蘇州吳中城建集團：2022年凈利潤1.57億 酒店餐飲收入2.18億元

中誠信國際認為，吳中城投作為吳中區重要的開發建設主體，承擔了區內大量基礎設施、安置房、土地整理 等項目建設，職能定位明確，業務具備很強的競爭力，但隨著區域內基建配套日趨完善，公司項目承接進度 有所放緩，業務可持續性和穩定性一般;除政府類項目外，公司市場化業務亦較為多元，玻璃加工、商品房 銷售、污水處理、房屋租賃、旅游和酒店餐飲等多元化業務發展可對整體收入和現金流形成有效補充。但公 司前期政府類代建工程項目投入規模較大，業務結算和回款進度較慢，對運營資金形成長期占用;且部分經 營性業務造血能力不佳，仍處于虧損狀態，后續經營情況需持續關注。

蘇州吳中城建集團自成立以來即承擔吳中區主要的基礎設施建設任務，以服務吳中區城市建設和改造為主要目的。2019 年以前，公司基礎設施業務模式為委托代建，系公司與吳中區政府簽訂《委托代建及回購合同》，按照項目最終的審計決算金額加計約15%由吳中區政府回購。

自2019年起，公司新承接的基建業務模式由原來的委托代建調整為僅收取代建管理費的業務模式，由公司和委托方簽訂《項目代建合同》，項目建設資金來自委托方，公司僅負責建設并收取項目代建管 理費，代建管理費一般為項目總金額的1%~2%，公司確認收入時僅確認代建管理費收入。

近三年來，蘇州吳中城建集團分別實現基礎建設收入0.00億元、6.55億元和5.36億元，均來自委托代建模式下按照成本加成(15%)確認的項目建設收入。

從業務開展情況來看，蘇州吳中城建集團承擔了吳中區內大量的基礎設施建設任務，已完工項目基本為委托代 建模式，截至2022年末主要已完工項目總投資36.54億元，擬回購金額42.01億元，已確認收入約15億元，僅實現回款約7億元，整體結轉和回款滯后。公司在建基礎設施建設項目2個，均為代建管理費模式下承接的項目，項目建設資金均由委托方提供，公司投資壓力較小。

同期末，蘇州吳中城建集團暫無擬建項目，隨著吳中區基礎設施配套不斷完善，區域內新增的基礎設施建設項目需求逐漸減少，公司近年來整體代建項目放緩;但考慮到公司作為吳中區城市基礎設施建設投融資平臺的地位突出，未來仍將根據政府規劃承接市政基礎設施項目建設，預計該業務仍具備一定可持續性。

蘇州吳中城建集團為吳中區重要的土地一級開發主體，同時還負責儲備地塊的土地平整工作。公司 土地整理業務流程如下:公司與吳中區政府簽訂《土地一級開發整理協議》，接受吳中區政府委托 對吳中區范圍內土地進行開發整理，資金全部來自自籌;根據協議規定，吳中城投需在約定日期之前完成相關土地的開發整理工作，使開發土地具備上市條件;

整理完成后，根據政府土地出讓 計劃，交市國土局通過“招、拍、掛”程序對相應地塊公開出讓;市國土局在扣除規定的各項基 金和稅金后將土地出讓金全額返還給區財政;吳中區財政局向公司返還土地開發整理的成本(含 資金成本)，并按照實際結算土地開發整理成本總額的 5%向公司支付土地開發收益。

近三年來，公司僅于2020年確認了土地整理收入4.59億元。

從業務開展情況來看，截至2022年末，蘇州吳中城建集團主要已完工土地開發整理地塊10 塊，合計總面積2422.68畝，合計總投資26.34億元，已確認收入約5.5億元，均未實現回款。受土地出讓市場行情及財政資金安排影響，后續收入的確認及回款存在一定不確定性，該業務資金沉淀量較大。

截至2022年末，蘇州吳中城建集團無在整理土地，擬整理土地5塊，合計整理面積1309畝，計劃總投資13.71億元，未來仍有一定規模投資需求。

蘇州吳中城建集團安置房業務主要由子公司蘇州吳中城投置業有限公司負責運營，該子公司擁有 房地產二級業務資質，由于城市拆遷安置需求減少，自 2016 年起，公司無新增安置房項目，截至2022年末，公司在手項目均已完成投資并移交。

公司進行安置房建設的業務模式為吳中區政府與公司簽訂《委托代建合同》，公司進行墊資建設，相關建設成本計入“其他應收款”或“存貨”等 資產科目。項目完工且驗收合格后，公司將其移交吳中區政府進行統一分配，吳中區政府在驗收 合格半年內按安置房建設賬面成本分批次回購，賬務處理上直接沖減公司相關資產科目。同時吳中區政府按照當期回購額的10%向公司支付委托代建費，公司確認代建管理費收入。

從實際作業來看，政府回購及代建管理費的支付均存在一定滯后，其中2022年公司實現安置房建設管理費 收入0.53億元，近三年收入規模基本持平。

從業務開展情況來看，如前所述，截至2022年末，公司已完工安置房項目5個，總建筑面積79.30萬平方米，已全部完成投資并移交。

2017年8月，根據《關于吳中高新區與區城投、國裕公司1相 關事宜協調會議紀要》(吳政辦紀【2017】48 號文)，“鑒于中心城區城市開發體制由原有的區城 投公司、國裕公司為主體，調整為屬地負責，所涉地塊拆遷、安置房建設成本等資金問題由區城 投、國裕公司與高新區進行了劃交，相關款項由高新區支付給區城投公司及國裕公司”。

實際操作中，根據吳政辦紀【2017】48 號文，所涉安置房建設成本的資金回款由蘇州市吳中城區建設發展有限公司(以下簡稱“吳中建發”)直接支付給公司，公司代建的部分安置房項目由吳中建發購置 并進行后續銷售。

截至2022年末，蘇州吳中城建集團收到吳中區政府和吳中建發安置房代建回款累計6.26 億 元。公司“其他應收款”科目中應收45.39億元安置房房款中有11.6億元應收對象為吳中區政 府，其余33.79億元應收對象為吳中建發，欠款方已分別向公司制定了未來五年回款計劃(詳見表8)，中誠信國際將對公司安置房未來回款進展保持持續關注。

總體來看，蘇州吳中城建集團基礎設施建設、土地整理和安置房建設項目資金沉淀周期較長，對公司運營資金形成長期占用，需持續關注公司以上項目未來收入和成本結轉，以及實際回款情況。

除安置房建設外，蘇州吳中城建集團亦開展商業地產開發業務，運營主體為子公司蘇州熙春實 業有限公司，其擁有江蘇省住房和城鄉建設廳頒發的《中華人民共和國房地產開發企業暫定資質 證書》，按二級標準從事房地產開發經營業務。公司商業地產項目均采取自主開發模式，以租售結合實現資金平衡，所開發項目均在達到政府規定的預售條件并取得商品房預售許可證后組織銷售。

截至2022年末，公司在售商業地產項目為香山慧境商務辦公樓。該項目位于蘇州太湖旅游度 假區孫武路南側，香山運河北側，度假區管委會東側，系別墅式辦公樓及商務寫字樓，已于2019年竣工，總投資7.68億元，已實現銷售回款1.2億元，銷售進度約6.4%，去化速度較慢;另外，該項目可租賃面積48936平方米，已實現出租率約69.75%。

近三年，蘇州吳中城建集團實現的房產銷售收入 均來自該項目，后續隨著項目去化仍可為公司貢獻一定規模的收入和現金流，但考慮到目前房地產市場行情及政策波動影響，該項目未來銷售去化及投資回報情況仍存在較大不確定性。

蘇州吳中城建集團持有的租賃物業資產較為分散，主要包括澹臺湖大廈、運河風光帶法國公園項目、 浦莊工業園項目、金茂工業園、東山科技園項目和天域大廈等，均系公司自建，業態較豐富，包括商業、廠房、寫字樓等。

截至2022年末，蘇州吳中城建集團主要自持物業可租賃面積65.67萬平方米，整體出租情況良好。截至2022年末，公司在建的租賃項目為蘇蠡路人才公寓，該項目建設期為2020 年至2023年，總投資規模為4.78億元，已投資規模為2.43億元;

公司擬建租賃項目為浦莊工業園升級改造項目，計劃總投資10億元，計劃2023年開工。上述項目建設資金公司均計劃自籌， 面臨一定資本支出壓力。

2022年，蘇州吳中城建集團實現租賃業務收入1.31億元，同比稍有下降，但隨著人才公寓的逐步完工交付使用，以及擬建項目逐步開展，預計該業務收入仍有進一步增長空間。

蘇州吳中城建集團持有蘇州華東鍍膜技術有限公司(以下簡稱“華東鍍膜”)80%股權，華東鍍膜始建于1993年，主要產品有鍍膜玻璃、鋼化玻璃、中空玻璃等，主要運用于住宅、寫字樓、商 業樓、市政辦公樓建筑外面，采用“工廠—工廠”訂單化生產運營模式。

2022 年，公司實現玻璃加工業務收入1.8億元，較上年基本持平;毛利率受原材料價格波動而有所波動。

蘇州吳中城建集團酒店業務主要由子公司蘇州臨湖地熱開發有限公司(以下簡稱“臨湖地熱”)、文 化產業以及文化旅游等子公司運營。公司主要持有臨湖溫泉項目、澹臺湖會議中心、皇家金煦酒店、太湖尚怡酒店、東山精品酒店、假日酒店、智選假日等項目，目前均已投入運營。

蘇州吳中城建集團酒店業運營模式分為自主經營和委托代管，以自主經營為主。委托代管方面，公司與如家集團、洲際酒店集團等知名酒店管理品牌合作，委托其代為管理了部分產權酒店，公司支付管理費用;

權屬關系方面，蘇州吳中城建集團自主經營和委托他方代管的酒店均為自有產權酒店，不存在租入的酒店資產。公 司酒店餐飲業務采取傳統的以銷售酒店住宿、娛樂、餐飲、會議等主打產品為主，在產品功能調整和提升基礎上，實施專業化服務、信息化操作，并根據顧客的需求提供人性化的解決方案，實現產品的高品質和顧客的高滿意度，最終實現酒店的盈利。

近三年，蘇州吳中城建集團酒店房價及餐飲價格無明顯提升，但入住率水平一般，公司未來將通過整合營銷資源、完善更新設施，不斷提高酒店入住率，以提升該板塊收入和盈利水平。

2022年，蘇州吳中城建集團福朋喜來登酒店投入運營，且部分酒店被政府征用，在打包整租模式下，當年公司實現酒店餐飲業務收入同比大幅增長118.12%至2.18億元，成為收入的重要來源之一。

蘇州吳中城建集團旅游業務主要由子公司文化旅游負責運營，作為國家5A級景區——蘇州市 吳中太湖旅游區的經營主體，文化旅游圍繞旅游主業展開布局，形成了景區門票及服務、旅行社業務、游船服務以及酒店運營等收入來源。其中，公司的景區門票及服務收入主要來自運營的園博園、天池花山、啟園、紫金庵和沐春園景區。

2022 年，受旅游業整體行情影響，蘇州吳中城建集團當年僅實 現旅游業務收入 0.39 億元。

2018年，蘇州吳中城建集團將蘇州吳中水務發展集團有限公司(以下簡稱“水務集團”)納入合 并范圍，水務集團旗下擁有2家污水廠，分別為蘇州吳中城區污水處理有限公司和蘇州吳中金庭 污水處理有限公司。

截至2022年末，水務集團在建工程包括金庭、東山、光福、橫涇、甪直等農村污水治理工程，合計總投資9.35億元，未來尚需投入0.91億元。近年來，公司污水處理業務收入呈現逐年小幅下降趨勢，且受財政資金撥付滯后以及污水管網折舊等原因，該業務收入無法覆蓋成本。

由于蘇州吳中城建集團本部長期為國裕公司、吳中建發、蘇州市木瀆城鄉投資開發有限公司等區內 國資單位的融資提供擔保及后續跟蹤工作，經與各家商議并簽署了《融資擔保服務協議》，根據協議規定，擔保方為融資方提供后續跟蹤服務，包括整理項目材料、報表、抵押資產、銀票保管等檔案，督促融資方及時調配資金，按時還本付息，到期解除抵押資產等等，擔保方按總擔保金額1.5%收取年度服務費，并向對方開具增值稅專用發票。

截至2023年3月末，蘇州吳中城建集團合計擔保規模同比減少48.43%至50.34億元，其中對內擔保金額為30.78億元，不收取擔保費用;對外擔保金 額為19.56億元。2022年，公司擔保管理費收入為0.2億元，同比減少9.1%，主要系公司不再新增對外擔保，且存續對外擔保規模隨著部分融資項目到期而減少。

總體來看，多元的市場化經營業務分散了蘇州吳中城建集團經營風險，提升了公司業務競爭力。但租賃和污水 處理業務未來面臨一定投資需求，且資金全部來源于公司自籌，考慮到自營項目投資回收周期長 且投資回報情況存在不確定性，相關項目資金平衡情況需持續關注。

蘇州吳中城建集團作為吳中區重要的基礎設施和安置房建設以及土地開發整理業務主體，先后獲得政府在資金、資產劃撥以及財政補貼等方面的有利支持，加之項目投資需求不斷增加，公司總資產規模保持增長。

蘇州吳中城建集團目前形成了以安置房建設、基礎設施代建、土地整理為主，以房產銷售、房屋租賃、酒店餐 飲、旅游服務、玻璃加工、污水處理等經營性業務為輔的業務格局，同時與區域內政府單位和國 有企業發生較多往來款項，資產主要由上述業務形成的應收類款項、存貨、投資性房地產、在建工程等構成，并呈現以流動資產為主的資產結構，且公司未來仍將保持這一業務布局，預計其資 產結構將保持相對穩定。

因回款較為滯后，蘇州吳中城建集團大量資金沉淀于應收類款項和存貨，2022年末兩者合計占總資產比重的 57.15%;其中，應收賬款以應收蘇州市吳中區財政局的土地整理、代建項 目工程款(34.98 億元，占比 96.90%)為主，年末應收賬款賬齡超過 3 年的占比超過 56%。因應 收的預繳土地整理拆遷費用、工程往來款和安置房結算款規模擴大，公司近三年及一期其他應收 款快速增長，截至 2022 年末，賬齡 2 年以上的占比超過 70%，欠款方主要為國企及政府類機構， 賬齡年限較長，對公司資金形成較大以及長期的占用，應關注其回收進展。

同期末，公司存貨以合同履約成本(130.95億元)為主，主要為基建和土地整理成本，隨著代建工程的投入而逐年增 長;除政府代建類工程外，公司亦保有較大規模自營工程投入，2022 年末在建工程主要包括尚未 竣工和結轉的澹臺湖會議中心(15.45 億元)、武珞科技園(19.47億元)以及多個污水治理工程項目等，當年公司將部分已完工物業資產轉至投資性房地產科目，年末在建工程同比下降。

公司賬面保有一定規模的貨幣資金用于經營周轉及債務償付，2022年末受限規模為4.46 億元，為銀行承兌匯票保證金。此外，公司還擁有一定規模長期股權投資、其他權益工具投資等對外投資資產， 以及投資性房地產2，能夠產生一定收益，但整體規模有限。

其中，其他權益工具投資主要系對蘇州市吳中農業發展集團有限公司(10.53億元)、蘇州市軌道交通集團有限公司(9.08億元)、蘇州市吳中東太湖建設發展股份有限公司(4.5億元)以及一些產業基金的投資;

長期股權投資主要為對合營企業蘇州市吳中城投萬科置業有限公司(2.80 億元)和聯營企業蘇州市吳中國盛國有資產經營管理有限公司(12.45億元)的股權投資，近三年上述股權投資產生的投資收益分別為0.95億元、0.4億元和0.3億元。總體來看，公司資產收益性有限，流動性不足，整體資產質量欠佳。

公司所有者權益主要由實收資本、資本公積、未分配利潤構成。實收資本主要系股東對公司履行 的貨幣、實物以及股權出資，2021 年 6 月，吳中區財政將以前年度以注資形式撥付資金 0.70 億 元形成的資本公積經批準后轉增實收資本;2021 年 12 月，蘇州市吳中區人民政府以實物資產形 式增資 1.16 億元，增資后公司注冊資本和實收資本均增至 51.25 億元。近兩年公司資本公積無變 化，主要包括股權劃轉(20.98 億元)、實物資產注入(5.35 億元)、貨幣注資(13.23 億元)等。 受益于政府撥款和經營留存，公司近年來經調整的所有者權益保持逐年增長，預計未來隨著利潤 積累，公司所有者權益將進一步增厚。

隨著項目建設的繼續推進以及融資需求擴大，公司財務杠桿比率已處于較高水平，且未來公司仍 將主要依賴于外部融資滿足資金缺口，凈債務預計將有所增長，需持續關注公司財務杠桿的控制 情況。

蘇州吳中城建集團基礎設施代建、安置房和土地整理業務回款滯后使得銷售商品、提供勞務收到的現金規模與 營業收入較不匹配，近三年及一期收現比均小于 1，整體收入質量一般。

蘇州吳中城建集團經營活動凈現金流受工程項目建設回款及往來款收支影響較大。2022 年以來，公司工程業務 投資支出擴大加之往來款凈流出，經營性現金流由凈流入轉為凈流出。

蘇州吳中城建集團投資活動主要為自營項目建設以及股權和基金等投資，近年來公司投資支出擴大導致投資活 動現金流持續凈流出。同時，根據公司的發展計劃，未來公司的投資活動仍主要集中在自營項目 建設和股權等投資，可收回的和投資活動相關的現金有限，預計未來兩三年內公司的投資活動現 金流仍呈凈流出態勢。

如前所述，蘇州吳中城建集團經營活動獲現能力趨弱，投資活動存在一定資金缺口，公司對外部融資保有較大 需求。公司主要依賴于銀行借款和債券發行來彌補資金缺口;近年公司借款金額呈現快速增長態 勢，籌資規模擴大使得籌資活動產生的現金流量凈額逐年增長，快速上升的債務規模亦加重了公 司債務負擔和債務滾續壓力，需持續關注公司在資本市場的再融資能力及融資監管政策變化。總 體來看，公司通過外部債務融資的方式基本可以覆蓋資金缺口。

隨著經營業務的持續發展，蘇州吳中城建集團外部債務融資需求推升，近年來債務規模逐年增長。公司債務以 銀行借款和債券融資為主，且銀行借款多有抵質押及擔保措施，以長期項目貸款為主，同時有少 量非標借款，債務類型及渠道較為多元。

出于對綜合融資成本以及運營資金需求的考慮，蘇州吳中城建集團近年來新增較多銀行短期借款及超短融等短期融資產品，導致短期債務占比逐年上升且已超過 50%;截至 2022 年末，公司非受限貨幣資金/短期債務僅為0.11倍，面臨的即期償付壓力大。

蘇州吳中城建集團EBITDA 構成主要為利潤總額，利潤總額受經營性業務利潤、其他收益和公允價值變動收益影響較大，2022年EBITDA受經營性業務利潤減少而同步下降，但考慮到公司職能定位和主業較 為穩定，利潤總額中貢獻度較高的其他收益(政府補助)具備持續性，預計未來仍可為公司EBITDA提供較好支撐。

此外，近年來蘇州吳中城建集團債務規模逐年增長導致利息支出擴大，加之經營活動凈現金流 由凈流入轉為凈流出，EBITDA和經營活動凈現金流無法對利息形成有效覆蓋，償債保障能力有待提升。

受限情況方面，截至2022年末，蘇州吳中城建集團受限資產占當期末總資產的5.66%，主要為票據保證金、用于融資所抵押的物業資產、土地資產等。

或有負債方面，截至2022年末，蘇州吳中城建集團對外擔保余額合計51.89億元，占同期末凈資產的比例為37.9%。公司對外擔保對象均為國有企業，但考慮到主體較多且規模較大，公司仍面臨一定或有負債風險。

此外，截至2022年末，蘇州吳中城建集團無重大涉訴事項。

根據公司提供的《企業歷史違約記錄情況表》及企業征信報告，截至2023年5月，蘇州吳中城建集團近三年一期未發生違約事件，也不存在三年以前發生且當前未結清的違約事件。