擇消費貸等利率較低的貸款產品，置換房貸。

家住北京的孫萌正在經歷“賣一買一”，2020年12月，她剛把一套自住房賣掉，緊接著又購入一套改善型住房。“這套房子賣了280萬，我看中的房子總價440萬，但由于這套房子‘滿二唯一’，為節省稅費被迫提高了首付。”孫萌告訴中新經緯客戶端，她向親戚朋友借了50萬，將首付提高至380萬，之后申請了60萬元房貸。