我是滬叔，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下上海購(gòu)房答疑內(nèi)容，來(lái)自公眾號(hào)“滬叔說(shuō)房”的粉絲精選提問：

提問：滬叔，你好，上海剛需，名下無(wú)房無(wú)貸款記錄，積分不是很夠，今年打算買一套房子自住，預(yù)算總價(jià)300萬(wàn)左右，有沒有比較建議購(gòu)買的板塊呀？剛需買房太難了，預(yù)算不高積分不夠在哪兒可以上車啊？

滬叔：你好，上海的五大新城已經(jīng)成為剛需群體的主選區(qū)域。在積分搖號(hào)的政策下，如果預(yù)算足夠、分?jǐn)?shù)也夠的話，可以去青浦買位置、軌交、配套都具備的徐涇熱盤；預(yù)算足夠，但是積分稍遜的可以看看松江，這里發(fā)展歷史悠久，居住氛圍還是比較濃厚的。至于南匯，因?yàn)樘厥獾娜瞬耪撸唤ㄗh普通購(gòu)房者選擇這里。如果預(yù)算在300-400萬(wàn)之間，積分也不太夠，但又想買五大新城核心區(qū)的房子，那可能只能在嘉定和奉賢中選擇了。其中，安亭和奉賢新城是剛需買房的熱門板塊。目前來(lái)看，這兩個(gè)板塊的價(jià)值是被市場(chǎng)低估了，對(duì)于真正的剛需用戶們來(lái)說(shuō)，安亭的門檻相對(duì)低一些，但是奉賢新城的居住環(huán)境可能會(huì)好一點(diǎn)。當(dāng)然也有一些人會(huì)覺得比較偏遠(yuǎn)，不過這已經(jīng)是在最大的范圍內(nèi)的更多選擇了。

提問：滬叔你好，我關(guān)注老師很久了，打算在新江灣板塊買房，但是對(duì)這個(gè)板塊大體不太熟悉，朋友推薦說(shuō)讓我在這里買房，麻煩老師指點(diǎn)一下。

滬叔：你好，新江灣板塊，位于楊浦區(qū)，周圍是寶山高境和楊浦中原板塊，不過這個(gè)板塊確實(shí)屬于一個(gè)較為獨(dú)立的豪宅板塊。 交通方面有地鐵10號(hào)線，通向五角場(chǎng)商圈，淮海路CBD等市中心區(qū)域，路面有逸仙路高架，駕車出行也比較方便。商業(yè)方面板塊內(nèi)主要為居住區(qū)，但是緊鄰的創(chuàng)智天地，江灣-五角場(chǎng)副中心都是能級(jí)高的商業(yè)集合區(qū)，板塊內(nèi)不有一些滿足居民日常生活的小型購(gòu)物中心和超市等。教育方面有九年一貫學(xué)校上音實(shí)驗(yàn)學(xué)校，復(fù)旦科技園小學(xué)。醫(yī)療方面板塊內(nèi)部沒有醫(yī)療資源，但是可以駕車10分鐘到長(zhǎng)海醫(yī)院。板塊主要適合預(yù)算在1500w不高也不低的中產(chǎn)階級(jí)。

提問:滬叔您好！之前貸款買了一套新房，除了住房貸款以外，還通過其他方式借了一筆不小數(shù)目的貸款，現(xiàn)在覺得壓力有點(diǎn)大想賣掉。有朋友推薦我找人對(duì)敲，請(qǐng)問什么是對(duì)敲，能選這種方式嗎？現(xiàn)在打算要么把這套賣出去再買一套新房，要么把這套抵押出去，您覺得怎么做比較合適？

滬叔：找人對(duì)敲指的是找身邊可以信賴的人代持房產(chǎn)進(jìn)行二手交易，但對(duì)于負(fù)債多、還款壓力大的客戶來(lái)說(shuō)不太合適。

想要減輕負(fù)債壓力，可以選擇先賣出變現(xiàn)，還債后用剩余資金購(gòu)買房子，這種方式風(fēng)險(xiǎn)較小；也可以選擇抵押貸，這樣可以保留房產(chǎn)，短期內(nèi)資金壓力得到緩解，但還清欠款后還有一大筆負(fù)債抵押負(fù)債，日后還有較大資金壓力。不推薦二次抵押，利率比較高，風(fēng)險(xiǎn)也較大。

總體來(lái)說(shuō)，還是要以自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力為前提，選擇賣出變現(xiàn)還是抵押。如果經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，建議選擇賣房還債，再置換其他的房子；而如果經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，只是當(dāng)前需要緩解經(jīng)濟(jì)壓力，后續(xù)有資金供應(yīng)，可選銀行抵押貸。

提問：滬叔，你好，花橋跟現(xiàn)在規(guī)劃的五大新城比的話，選擇哪一個(gè)比較好？

滬叔：你好，選前者。五大新城位置較偏，目前發(fā)展尚未成熟，而且還占據(jù)上海的房票，而買配套完善成熟的花橋的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，既不占據(jù)上海的房票，又有發(fā)展空間。上海樓市調(diào)控收緊，一些購(gòu)房需求會(huì)外溢到環(huán)滬區(qū)域，而昆山花橋則是環(huán)滬各方面都較為出色的一個(gè)區(qū)域。對(duì)于購(gòu)房自住客群而言，上海11號(hào)線通往花橋，便捷的交通會(huì)極大提高通勤效率，花橋的各項(xiàng)配套齊全、居住氛圍濃厚，城市界面也不錯(cuò)，對(duì)上海工作花橋置業(yè)的自住客群非常友好。

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