“原以為我購(gòu)買(mǎi)的房子有按揭，過(guò)戶(hù)起來(lái)會(huì)很麻煩，現(xiàn)在不用等房貸結(jié)清就能過(guò)戶(hù)交易。在銀行客戶(hù)經(jīng)理的幫助下，很順利就把業(yè)務(wù)辦好了！”在金華市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，剛辦好房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)的劉先生感慨道。

無(wú)需結(jié)清現(xiàn)有房貸，賣(mài)房可以“帶押過(guò)戶(hù)”了！

什么是帶押過(guò)戶(hù)？有什么好處？如何辦理？需要滿(mǎn)足哪些條件？辦理過(guò)程中還有哪些需要注意的問(wèn)題？

對(duì)此，地方銀行、房地產(chǎn)中介以及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，為大家做了詳細(xì)解答。

Q什么是帶押過(guò)戶(hù)？

A其實(shí)，“帶押過(guò)戶(hù)”是依據(jù)《民法典》第406條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”而來(lái)的約定俗成的稱(chēng)呼，也即在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記，即可完成過(guò)戶(hù)、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。其目的就是降低交易成本、提高交易效率。

簡(jiǎn)單理解，帶押過(guò)戶(hù)，就是“帶著抵押貸款和房屋一起，過(guò)戶(hù)給下一個(gè)購(gòu)房者”。交易雙方可在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，實(shí)質(zhì)上，賣(mài)方將存在抵押貸款的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方，買(mǎi)方同時(shí)完成抵押貸款的抵押登記。

如果你想要賣(mài)房過(guò)戶(hù)，但是抵押貸款還沒(méi)有還清，那就不再需要提前籌措資金、結(jié)清現(xiàn)有房貸，可以直接申請(qǐng)帶押過(guò)戶(hù)。

Q帶押過(guò)戶(hù)帶來(lái)了哪些好處和便利？

A近年來(lái)， “賣(mài)一買(mǎi)一”“賣(mài)小買(mǎi)大”“新市民買(mǎi)小戶(hù)型、二手房，老市民置換大戶(hù)型、改善房”的連環(huán)單非常普遍，表現(xiàn)在交易市場(chǎng)上，多為出售手上的小面積二手住房，置換大面積二手住房或新房。但由于交易鏈條較長(zhǎng)、成本較高、周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致交易循環(huán)不暢。

“帶押過(guò)戶(hù)”就是要解決這個(gè)問(wèn)題。落地后能夠起到一舉多得的積極效果：縮短二手房交易周期；節(jié)省過(guò)橋資金成本，降低風(fēng)險(xiǎn)；并且有助于盤(pán)活二手房市場(chǎng)，暢通市場(chǎng)交易循環(huán)。

帶押過(guò)戶(hù)的優(yōu)勢(shì)在于，可以實(shí)現(xiàn)“一次申請(qǐng)、合并審核、同步辦結(jié)”，方便買(mǎi)賣(mài)雙方，而且交易過(guò)程中沒(méi)有額外的費(fèi)用。

對(duì)售房者來(lái)說(shuō)，可以解決交易過(guò)程中存在的還貸資金籌措難等問(wèn)題，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，省掉過(guò)橋資金成本。

對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，可以減少交易環(huán)節(jié)，一次性完成過(guò)戶(hù)、重新抵押手續(xù)。

從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，可以讓市場(chǎng)交易循環(huán)暢通。

當(dāng)前，全國(guó)已經(jīng)有15個(gè)省份100多個(gè)市開(kāi)展了“帶押過(guò)戶(hù)”試點(diǎn)，共辦理業(yè)務(wù)1.3萬(wàn)余筆。其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。

Q想辦理帶押過(guò)戶(hù)，要滿(mǎn)足哪些條件？

A“帶押過(guò)戶(hù)”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無(wú)逾期。

以北京市為例，申請(qǐng)帶押過(guò)戶(hù)須同時(shí)滿(mǎn)足以下幾方面條件：

一是本市個(gè)人存量住房交易（房子是個(gè)人產(chǎn)權(quán)，公司產(chǎn)權(quán)不行）；

二是交易住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立且僅存一次有效抵押（只能有一次抵押，二次或多次抵押的不行）；

三是交易賣(mài)方未結(jié)清貸款為個(gè)人住房商業(yè)貸款，或已還清公積金貸款且無(wú)相應(yīng)抵押登記的組合貸款（剩余房貸需要是商業(yè)按揭貸款，經(jīng)營(yíng)貸不行，組合貸必須還清公積金部分）；

四是交易買(mǎi)方全款或辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款購(gòu)房（買(mǎi)方必須是全款購(gòu)房或者只申請(qǐng)純商業(yè)貸款）。

對(duì)于擁有組合貸的房主來(lái)說(shuō)，還款壓力變小了，由原來(lái)需還清全部貸款變成了只需還清公積金貸款部分即可過(guò)戶(hù)。

Q如何辦理？

A以北京市為例，辦理步驟主要可以分為五步：

1.買(mǎi)賣(mài)雙方自行或是在中介機(jī)構(gòu)居間服務(wù)下達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)意向，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，合同中需約定同意“帶押過(guò)戶(hù)”；

2.買(mǎi)賣(mài)雙方需在北京市存量房交易服務(wù)平臺(tái)辦理房屋網(wǎng)簽；

3.需向銀行申請(qǐng)“帶押過(guò)戶(hù)”；

4.買(mǎi)賣(mài)雙方及相關(guān)方應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理“帶押過(guò)戶(hù)”登記手續(xù)；

5.買(mǎi)方房貸發(fā)放，分別結(jié)清賣(mài)方原貸款及賣(mài)方實(shí)收款。

據(jù)銀行工作人員介紹，辦理貸款手續(xù)和普通的二手房交易幾乎沒(méi)有差異，唯一的不同是在網(wǎng)簽時(shí)，雙方要簽一個(gè)帶押過(guò)戶(hù)協(xié)議。

目前，銀行與中介辦理流程都很方便，大部分10個(gè)工作日內(nèi)就能完成申請(qǐng)到過(guò)戶(hù)。

Q可以跨行辦理嗎？

A據(jù)了解，針對(duì)符合要求的貸款業(yè)務(wù)需求，北京市已經(jīng)推出“帶押過(guò)戶(hù)”的銀行表示，“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)依托北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)，銀行可提供轄內(nèi)貸款（同行內(nèi)貸款）、跨行貸款和全款購(gòu)買(mǎi)3種情形下的個(gè)人存量住房交易，買(mǎi)賣(mài)雙方可根據(jù)房屋實(shí)際交易情況選擇適用的辦理流程。

目前，各地都陸續(xù)有成交案例。在部分省市，引入公證機(jī)構(gòu)參與“帶押過(guò)戶(hù)”，有效解決了傳統(tǒng)模式下“帶押”二手房“轉(zhuǎn)貸”周期長(zhǎng)、交易成本高等問(wèn)題。

目前辦理過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方在同一家銀行申請(qǐng)辦理貸款會(huì)更加順暢，“跨行”辦理交易時(shí)間會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)。

Q組合貸如何辦理？

A需要先將其中的公積金貸款還清，再去辦理帶押過(guò)戶(hù)。

Q買(mǎi)賣(mài)雙方貸款存在差額怎么辦？

A據(jù)銀行工作人員介紹，當(dāng)前，買(mǎi)方申請(qǐng)貸款后，銀行會(huì)按照市場(chǎng)化原則自主審批，如買(mǎi)方首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣(mài)方貸款，需由賣(mài)方向銀行補(bǔ)齊差額部分。

Q銀行是否會(huì)收取額外費(fèi)用？

A在辦理過(guò)程中，客戶(hù)無(wú)需支付額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。

Q“帶押過(guò)戶(hù)”是否可能存在風(fēng)險(xiǎn)？

A專(zhuān)家表示，做好“帶押過(guò)戶(hù)”工作要平衡便利與安全的關(guān)系，在接下來(lái)的推進(jìn)過(guò)程中，要切實(shí)防范“一房二賣(mài)”、抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)。為此，各地可積極引入預(yù)告登記制度，通過(guò)預(yù)告登記降低風(fēng)險(xiǎn)隱患，有效維護(hù)各方合法權(quán)益，保障金融安全。