就在疫情暴發前的十年，美國政府、企業甚至家庭都沉迷于低利息時代，大規模舉債。但最近幾周，美國投資者們逐漸意識到，這樣的時代可能已經走向終結。

最近幾周，美國長期債券的收益率已升至15年來最高點。2009~2021年，美聯儲聯邦基金利率平均為0.5%，如今利率已升至5.25%~5.5%之間，市場認為未來十年，該利率將在3.5%左右。目前看來這都沒有產生太多影響，經濟正在穩步推進，美國房地產行業也似乎迎來了第二春。

但真的是這樣嗎？美國《華爾街日報》深度剖析了在美國不斷升溫的加息政策下，哪些人將蒙受損失，哪些人將獲利。

房東們

房屋和汽車，是普通家庭最大的兩項消費。利率的上升，對這兩項消費的影響時間將會不同。作為美國抵押貸款融資巨頭的房地產公司當地時間周四公布的一項對貸款機構的調查顯示，30年期標準固定抵押貸款的平均利率已從一周前的7.23%降至7.18%。7.23%則為2001年以來的最高房貸利率水平。事實上，一年前的抵押貸款利率不到6%，兩年前不到3%。

利率上升讓房主們仿佛戴上了一副金手銬。他們不愿意出售自己的房產，以放棄前幾年鎖定的超低按揭利率。這也導致了美國現有房屋存量下降，以及交易量的下降。根據全美房地產經紀人協會的數據，2023年7月，美國買家只能從110萬套房源中進行選擇，而在2019年時，這個數字還是190萬套。

君迪公司副總裁泰森·喬米尼說，新車也將會迎來自己的金手銬。“一般購車者會傾向于在購車5~6年后換車。這也意味著，2025年以后，很多人將重返市場，但他們將面對更高的貸款利率。”

瑪喬麗·拉德羅·贊迪2016年時以3%的利率購買了一輛SUV，如今到了想換車時，卻發現很難置換。因為現有的汽車經銷商少了，汽車價格一路飆升了，利率也高出一倍。拉德羅·贊迪說，她不忍心買新車，盡管她的車保養起來很麻煩。她說：“我希望今年能勉強度日。”她的目標是將購買時間至少推遲到2024年。

商業地產主

低利率曾給美國經濟帶來了許多新型的房地產業務。比如，人工智能驅動下的房屋翻轉業務、共享豪宅出租業務，而各種各樣和房地產相關的應用軟件也在層出不窮。如今，這些資金流已不復存在，很多相關的公司將無法生存。

過去那些久經考驗的房地產企業，如建筑商、寫字樓業主和酒店經營者，依賴于大量的廉價債務。現在他們要面對的現實是，得到現金的成本要高很多。到2025年年底，將有超過1.5萬億美元商業地產貸款到期。對許多商業地產業主來說，為這些債務進行再融資將消耗利潤，而對另一些業主來說，則可能引發破產。

對商業地產的業主來說更糟糕的是，他們所依賴的銀行已在處理大量的房地產壞賬。很多從事房地產貸款的房地產投資信托公司如今已幾乎沒有業務了。抵押貸款銀行家協會預測，到2023年年底，商業地產貸款將比2022年下降38%。

企業借款人

美國公司2023年將有6000億美元的公司債到期，從2025年到2028年，這一總額將每年增長1萬億美元以上。高盛提供的這一嚴峻數據表明，美國公司的財務懸崖即將來臨，公司高管正試圖通過延長債務到期日、再融資或管理現金儲備來渡過難關。

這可能意味著債務負擔，加上公司新融資成本的上升，可能會削減公司利潤、投資者回報，加上各種支出，可能會導致資產負債表不那么健康。一些分析師表示，未來可能會出現一系列企業信用等級下調的情況。

許多企業都在等待著當投資者為經濟前景感到樂觀、愿意借款的時候，再進行融資。

例如，美妝和香水巨頭科蒂公司原本將在7月對其20億美元的循環信貸進行再融資。公司首席財務官勞倫特·梅西埃表示，如果利率攀升過高，他將推遲融資舉措。他說，鑒于目前的市場狀況和未來更高的房價，即使只推遲一個月，“也會更加困難”。

同樣，溫德姆酒店集團首席財務官在最近一次財報電話會議上表示，該公司利用第二季度的一個狹窄窗口，對將于2025年5月到期的11億美元定期貸款進行了再融資。此舉幫助公司減少了未來三年的債務支出。

在此背景下，各公司需要更加殫精竭慮地去思考如何管理現金。他們不僅需要考慮債務償還，還需要考慮如何投資手上的現金以及如何保持流動性。

總部位于紐約的Tradeweb首席財務官薩拉·福伯一年多以前就優先考慮了這家在線債券交易公司的現金狀況。薩拉說：“在考慮高利率環境時，第一件事就是弄清所有現金的去向，確保它們不會被套牢。”

退休人員

靠固定收入生活的退休人員一直受到通貨膨脹的擠壓。利率的上調可以緩解他們的壓力。多年來債券市場的低回報迫使許多嬰兒潮一代將大部分投資組合放在股票上。現在，他們有了更多的選擇。儲蓄賬戶、貨幣市場和債券回報率的提高，為美國老年人提供了低風險的方式，來進一步擴大他們的養老金。

不喜歡股票市場的丹佛終于獲得了回報，這讓她對退休生活更加放心。這位來自印第安納州韋斯特菲爾德的75歲退休企業家最近將大約3萬美元投資于一張3年期存單，收益率超過5%。她說：“儲蓄者終于得到了回報。”

對于許多美國老年人來說，利息收入的增加也不能完全滿足生活所需。不過，與利率上升等其他因素一樣，硬幣也有反面。在回報率上升的同時，債務成本也在逐漸飆升，這對持有浮動利率貸款的退休人員來說尤其是個問題。就退休人員而言，許多人認為自己有義務為子孫提供經濟支持。這就有可能耗盡退休人員的養老金。蒙大拿州西冰川市69歲的馬庫斯·克納說：“出于需要，‘潮一代’退休人員越來越多地成為家庭的銀行。”

銀行

存款一直是銀行業的“燃料”。在利率超低的許多年里，銀行享受著便宜存款帶來的好處。人們雖然抱怨銀行為他們的儲蓄或支票賬戶支付的利息微不足道，但幾乎沒有其他更多替代選擇。

存款利率的上漲，也改變了銀行使用資金的方式。這意味著銀行必須通過提高自己的利率來吸引資金。只有銀行能獲得更高的利率回報時，才能抵消這種壓力。但這并不容易。那些低收益的政府債券和抵押貸款仍在銀行的賬面上，不斷貶值，壓低了銀行的收益。這就是硅谷銀行和其他銀行倒閉的導火索之一。

銀行現在可以對信用卡等貸款收取更高的費用。但一些分析師擔心，消費者將無法支付更高的月供，尤其是在人們收入下降或增長放緩的情況下。

隨著時間的推移，較高的利率會對銀行有利。在這個新世界里，銀行吸收存款的成本仍然比“金融科技”初創企業或私人信貸公司等競爭對手的融資成本低。與任何行業一樣，“燃料”價格上漲只會讓業務變得更加復雜。