昨天下午一個客戶咨詢：“他急需一筆資金周轉(zhuǎn)，想辦抵押但是沒有營業(yè)執(zhí)照，該怎么辦？”

很多蘇州朋友有資金需求去銀行申請房抵經(jīng)營貸款，往往被告知沒有營業(yè)執(zhí)照無法辦理。

因為大部分銀行對于抵押經(jīng)營貸的營業(yè)執(zhí)照都有一定要求，一般是要滿3個月或滿半年，不接受新辦營業(yè)執(zhí)照。當然也有小部分可以接受新辦營業(yè)執(zhí)照。

為什么大部分銀行都不接受新辦營業(yè)執(zhí)照？

抵押貸款一般分為兩類：消費貸和經(jīng)營貸。

經(jīng)營貸顧名思義是用于企業(yè)經(jīng)營的貸款，貸款額度一般都比較大，動輒上百萬。

大部分銀行不接受新辦執(zhí)照的原因，一方面是因為新辦執(zhí)照很難證明你是用于企業(yè)經(jīng)營，另一方面是國家現(xiàn)在嚴打經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)，所以對于新辦的營業(yè)執(zhí)照大多數(shù)銀行都很難接受。

沒有營業(yè)執(zhí)照怎么辦抵押？

銷冠金服之前的一個客戶，因為超前消費，什么花唄、借唄、微粒貸等等各種網(wǎng)貸借了一大堆，總負債將近40萬，每個月要還將近兩萬塊，還款壓力太大。他想把房子抵押了，貸一筆錢出來，把所有網(wǎng)貸都結(jié)了，后面就只用還抵押貸，但是他沒有營業(yè)執(zhí)照。

他的房子在吳中區(qū)，評估值160萬，可貸額度是160萬*70% =112萬

因為借款人不想背負太多的還款壓力，只申請了80萬貸款，年化5%，20年等額本息，月供5280元。

其實蘇州有不少銀行對于新辦的營業(yè)執(zhí)照是同樣認可的，如果你急需用錢，但又因為特殊原因無法辦理營業(yè)執(zhí)照的話，可以試一試“三方貸”，之前有一篇文章介紹過，大家感興趣的話可以看一看，了解一下《》。

另外，解決了營業(yè)執(zhí)照的問題，在辦理房屋抵押貸款過程中，如何才能辦理到銀行的利率最低的房屋抵押貸款產(chǎn)品呢?不妨試試這幾招！

1、選擇合適的用款途徑

貸款途徑不一樣，房屋抵押貸款的利率也是有一定影響的，如果國家支持的用款途徑，銀行的房屋抵押貸款利率就會低一些，并且有時候銀行可能還會有專項的貸款政策；

比如為拉動消費，房屋抵押消費貸的利率可能就比較低，為了支持小微企業(yè)發(fā)展，小微企業(yè)房屋抵押經(jīng)營貸款的利率可能就低很多

因此借款人一定要根據(jù)自己的條件和銀行的政策偏好選擇合適的用款途徑。占對房屋抵押貸款申請的有利時機

如果大家對貸款方面比較關注的話，就會發(fā)現(xiàn)一些銀行、民間貸款機構(gòu)經(jīng)常會發(fā)布一些低息活動；

其實對于借款人來說這無疑是一件非常大的喜事。大家如果需要申請個人房屋抵押貸款，可以多關注一些這類活動，可以有效地降低貸款利率。

2、控制好自己的貸款所需額度

利息總額之所以可觀，是因為本金太高。

如果大家可以有效地控制好預算，那么在申請房屋抵押貸款的時候就可以有效地控制好貸款額度，這樣一來要控制利息總額也就非常簡單了。準備好沒問題的抵押物證明資料

在申請房屋抵押貸款的同時，如果借款人可以提供更多的資產(chǎn)證明，比如第二套房屋相關證明、車輛相關證明，讓貸款機構(gòu)相信借款人是有定期還款的能力；那么無疑是給貸款機構(gòu)吃了一顆定心丸，受到貸款機構(gòu)的歡迎，這樣要拿到更低的利率也是非常簡單的事情。

抵押產(chǎn)品推薦

銀行1

新辦營業(yè)執(zhí)照

年限：5年，5-10年，11-20年

利率：3.65%，5%，5.2%

還款方式：先息后本

銀行2

新辦營業(yè)執(zhí)照

年限：20年

利率：全款房4%-5.5%，按揭房6%-6.5%

還款方式：等額本息

房產(chǎn)抵押貸款的風險及防范對策！

當前，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，受此影響，銀行業(yè)面臨的不良貸款壓力激增。房產(chǎn)抵押貸款是銀行貸款的主要擔保方式之一,也是銀行認為最安全的擔保方式。但在抵押房地產(chǎn)處置中仍然存在風險，如果風險管理措施不到位，房產(chǎn)抵押貸款也會變成不安全。

因此，房產(chǎn)抵押類不良貸款的風險問題值得深思。小編為您介紹關于房產(chǎn)抵押類不良貸款的風險問題成因。

一

房產(chǎn)抵押類貸款風險的現(xiàn)狀及成因

房產(chǎn)抵押類五級不良貸款余額，占五級不良貸款余額的31.87%。上述數(shù)據(jù)并不包括已處理和已損失的房產(chǎn)類貸款，從實際情況來看，房產(chǎn)類抵押貸款面臨的風險已經(jīng)比較嚴重。

一

二

房產(chǎn)抵押類貸款風險不斷加大的原因是多方面的，從行社內(nèi)部來看，主要原因有以下幾點：

貸前調(diào)查未盡職。在對房產(chǎn)抵押類不良貸款后續(xù)處理過程中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)出現(xiàn)風險問題的貸款都存在貸前調(diào)查不盡職的問題，客戶經(jīng)理未對抵押物進行全面了解，包括抵押物的基本情況、權屬、出租情況等。司法處置中，抵押人往往會針對銀行工作人員的疏漏提出異議，導致銀行在抵押權變現(xiàn)過程中遇到困難，甚至遭受損失。例如，某炭業(yè)有限公司貸款續(xù)貸前已經(jīng)通過銀行收取了第三方租金，即抵押物已出租。單就操作過程來看，銀行事前雖然多次到實地調(diào)查了解，該公司也口頭確認抵押物沒有對外出租，但由于銀行未能提高警惕，未留存相應的文字、圖片、影像來證明該抵押物未出租的情況，導致最終抵押權變現(xiàn)遇阻。

合理估價難以進行。部分行社對于抵押物的估價管理存在一定缺陷，未能很好地根據(jù)房產(chǎn)所處的區(qū)域位置、變現(xiàn)難易程度等因素合理確定抵押物的估價。實際操作過程中，由于自身缺乏相對合理的估價依據(jù)，銀行更多依賴于評估公司對于抵押物給出的評估，導致許多抵押物在出現(xiàn)風險后價格嚴重縮水，造成貸款損失。

操作層面漏洞顯現(xiàn)。近年來，部分銀行工作人員有章不循、操作不合規(guī)也成為房產(chǎn)抵押類貸款不良頻發(fā)的一個重要原因。一些行社在貸款營銷上的力度不斷加大，但部分人員放松了對抵押物的審查，忽視了評估價過高的情形，甚至存在違規(guī)發(fā)放房產(chǎn)抵押類貸款的情況。

三

房產(chǎn)抵押類貸款面臨的法律風險

房產(chǎn)抵押類貸款法律關系的復雜性主要包括：

1.租賃權風險

抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。

租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂了時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費，或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。

2.首查封風險

雖然抵押物被首查封不影響抵押權人的優(yōu)先受償權，但從銀行處置抵押物的實踐來看，首查封會對抵押權人實現(xiàn)抵押權帶來不利影響。

處置進程受到限制。從司法實踐看，抵押權的實現(xiàn)受制于首查封法院對債權人債權的訴訟、判決及執(zhí)行進程，特別是在被人民法院跨省查封的情況下，抵押物處置的難度會進一步加大。

協(xié)議方式難以處置。如抵押物被其他債權人申請查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權人與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為是無效的，只能通過人民法院的處置途徑才能實現(xiàn)抵押權。

債權讓步時有發(fā)生。在抵押物價值有限的情況下，首先申請查封的債權人為了保證自身的利益，往往會要求抵押權人讓與部分優(yōu)先受償權，并以此作為處置抵押物的條件。同時，抵押權人遭遇惡意拖延使優(yōu)先受償權無法有效實現(xiàn)，最終導致抵押權人與首查封法院特別是跨省的人民法院之間的協(xié)調(diào)成本增加。

3.最高額風險

目前，銀行抵押貸款往往簽訂最高額抵押合同，在操作過程中，若續(xù)貸前未及時查詢抵押物狀態(tài)，可能會喪失部分優(yōu)先受償權。如果在續(xù)貸時抵押物已被其他債權人查封，卻仍然發(fā)放貸款，銀行的抵押權有可能不能對抗先于貸款發(fā)放的查封，導致部分甚至全部優(yōu)先受償權無法得到保證。同樣，在化解原有房產(chǎn)抵押類不良貸款時，如果化解后的貸款用途不合理，相關文書未及時簽訂，銀行也可能會喪失抵押權。

4.瑕疵性風險

產(chǎn)權瑕疵影響情形。有合法產(chǎn)權的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。例如，已發(fā)生多起因違章建筑導致抵押物整體無法變現(xiàn)和過戶的情形，影響了抵押物的處置；抵押物有合法產(chǎn)權，但因開發(fā)商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使人民法院難以執(zhí)行。

法定優(yōu)先受償情形。法定優(yōu)先受償款是指在實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優(yōu)先受償款，將使抵押權人的權益遭受較大損失。

5.登記權風險

“一物多押”風險。《中華人民共和國擔保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

預告登記風險。根據(jù)《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定，超過三個月未申請物權轉(zhuǎn)移登記的個人住房、商業(yè)用房合同鑒證的預告登記將自動失效，房屋初始物權仍在開發(fā)公司名下。銀行的個人住房、商業(yè)用房按揭將無法轉(zhuǎn)為物的抵押權，從而喪失物權的優(yōu)先受償權，銀行只能享受合同債權。

6.使用權風險

出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年，商業(yè)類土地的使用年限為40年，在建工程的土地預登記證也有相應的年限。銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

四

以完善的機制防范房產(chǎn)抵押類不良貸款風險

針對不斷產(chǎn)生的房產(chǎn)抵押類不良貸款，銀行有必要建立一套更為完善的機制，切實防范房產(chǎn)抵押類不良貸款風險。

明確重點。針對房產(chǎn)抵押貸款的法律風險，相關人員要加強法律法規(guī)和制度學習，明確在業(yè)務辦理過程中需要注意的關鍵問題。一是實地查看并核實擬抵押資產(chǎn)的情況。核實資產(chǎn)是否權屬清晰；核實擬抵押資產(chǎn)是否租賃，價值較大的資產(chǎn)須到政府租賃管理部門核實租賃情況；核實擬抵押資產(chǎn)是否存在他項權利，是否已抵押；核實擬抵押資產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償款，如應付未付工程款、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費等。對在建工程應要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權的承諾。二是在具體的操作中要注重相關證據(jù)的收集。保證相關資料的齊全性，特別是針對抵押物出租情況的資料，要及時收集相關證明文書；對于抵押資產(chǎn)用于出租的，要定期查看出租情況，以確定租賃人、租期、租金等是否存在異常變動。三是嚴格辦理抵押登記手續(xù)。杜絕虛假登記，每筆抵押登記手續(xù)都必須實行專人辦理，杜絕虛假證件、虛假抵押登記、重復抵押登記等情況的發(fā)生。四是對按揭貸款要及時辦理抵押登記，避免預告登記失效而產(chǎn)生損失。

完善程序。農(nóng)商銀行相關部門要制訂更加完善的房產(chǎn)抵押操作程序。首先，要制訂城鄉(xiāng)房產(chǎn)差異化指導性估價標準，并依據(jù)城鄉(xiāng)房產(chǎn)相關情況定期更新，讓工作人員有明確的依據(jù)，更加科學地規(guī)避房產(chǎn)抵押貸款的價格風險。其次，要根據(jù)房產(chǎn)抵押貸款的風險特點，總結(jié)梳理出一套切實可行的調(diào)查方法。在運用傳統(tǒng)檢查技術的基礎上，應由淺入深、由內(nèi)及外，采用實地走訪客戶、察看項目現(xiàn)場、互聯(lián)網(wǎng)查證信息等方法，并及時向當?shù)貒痢⒎抗艿刃姓芾聿块T延伸調(diào)查，深入了解房產(chǎn)抵押物及借款人的經(jīng)營管理情況，全面掌握房產(chǎn)抵押的真實性、合規(guī)性和有效性。最后，要出臺指導性文件，避免因不合理指標導致的大額貸款發(fā)放。加強內(nèi)控制度設置，完善風險防控機制，加大違規(guī)處罰力度，避免違規(guī)發(fā)放貸款。

強化篩選。在貸款營銷過程中，要注意不是所有的房產(chǎn)都可用于貸款抵押，應該慎重選擇抵押物，重點選取那些權屬清晰、無權利瑕疵、無他項權利、無法定優(yōu)先受償款的房產(chǎn)用于抵押，并且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強的資產(chǎn)。從實際變現(xiàn)能力看，住宅強于商業(yè)用房、商業(yè)用房強于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨立門市、商場和農(nóng)貿(mào)市場攤位易于變現(xiàn)；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn)；市場不活躍地區(qū)的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權利瑕疵的房產(chǎn)抵押物都不易變現(xiàn)。

征信有這兩個字一定要及時處理！

貸款時征信一查發(fā)現(xiàn)自己的信用報告中出現(xiàn)了“呆賬”兩個字一定要注意了，因為有“呆賬”連申請貸款的資格都沒有,去哪個金融平臺或銀行都無法拿到貸款！

這個“呆賬”是何方神圣,居然這么厲害?

今天讓我們來解決“呆賬”的一系列問題！讓你掌握更多信貸知識，貸款全程無憂！

首先,信用卡呆賬是什么?

呆賬是指已過償付期限，經(jīng)催討尚不能收回，長期處于呆滯狀態(tài)，有可能成為壞賬的應收款項。

呆賬是未能及時進行清賬的結(jié)果，又指因?qū)Ψ讲贿€而收不回來的財物。

重點提醒：呆賬是銀行認為找你催收無效，不再催收

然后，呆賬有啥影響？

呆賬是較嚴重的一種狀態(tài)，不解決基本跟貸款、信用卡等銀行金融絕緣了，個人征信一輩子都有這個記錄。

對于呆賬，如果你不去還款，呆賬會一直顯示，不過，還清欠款后會顯示有逾期記錄，這個記錄從你還清款項后將連續(xù)五年顯示。

其次，哪些行為可能導致信用卡呆賬?

主要有兩種，逾期還款造成的呆賬，也就是一般呆賬，就是你信用卡透支的錢不還，時間久了就會形成呆賬。

另一種是溢繳款造成的呆賬，這個很多人都不懂，指的就是你長期不使用信用卡，但是卡里有多余的錢，也會產(chǎn)生呆賬，就是這么不合理！

最后，信用卡呆賬怎么處理？

因為欠款生成呆賬后要及時還清欠款(注意一分錢都不可以多還)，然后和銀行溝通自己并非惡意逾期，看能否刪除呆賬記錄。

或者是持續(xù)使用信用卡保持良好的記錄，信用記錄將呆賬記錄覆蓋，這樣才不會造成影響！

溢繳款呆賬只需要將多余的錢取岀來，然后銷戶就好了。

銀行更新征信之后，征信報告就會正常顯示了！

呆賬雖然很恐怖，但是學會了處理方法是不是也很簡單呢！

呆賬一定要及時處理!