之前有好幾位粉絲后臺私信問我，個人住房按揭貸款和房產抵押貸款有什么區別？兩者哪個更劃算？

小編今天就來分享一下，兩者的“定義”“區別”和優劣勢對比。

按揭貸款和抵押貸款的定義

按揭貸款：購房者購買新住房，銀行向購房者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息；

抵押貸款：指銀行以借款人或第三方擁有的房地產作為抵押物發放的貸款；

其二者的聯系為按揭貸款與抵押貸款均含有抵押性質。

按揭貸款和抵押貸款的區別

貸款用途不同：

按揭貸款用于借款人購買房屋用的，而房產抵押貸款用于借款人的生產經營和消費等用途，明確規定不允許用來購房。

債務關系不同：

按揭涉及了三方的債務關系，購房按揭者、開發商、銀行; 抵押貸款只是借款人和銀行兩方的債務關系。

貸款手續不同：

申請住房按揭貸款時借款人需要提供“首付款證明、購房合同”等材料；而辦理抵押貸款借款人需要提供“房產證、貸款用途”等材料。

政策限制不同：

住房按揭貸款受樓市限貸限購政策影響，房產抵押貸款只受銀行貸款政策影響。

貸款利率不同：

正常來說按揭房貸款利率普遍高于抵押貸款利率；

一線城市首套利率在4.55% - 4.75%左右，二套利率在4.9% - 5.25%左右；

一線城市抵押貸款利率一般在2.8% - 3.5%左右。

住房權證狀況不同：

房產抵押貸款一般是已經擁有了完全的產權證的住房，貸款申請人已經是住房的所有權人。而住房按揭貸款時按揭的住房是正在購買的住房，貸款人還沒有擁有住房的產權。按揭貸款是通過分期付款先付出后獲得權益（房屋所有權），而抵押貸款是先獲得權益（貸 款）后償還貸款。

按揭貸款與抵押貸款的優劣勢

按揭貸款優勢：

1）首套房30%首付，同時可使用公積金抵沖房貸；

2）穩定，最長可30年按揭貸款。

按揭貸款劣勢：

1）二套房最高可申請房產價值的30%部分貸款，如果是交易價格較低，那可申請的金額更少；

例如：一套房產的市場價1000W，由于想把稅費做低，最終的交易中心核定價格是800W，所以二套按揭只能貸800W的30%240W。

2）利率相比抵押貸款高。

抵押貸款優勢：

1）利率低，一線城市二套房500W貸款，20年等額本息還款為例，5.25%利率按揭貸款共計要還利息3086130元

抵押貸款20年等額本息還款可以申請3.2%利率，共計要還1775953元

兩種貸款方式，抵押貸款相比按揭貸款共計節約1310177元利息。

2）成數高，由于主要的一二線城市多數需認房認貸，所有在被認定為二套房的情況下，非普通住宅首付一般需要7成，抵押貸款一般可以貸房產價值70%額度，只需要30%房款就可以購買二套房產。

3）還款方式除了等額本息、等額本金外，還有先息后本還款方式（每月只歸還利息），大大減輕了借款人的月還款壓力。

抵押貸款劣勢：

1）如借款金額超過300W，需要本人或家人名下持有公司來申請；

2）每一至三年需要審核一次征信情況。

房產抵押貸款的風險及防范對策！

當前，經濟下行壓力持續加大，受此影響，銀行業面臨的不良貸款壓力激增。房產抵押貸款是銀行貸款的主要擔保方式之一,也是銀行認為最安全的擔保方式。但在抵押房地產處置中仍然存在風險，如果風險管理措施不到位，房產抵押貸款也會變成不安全。

因此，房產抵押類不良貸款的風險問題值得深思。小編為您介紹關于房產抵押類不良貸款的風險問題成因。

一

房產抵押類貸款風險的現狀及成因

房產抵押類五級不良貸款余額，占五級不良貸款余額的31.87%。上述數據并不包括已處理和已損失的房產類貸款，從實際情況來看，房產類抵押貸款面臨的風險已經比較嚴重。

一

二

房產抵押類貸款風險不斷加大的原因是多方面的，從行社內部來看，主要原因有以下幾點：

貸前調查未盡職。在對房產抵押類不良貸款后續處理過程中發現，絕大多數出現風險問題的貸款都存在貸前調查不盡職的問題，客戶經理未對抵押物進行全面了解，包括抵押物的基本情況、權屬、出租情況等。司法處置中，抵押人往往會針對銀行工作人員的疏漏提出異議，導致銀行在抵押權變現過程中遇到困難，甚至遭受損失。例如，某炭業有限公司貸款續貸前已經通過銀行收取了第三方租金，即抵押物已出租。單就操作過程來看，銀行事前雖然多次到實地調查了解，該公司也口頭確認抵押物沒有對外出租，但由于銀行未能提高警惕，未留存相應的文字、圖片、影像來證明該抵押物未出租的情況，導致最終抵押權變現遇阻。

合理估價難以進行。部分行社對于抵押物的估價管理存在一定缺陷，未能很好地根據房產所處的區域位置、變現難易程度等因素合理確定抵押物的估價。實際操作過程中，由于自身缺乏相對合理的估價依據，銀行更多依賴于評估公司對于抵押物給出的評估，導致許多抵押物在出現風險后價格嚴重縮水，造成貸款損失。

操作層面漏洞顯現。近年來，部分銀行工作人員有章不循、操作不合規也成為房產抵押類貸款不良頻發的一個重要原因。一些行社在貸款營銷上的力度不斷加大，但部分人員放松了對抵押物的審查，忽視了評估價過高的情形，甚至存在違規發放房產抵押類貸款的情況。

三

房產抵押類貸款面臨的法律風險

房產抵押類貸款法律關系的復雜性主要包括：

1.租賃權風險

抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。

租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂了時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費，或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

2.首查封風險

雖然抵押物被首查封不影響抵押權人的優先受償權，但從銀行處置抵押物的實踐來看，首查封會對抵押權人實現抵押權帶來不利影響。

處置進程受到限制。從司法實踐看，抵押權的實現受制于首查封法院對債權人債權的訴訟、判決及執行進程，特別是在被人民法院跨省查封的情況下，抵押物處置的難度會進一步加大。

協議方式難以處置。如抵押物被其他債權人申請查封后，依據查封的法律效力，抵押權人與抵押人協議處置抵押物的行為是無效的，只能通過人民法院的處置途徑才能實現抵押權。

債權讓步時有發生。在抵押物價值有限的情況下，首先申請查封的債權人為了保證自身的利益，往往會要求抵押權人讓與部分優先受償權，并以此作為處置抵押物的條件。同時，抵押權人遭遇惡意拖延使優先受償權無法有效實現，最終導致抵押權人與首查封法院特別是跨省的人民法院之間的協調成本增加。

3.最高額風險

目前，銀行抵押貸款往往簽訂最高額抵押合同，在操作過程中，若續貸前未及時查詢抵押物狀態，可能會喪失部分優先受償權。如果在續貸時抵押物已被其他債權人查封，卻仍然發放貸款，銀行的抵押權有可能不能對抗先于貸款發放的查封，導致部分甚至全部優先受償權無法得到保證。同樣，在化解原有房產抵押類不良貸款時，如果化解后的貸款用途不合理，相關文書未及時簽訂，銀行也可能會喪失抵押權。

4.瑕疵性風險

產權瑕疵影響情形。有合法產權的資產未必是合法的抵押物。例如，已發生多起因違章建筑導致抵押物整體無法變現和過戶的情形，影響了抵押物的處置；抵押物有合法產權，但因開發商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使人民法院難以執行。

法定優先受償情形。法定優先受償款是指在實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數額以及其他法定優先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優先受償款，將使抵押權人的權益遭受較大損失。

5.登記權風險

“一物多押”風險。《中華人民共和國擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

預告登記風險。根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，超過三個月未申請物權轉移登記的個人住房、商業用房合同鑒證的預告登記將自動失效，房屋初始物權仍在開發公司名下。銀行的個人住房、商業用房按揭將無法轉為物的抵押權，從而喪失物權的優先受償權，銀行只能享受合同債權。

6.使用權風險

出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年，商業類土地的使用年限為40年，在建工程的土地預登記證也有相應的年限。銀行在辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。

四

以完善的機制防范房產抵押類不良貸款風險

針對不斷產生的房產抵押類不良貸款，銀行有必要建立一套更為完善的機制，切實防范房產抵押類不良貸款風險。

明確重點。針對房產抵押貸款的法律風險，相關人員要加強法律法規和制度學習，明確在業務辦理過程中需要注意的關鍵問題。一是實地查看并核實擬抵押資產的情況。核實資產是否權屬清晰；核實擬抵押資產是否租賃，價值較大的資產須到政府租賃管理部門核實租賃情況；核實擬抵押資產是否存在他項權利，是否已抵押；核實擬抵押資產是否存在優先受償款，如應付未付工程款、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費等。對在建工程應要求承包人出具放棄優先受償權的承諾。二是在具體的操作中要注重相關證據的收集。保證相關資料的齊全性，特別是針對抵押物出租情況的資料，要及時收集相關證明文書；對于抵押資產用于出租的，要定期查看出租情況，以確定租賃人、租期、租金等是否存在異常變動。三是嚴格辦理抵押登記手續。杜絕虛假登記，每筆抵押登記手續都必須實行專人辦理，杜絕虛假證件、虛假抵押登記、重復抵押登記等情況的發生。四是對按揭貸款要及時辦理抵押登記，避免預告登記失效而產生損失。

完善程序。農商銀行相關部門要制訂更加完善的房產抵押操作程序。首先，要制訂城鄉房產差異化指導性估價標準，并依據城鄉房產相關情況定期更新，讓工作人員有明確的依據，更加科學地規避房產抵押貸款的價格風險。其次，要根據房產抵押貸款的風險特點，總結梳理出一套切實可行的調查方法。在運用傳統檢查技術的基礎上，應由淺入深、由內及外，采用實地走訪客戶、察看項目現場、互聯網查證信息等方法，并及時向當地國土、房管等行政管理部門延伸調查，深入了解房產抵押物及借款人的經營管理情況，全面掌握房產抵押的真實性、合規性和有效性。最后，要出臺指導性文件，避免因不合理指標導致的大額貸款發放。加強內控制度設置，完善風險防控機制，加大違規處罰力度，避免違規發放貸款。

強化篩選。在貸款營銷過程中，要注意不是所有的房產都可用于貸款抵押，應該慎重選擇抵押物，重點選取那些權屬清晰、無權利瑕疵、無他項權利、無法定優先受償款的房產用于抵押，并且優先選擇變現能力強的資產。從實際變現能力看，住宅強于商業用房、商業用房強于工業用房；商業用房中的獨立門市、商場和農貿市場攤位易于變現；面積小或可以分割出售的易于變現；市場不活躍地區的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權利瑕疵的房產抵押物都不易變現。

房產抵押貸款無力還款了怎么辦？

房屋抵押貸款以其利率低、期限長、額度高、審批通過率高、還款方式靈活等諸多優點，成為了如今最受銀行和借款人喜歡的貸款方式，符合條件的企業主和個人通常會首選房抵貸的方式來補充日常所需現金流。不過房屋抵押貸款需要每個月按時還款，借款人難免遇到資金周轉不開的時候。那么，如果房屋抵押貸款無力償還怎么辦?

今天，小編有幾個辦法可以暫時幫你緩解一下，一起來看看吧。

01

房抵貸無力還款的處理辦法

聯系銀行申請展期

借款人在貸款期間發生暫時的資金周轉困難，致使不能按期償還貸款本金，且符合展期規定的條件，一般情況下，可以提前30個工作日向貸款銀行申請展期，為自己爭取更多的時間來籌集資金。關于個人貸款的展期時間，原銀監會在2010年2月發布的《個人貸款管理暫行辦法》中規定：一年以內（含）的個人貸款，展期期限累計不得超過原貸款期限；一年以上的個人貸款，展期期限累計與原貸款期限相加，不得超過該貸款品種規定的最長貸款期限。國家另有規定者除外。

貸款展期：把預定的還款日期往后推遲或延長。

借錢過渡+資產變現

如果銀行沒有答應借款人延期還款的申請，借款人可以找親戚朋友借錢，先籌集資金度過暫時的債務壓力，等經濟情況好轉了再將借款還上。另外，如果借款人名下有一些價值較高且比較容易變現的資產，可以先將這些資產出售來獲得還款資金。例如：汽車、奢侈品等。

找正規的擔保公司墊資或擔保

短期的還款危機可以找正規的擔保公司墊資來解決，等后期資金周轉好了再將借款還上。同時，也可以讓其他資質優秀的公司來為自己擔保，這樣可以盡量減少銀行的顧慮，便于借款人申請新的貸款用來周轉。

注意，以上幾個方法都只是權宜之計，還是要求借款人在有限的期限內要盡快想辦法解決貸款償還問題。那如果實在還不上了，會有哪些后果呢？

02

房屋抵押貸款逾期有哪些后果？

影響征信報告

貸款逾期以后，貸款機構會將借款人的逾期情況上報征信，會在征信上留下不良貸款記錄。征信“連三、累六”后，借款人再想開展信貸活動基本就很難了。

“連三”是指連續三個月逾期還款，而“累六”是指累計六次逾期還款。

產生逾期罰息

貸款逾期以后，除了正常的貸款利息以外貸款機構還會收借款人的違約金，違約金按天計算，一般在原貸款利率水平上加收30%-50%作為罰息。因此借款人逾期的時間越長，最后產生的罰息也就越多，債務壓力也越大。

被平臺催收

針對逾期的借款人，貸款機構會通過電話聯系或者是短信通知的方式來催收。一般情況下，逾期半個月內，會收到短信催收。針對超過一個月或是一個賬單日期未還者，銀行會進行電話催收。超過三個月以上者，銀行則會考慮進行法院起訴。

起訴+拍賣抵押物

如果借款人想了各種辦法但還是無法籌集到資金，那么銀行為了維護自身的權益會通過起訴來解決借款人的債務問題，并按法律規定拍賣借款人抵押的房產。注意，為了盡快出售，房屋在被拍賣的時候，首次起拍價一般為房屋市場價的70%-80%。如果首次拍賣未成功，二拍時，起拍價會以首拍價為基礎，再下降20%，因此很有可能會出現拍賣以后所得資金還不足以償還貸款的情況，在這種情況下借款人還需要將不足的部分補齊。

03.

溫馨提示｜Dongrong

看完今天的文章，相信大家對還不上貸款可能會出現的情況有了一個整體的了解。小編提醒大家，每個人的資質和實際需求不同，借款人在申請房屋抵押貸款前要綜合考慮到自己的收入情況以及未來的還款能力，選擇合適的貸款辦理方式，合理規劃，理性借貸，切勿讓自己背上太過沉重的債務壓力。

手機上怎么查詢個人征信報告？

在當今社會，我們都知道征信的重要性，但大多數人平時都未接觸過，對個人征信可能一頭霧水，而當我們需要貸款、辦理信用卡、企業融資等的時候，才會被告知要查詢個人征信，那時心里就很沒有底。

因為如果我們有多個平臺的借款記錄，或者有還款的逾期記錄，都會被大數據風控，都有可能會被個人征信記錄。

而要保持良好的個人征信記錄，首先需要知道自己的個人征信情況如何，才能及時做好應對。

本期小融帶大家來聊一聊，如何查詢自己的個人征信。

個人征信查詢方法

很多人覺得個人征信的查詢很復雜，甚至需要通過付費或者第三方去辦理。其實，每個人都可以自己去查詢個人征信報告，而且非常方便，以下提供4種辦法供大家查詢：

01

中國人民銀行各營業網點現場查詢

全國各地的中國人民銀行分行、支行、營業管理部都可以提供查詢，全國有36家分支機構，網上搜索一下當地地址，記得攜帶好本人身份證前往。

基本上每個人民銀行的營業網點都會有查詢個人征信記錄的柜員機，用戶只需攜帶身份證，認證面部和手機號碼等信息，就能立刻查詢打印出；

02

中國人民銀行征信中心官網查詢

登錄中國人民銀行征信中心官網——個人信用信息服務平臺。

登錄后申請新用戶注冊，認證完銀行卡信息后就能夠申請查詢，一般在當天出結果（通過驗證碼通知用戶），之后用戶只需要下載電子版征信報告即可。

03

中國人民銀行授權的商業銀行查詢

從21年開始各大商業銀行已經陸續推出了手機銀行APP和個人網銀查詢個人征信的功能。

流程很簡單，各大銀行基本一致，進入手機銀行APP，搜索框搜索“征信”，在彈出的征信查詢一欄點進去填寫手機號接收報告郵箱號輸入手機驗證碼即可，基本兩個小時之內征信報告就會發放到手機銀行APP或者接收郵箱上。

招商銀行APP查詢征信

另外，因為便于客戶查詢，在各大商業銀行的部分線下營業點也提供了“個人征信自助查詢機”，點擊自助查詢機上的個人信用報告，放上本人身份證原件，按頁面提示便可查詢并打印出來。

04

中國銀聯·云閃付APP查詢

中國銀聯“云閃付”APP在全國31個省會城市以及上海、廣州、深圳、杭州、重慶、大連、青島、寧波、廈門等城市開通了個人信用報告查詢服務，銀行卡持卡人可以通過其APP在線查詢個人簡版征信報告。

云閃付APP查詢征信

溫馨提示

可以看到，個人查詢征信的辦法還是比較多的，而且相對方便快捷。

不過商業銀行APP和云閃付APP上查詢到的都是簡版征信報告，商業銀行自助查詢機、人民銀行網點和官網查詢到的是詳版征信報告，客戶可以根據自己的實際情況來選擇以何種方式查看報告。

一般情況下，在申請貸款的時候，平臺很有可能會要求客戶提供完整版本征信報告，在這種情況下客戶就只能夠去人民銀行或者是其授權的商業銀行查詢打印。

需要注意的是，征信報告查詢打印一年只能夠免費打印兩次，并且征信報告打印出來以后存在一段時間的有效期，所以客戶在查詢打印個人征信的時候也不要太盲目，需要用了再去打印就好了。