21世紀經(jīng)濟報道記者 周炎炎 吳霜 上海報道 “近期有部分銀行，包括國有大行和股份制銀行都出現(xiàn)了一些灰色操作空間。”一位購房者對記者表示，他在購房群中發(fā)現(xiàn)，有貸款中介向他們介紹了一些小微企業(yè)經(jīng)營貸，50萬左右，年化利率4.25%，推薦給他們貸出來挪用作首付款，“額度雖然不高，關(guān)鍵是無抵押，信用貸，可以好幾家同時操作，需要的話可以貸出來200萬-300萬元。”

近期，此類“房貸變小微企業(yè)經(jīng)營貸”的做法逐漸頻繁起來，一位貸款中介稱：“恍惚間回到了2020年3月、4月和5月的‘盛景’。當(dāng)時受到社會和經(jīng)濟環(huán)境影響，加上監(jiān)管要求銀行讓利小微企業(yè)，低利息的經(jīng)營貸是主要鼓勵的方向，與住房貸款之間形成了價差和套利空間。”

這位貸款中介也向記者介紹了一款經(jīng)營貸產(chǎn)品，年化利率僅3.8%，10年期限，先息后本，借款金額小于800萬甚至可以免去查證企業(yè)賬戶流水。“只要注冊或入股時間超過12個月、房屋產(chǎn)證滿12個月，可無需提供公司流水，直接審批準入。”

一位大行合規(guī)部人士對記者表示：“小微企業(yè)經(jīng)營貸很大一部分屬于普惠金融貸款的范疇，監(jiān)管近年來一直要求擴大普惠金融覆蓋面，每年都要求銀行業(yè)繼續(xù)實現(xiàn)普惠型小微企業(yè)貸款增速、戶數(shù)‘兩增’，而貸款利率要逐年下降，是希望通過金融力量來推動解決小微企業(yè)融資難問題，進而穩(wěn)市場主體、穩(wěn)就業(yè)。而在按揭貸款方面，今年各家銀行審批、放款速度已經(jīng)加快，額度也較為充足，對于剛需用戶已經(jīng)較為友好，已經(jīng)較少見到正常需求得不到滿足的現(xiàn)象，此時挪用經(jīng)營貸就有些投機行為了。挪用小微企業(yè)貸款到房地產(chǎn)領(lǐng)域，違背了支持實體經(jīng)濟的政策初心”。

北京德和衡（上海）律師事務(wù)所合伙人律師鐘建對記者表示，從國家這些年堅持“房住不炒”、房地產(chǎn)去杠桿的監(jiān)管政策而言，該交易模式下的小微企業(yè)經(jīng)營性貸款最終流入了房市，無異于在給房地產(chǎn)市場加杠桿，跟國家政策背道而行。銀行也會面臨行政處罰的風(fēng)險，貸款合同如進入司法程序，可能會被認定為無效。如此，就購房人而言則無法實現(xiàn)其購房目的或利息成本籌劃的目的；對銀行而言，可能形成不良。

一旦發(fā)現(xiàn)挪用，貸款需立即返還

“好的政策出來，總是存在被濫用的可能。”一位大型銀行普惠金融部人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“外面的資金通道和資金中介太多了，而這些中介每天都在鉆營各家銀行的小微企業(yè)貸款，包括抵押貸、信用貸、循環(huán)貸、無還本續(xù)貸，無孔不入。”

她指出，有些銀行推出的經(jīng)營貸需要每年還本付息，挪用做房貸的話對客戶的還款壓力很大，但這些中介總能找到辦法解決，比如每年客戶向中介再借一筆過橋資金還貸，付出一些利息來換取更長的還款周期。

她還坦言，部分客戶經(jīng)理為了完成普惠金融業(yè)務(wù)的KPI，與貸款人以及貸款中介“里應(yīng)外合”，騙取小微企業(yè)經(jīng)營貸，挪用做房貸。

不過據(jù)她所說，上述“里應(yīng)外合”的情況多發(fā)于2020年上半年，隨之而來的是監(jiān)管的“重錘”，這種客戶經(jīng)理道德風(fēng)險有所收斂。

隨著2020年下半年監(jiān)管對于經(jīng)營貸挪用于樓市持續(xù)保持高壓狀態(tài)，業(yè)務(wù)經(jīng)理主動幫助客戶及中介暗箱操作小微企業(yè)經(jīng)營貸的現(xiàn)象逐步減少，監(jiān)管協(xié)同各家銀行進行廣泛的審查和自查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)者直接要求客戶原路返款銀行貸款。

“一旦挪用被發(fā)現(xiàn)后，返還期限不是兩個月，不是一個月，而是立即返還！”上述普惠金融部人士強調(diào)。他們銀行當(dāng)時也有要求客戶返還的案例，好在很多借款方是小微企業(yè)主本人，手里頭有一定的流動資金，所以基本“追貸”成功。但有一類客戶追回貸款還是比較難的——很多貸款中介幫忙操作，將客戶包裝成小微企業(yè)主或者小微企業(yè)股東，甚至偽造“代持協(xié)議”來假稱自己是小微企業(yè)股東，而這些客戶實際上并沒有一次性返還貸款能力，或者已經(jīng)用于購房，會對銀行收回款項造成壓力。

早在2021年初，北上廣深全面排查轄區(qū)內(nèi)銀行機構(gòu)，防止經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。2021年4月，上海銀保監(jiān)局公布本次監(jiān)管稽核調(diào)查已發(fā)現(xiàn)123筆、3.39億元經(jīng)營貸和消費貸涉嫌被挪用于房地產(chǎn)市場。北京銀保監(jiān)局公布，2020年下半年以來，涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元。廣州則公布，銀行機構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。深圳銀保監(jiān)局則通報了三起典型案例，曝光了經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的違規(guī)操作手法，提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款。

這其中的流程是怎樣的？前述銀行合規(guī)部門人士表示，銀行自查主要依靠手段為跟蹤資金流向。一般來說想要辦理經(jīng)營貸，企業(yè)需要在貸前向銀行提供資金用途、生產(chǎn)經(jīng)營流水、經(jīng)營資料等，銀行以受托支付的方式直接打款給交易對手，這其中可以監(jiān)測到資金有沒有進入生產(chǎn)經(jīng)營之外的領(lǐng)域。但其中還有一個問題，如果客戶將資金轉(zhuǎn)了好幾手，特別是通過其他銀行轉(zhuǎn)賬最終流向房地產(chǎn)，對于放款銀行來說核查難度較高，只能發(fā)現(xiàn)疑點之后去線下核查資金真實用途。

對于監(jiān)管部門來說，可以協(xié)調(diào)多家銀行全鏈路核查資金流向，要求資金流轉(zhuǎn)的銀行協(xié)助調(diào)查資金鏈路，“穿透式”查驗出資金是否流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

“目前客戶經(jīng)理不太敢配合客戶挪用經(jīng)營貸的操作。”上述普惠金融部人士稱，目前多數(shù)情況下還是銀行房貸不夠?qū)徤鳎恢薪闄C構(gòu)鉆了空子。近幾年，監(jiān)管部門三令五申不允許經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，銀行自律更加嚴格，監(jiān)管部門也對不合規(guī)行為做了處罰，并且這種處罰是“雙罰”——既要罰機構(gòu)，也要罰到人。

據(jù)南財智庫-21世紀資管研究院統(tǒng)計，在2021年銀行業(yè)監(jiān)管罰單中，房地產(chǎn)相關(guān)罰單共有468張罰單，相比上一年大增102.6%，增加超過一倍。其中累計出現(xiàn)次數(shù)最多的處罰案由為，貸款資金違規(guī)流入/被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，共出現(xiàn)260次。

按揭貸變經(jīng)營貸的法律風(fēng)險

鐘建認為，從法律及行政法規(guī)上來講，似乎并沒有針對這種操作的直接的禁止性規(guī)定，但并不意味著這種模式，不存在民事、行政或刑事風(fēng)險。

這種模式的相關(guān)方，可能覺得通過資金過橋即民間借貸把按揭貸替換成小微貸的模式，公民個人借全款買房，房屋的產(chǎn)權(quán)就是屬于他了，他再把房子拿去為其個人或他人的小微企業(yè)貸款做抵押擔(dān)保，也是銀行小微企業(yè)貸款所認可的。但實際操作中，這并不意味著對各方而言違規(guī)違法風(fēng)險小。

具體來說，在全款購房環(huán)節(jié)，如果采用民間借貸過橋，無論是中介機構(gòu)還是個人，一般成本比較高，成本包括名義利息，也包括各種費用。 對于借款方的風(fēng)險點在于：在過橋方面，合同中利息及費用約定是否清晰，整個交易周期是否可控。如果交易周期不可控，周期被拉長，那么勢必過橋成本就會顯著提高，對于首套房購買者來說，小微貸的利率，再加上過橋貸的利率，可能會比按揭貸款利率還要高，其實是不劃算的。

對于出借方而言，其中民事、行政、刑事風(fēng)險不僅較多，而且復(fù)雜，一般主要需要考量的因素有：有無放貸資質(zhì)、放貸對象是否特定、放貸頻率高低及次數(shù)多寡、放貸資金來源及運用方式合法與否、利息費用合法與否、有無非法占有目的、催收手段合法與否等，如果這些合規(guī)因素未能很好把握，那么可能涉嫌的犯罪有：非法經(jīng)營、非法吸收公眾存款、高利轉(zhuǎn)貸、敲詐勒索、詐騙、虛假訴訟、強迫交易等。

在房抵貸的過程中，對借款方、銀行而言，風(fēng)險同樣不少。鐘建認為，小微企業(yè)貸款是經(jīng)營性貸款，銀行一般要審核企業(yè)的資信，如果這個小微企業(yè)提供的資信材料是假的，比如為了滿足審核要求而偽造財務(wù)資料，那么一旦違約，還不了款，銀行又有比較充分的證據(jù)證明借款方存在非法占有目的，那么借款方可能會因提供虛假資料騙取銀行貸款，從而涉嫌貸款詐騙。如果銀行或業(yè)務(wù)人員缺乏合規(guī)意識，默許甚至引導(dǎo)客戶這么操作，那么則可能面臨銀保監(jiān)行政處罰，客戶經(jīng)理甚至可能涉嫌共同犯罪。

此外，如果借款人（這種模式下一般也是購房者）確實自己擁有一家小微企業(yè)，并且想以房產(chǎn)作為抵押申請小微貸款，也會有一定風(fēng)險。小微企業(yè)通常是一個有限責(zé)任公司，從公司法上講是法人人格獨立的，房抵貸會使房產(chǎn)與企業(yè)的債務(wù)問題掛鉤，一旦企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)問題，房產(chǎn)作為抵押物，則要面臨被小微企業(yè)的債權(quán)人（不僅僅是抵押權(quán)人銀行）強制執(zhí)行的風(fēng)險。如果是中介提供的一家小微企業(yè)，并不是購房者自己控制的，那么風(fēng)險就更大了。

灰色操作將影響征信

2021年3月26日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（下稱《通知》）。其中指出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要切實加強經(jīng)營用途貸款“三查”，落實好各項授信審批要求，不得向無實際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款。

要求對企業(yè)成立時間或受讓企業(yè)股權(quán)時間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質(zhì)審核，對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業(yè)證明材料代替實質(zhì)性審核。

《通知》還指出，會將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時納入征信系統(tǒng)。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，此類借貸方式屬于變相回避常規(guī)的監(jiān)管體系，即將原有的商業(yè)銀行個人住房按揭貸款經(jīng)過貸款公司包裝后，以更低的經(jīng)營貸置換房貸，誘導(dǎo)經(jīng)營貸違規(guī)行為。

馬泓表示，對大城市而言，商業(yè)銀行應(yīng)該按照正常的放款流程，避免拉長放款周期。他建議，商業(yè)銀行在推動居民按揭貸款回升的過程中，對一線和重點二線城市違規(guī)購房行為保持高壓監(jiān)管政策，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

值得注意的是，挪用經(jīng)營貸到房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為在將來可能會“上征信”。去年6月，銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉忠瑞表示，對確認挪用經(jīng)營貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報送征信系統(tǒng)，提高挪用貸款的違規(guī)成本。