作者 | 林秀榕 陳光卓 福建省福州市中級(jí)人民法院

來(lái)源 | 光卓的法治理想國(guó)（fzzycgz）

【裁判要旨】

預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記不產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的法律后果。在商品房已辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，且已具備物權(quán)登記條件，法院應(yīng)責(zé)令購(gòu)房人限期協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。購(gòu)房人拒不辦理而導(dǎo)致抵押登記無(wú)法完成的情況下，為維護(hù)交易安全和合同穩(wěn)定，法院可依據(jù)物權(quán)法第二十八條判決債權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)的處置價(jià)款行使優(yōu)先受償權(quán)。債權(quán)人對(duì)處置款優(yōu)先受償后尚有余款的，應(yīng)優(yōu)先清償提供階段性擔(dān)保的開發(fā)商的墊款本息，再有余款的退還購(gòu)房人。

案號(hào) 一審：（2014）鼓民初字第4171號(hào) 二審：（2015）榕民終字第5965號(hào)

【案情】

原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司福州城北支行（以下簡(jiǎn)稱建行城北支行）。

被告周文娟。

被告高源。

被告福州恒宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱恒宇房地產(chǎn)公司）。

2012年11月7日，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司福建省分行（以下簡(jiǎn)稱建行福建分行）與周文娟、高源簽訂《個(gè)人住房借款合同》，周文娟、高源向銀行貸款51萬(wàn)元，用于購(gòu)置恒宇國(guó)際2#樓18層03商務(wù)辦公房產(chǎn)；借款人以所購(gòu)房產(chǎn)為抵押物擔(dān)保還款；貸款發(fā)放后貸款人將合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給原告建行城北支行；恒宇房地產(chǎn)公司對(duì)借款提供階段性保證，保證期間為合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交由建行城北支行核對(duì)無(wú)誤、收?qǐng)?zhí)之日止；雙方還對(duì)借款期限、利息、還款方式等作出約定。上述合同簽訂后，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)上述房產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，但至今未辦理抵押登記手續(xù)。系爭(zhēng)房產(chǎn)已于2013年7月30日完成了初始登記，房屋亦已交付購(gòu)房人周文娟。

建行福建分行依約向周文娟發(fā)放了貸款，并將貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給建行城北支行。恒宇房地產(chǎn)公司分別于2014年9月25日、12月26日應(yīng)建行城北支行要求為周文娟、高源分別償還建行城北支行人民幣18136.05元、18195.24元。周文娟、高源未按約還款，建行城北支行遂訴請(qǐng)法院判令：1.周文娟、高源償還貸款本金458019.64元人民幣及相依利息；2.建行城北支行有權(quán)處置恒宇國(guó)際2#樓18層03商務(wù)辦公房產(chǎn)，以優(yōu)先償還本案?jìng)鶆?wù)；3.恒宇房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

被告周文娟、高源未作答辯。被告恒宇房地產(chǎn)公司認(rèn)可建行城北支行對(duì)案涉房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

【審判】

福建省福州市鼓樓區(qū)人民法院一審經(jīng)審理認(rèn)為：建行城北支行與周文娟、高源、恒宇房地產(chǎn)公司簽訂的《個(gè)人住房借款合同》，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，依法有效。周文娟、高源向建行城北支行申請(qǐng)貸款，建行城北支行已按約足額發(fā)放貸款，其未按約還款付息顯屬違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。建行城北支行要求周文娟、高源依約歸還借款本金至還款之日的利息、罰息和復(fù)息符合合同約定及法律規(guī)定，予以支持。周文娟、高源將其預(yù)購(gòu)的恒宇國(guó)際2#樓18層03商務(wù)辦公房產(chǎn)，雖已辦理抵押預(yù)告登記，但僅產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。鑒于該房產(chǎn)未獲得權(quán)屬登記證明，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，建行城北支行尚未取得他項(xiàng)權(quán)利證書，其要求對(duì)房產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)缺乏法律依據(jù)，一審法院不予支持。恒宇房地產(chǎn)公司自愿為周文娟、高源向建行城北支行貸款的還款承擔(dān)連帶責(zé)任，并為周文娟、高源借款提供階段性保證責(zé)任，其向建行城北支行承擔(dān)連帶保證責(zé)任。據(jù)此，一審法院判決：一、高源、周文娟于本判決生效之日起十日內(nèi)償還建行城北支行借款本金438373.60元及至還款之日的利息、罰息和復(fù)息；二、恒宇房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任；三、駁回建行城北支行其他訴訟請(qǐng)求。

建行城北支行不服一審判決，上訴稱：一、上訴人在取得案涉房屋抵押權(quán)預(yù)告登記證明后，即可排他性的對(duì)抗他人對(duì)案涉房屋的處分，有權(quán)對(duì)房屋行使優(yōu)先受償權(quán)。二、一審判決有違市場(chǎng)規(guī)律和商業(yè)慣例。若按一審判決，在購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證之前，一旦出現(xiàn)購(gòu)房人違約拒不歸還按揭貸款，銀行則只能以普通債權(quán)人身份向開發(fā)商、購(gòu)房人要求還款，貸款債權(quán)無(wú)物權(quán)保障。從銀行自身利益出發(fā)，勢(shì)必傾向于延緩按揭貸款放款時(shí)間，待購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證之后再行放款，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)商的資金成本和資金安排，而開發(fā)商的資金成本增加必然導(dǎo)致其向購(gòu)房人轉(zhuǎn)嫁此成本，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不利影響。在實(shí)踐中，預(yù)告登記在購(gòu)房人名下的房地產(chǎn)，亦通常作為購(gòu)房人執(zhí)行標(biāo)的，不得認(rèn)定為開發(fā)商財(cái)產(chǎn)。據(jù)此，上訴人請(qǐng)求：1.維持一審判決第一、二項(xiàng)；2.撤銷一審判決第三項(xiàng)；3.改判支持上訴人有權(quán)依約處分案涉抵押房產(chǎn)，以優(yōu)先償還本案?jìng)鶆?wù)。

福建省福州市中級(jí)人民法院二審經(jīng)審理認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，案涉商品房已辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，且已具備辦理物權(quán)登記條件，因購(gòu)房人怠于辦理抵押登記，預(yù)告登記權(quán)利人能否對(duì)商品房處置價(jià)款行使優(yōu)先受償權(quán)。分析如下：

由《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第一款關(guān)于“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”的規(guī)定可知，預(yù)告登記制度旨在保障將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，預(yù)告登記權(quán)利人享有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記條件成就時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先辦理物權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分。故預(yù)告登記屬于債權(quán)保全措施，并具有排除他人處分標(biāo)的物的物權(quán)效力。基于預(yù)告登記并非正式物權(quán)登記，故在僅辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記情況下，抵押權(quán)并未依登記而設(shè)立。

商品房按揭貸款往往涉及貸款銀行、開發(fā)商、購(gòu)房人三方利益，商品房擔(dān)保貸款合同與商品房買賣合同亦相互牽連，若在商品房已經(jīng)具備抵押登記條件而因購(gòu)房人原因未能完成正式登記，將導(dǎo)致銀行對(duì)商品房的抵押權(quán)未能依登記而及時(shí)設(shè)立，開發(fā)商提供階段性擔(dān)保（通常約定保證期間至抵押權(quán)設(shè)立之時(shí)）的保證期間被不當(dāng)延長(zhǎng)，購(gòu)房人亦將面臨開發(fā)商以購(gòu)房人違約為由解除商品房買賣合同而導(dǎo)致其無(wú)法獲取商品房溢價(jià)收益的不利局面，影響到交易安全和合同穩(wěn)定。因此，在具備物權(quán)登記條件情況下，購(gòu)房人有義務(wù)協(xié)助貸款銀行辦理商品房抵押登記，開發(fā)商亦應(yīng)督促購(gòu)房人辦理抵押登記。在商品房抵押登記完成后，抵押權(quán)方依法設(shè)立，銀行才能作為抵押權(quán)人對(duì)商品房行使優(yōu)先受償權(quán)，開發(fā)商因保證期間屆滿而免除保證責(zé)任。本案中，案涉恒宇國(guó)際2#樓1803室房屋已完成初始登記并已具備辦理登記至購(gòu)房人名下以及抵押登記等物權(quán)登記條件，但購(gòu)房人周文娟怠于辦理以致抵押登記未完成，故購(gòu)房人周文娟負(fù)有協(xié)助辦理抵押登記的義務(wù)，恒宇房地產(chǎn)公司應(yīng)督促其辦理。本院確定周文娟應(yīng)在三十日內(nèi)協(xié)助辦理案涉房產(chǎn)抵押登記。

購(gòu)房人周文娟若逾期仍未協(xié)助辦理抵押登記，基于其尚未辦理商品房的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記，故本院無(wú)法徑行判決由債權(quán)人建行城北支行自行辦理抵押登記手續(xù)。在抵押登記因購(gòu)房人拒不配合而客觀上無(wú)法完成的情況下，亦應(yīng)賦予債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)。理由如下：其一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。”的規(guī)定，周文娟雖尚未辦理案涉商品房產(chǎn)權(quán)證，但該商品房已具備物權(quán)登記條件且已交付其使用，應(yīng)認(rèn)定為屬于周文娟財(cái)產(chǎn)，客觀上應(yīng)作為周文娟責(zé)任財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。其二，案涉商品房已具備不動(dòng)產(chǎn)抵押登記條件，但購(gòu)房人卻拒不辦理，已違反抵押合同約定，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，賦予債權(quán)人對(duì)案涉房產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，有利于遏制違約失信行為，維護(hù)交易安全。其三，當(dāng)商品房具備辦理抵押登記條件時(shí)，購(gòu)房人怠于辦理登記，本質(zhì)上屬于購(gòu)房人為自己的利益而不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，應(yīng)參照附條件民事法律行為的相關(guān)法律規(guī)定，而視為條件已成就，即債權(quán)人行使優(yōu)先權(quán)的條件因義務(wù)人惡意阻卻而依法視為已成就。

其四，抵押權(quán)預(yù)告登記雖非正式抵押登記而不產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的法律效果，但第三人可通過(guò)抵押權(quán)預(yù)告登記情況知悉不動(dòng)產(chǎn)將來(lái)可能設(shè)立抵押權(quán)，故其亦已具備一定的公示外觀，在滿足特定條件下，賦予債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，并不違反物權(quán)公示要求。最后，賦予債權(quán)人優(yōu)先權(quán)，亦符合法律及司法解釋規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十六條關(guān)于“買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。”的規(guī)定，債權(quán)人建行城北支行有權(quán)處分購(gòu)房人周文娟于商品房買賣合同項(xiàng)下的合同權(quán)利，而周文娟取得商品房所有權(quán)亦屬于該權(quán)利范疇，故建行城北支行有權(quán)處置案涉商品房。綜上，案涉商品房已具備物權(quán)登記條件但因購(gòu)房人原因?qū)е碌盅簷?quán)客觀上無(wú)法依登記而設(shè)立，在此特定情況下賦予債權(quán)人對(duì)商品房處置價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，有利于平衡保護(hù)各方當(dāng)事人利益，保障交易安全和穩(wěn)定。故根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條關(guān)于“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”的規(guī)定，本院依法確認(rèn)債權(quán)人建行城北支行對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

因建行城北支行與保證人恒宇房地產(chǎn)公司約定的保證期間為“合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交由建行城北支行核對(duì)無(wú)誤、收?qǐng)?zhí)之日止”，在抵押權(quán)未能依登記而設(shè)立情況下，恒宇房地產(chǎn)公司的保證期間延續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十一條關(guān)于“保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。”以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第四十二條關(guān)于“人民法院判決保證人承擔(dān)保證責(zé)任或者賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)在判決書主文中明確保證人享有擔(dān)保法第三十一條規(guī)定的權(quán)利。判決書中未予明確追償權(quán)的，保證人只能按照承擔(dān)責(zé)任的事實(shí)，另行提起訴訟。”的規(guī)定，保證人恒宇房地產(chǎn)公司在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人周文娟、高源追償。在追償過(guò)程中，若債權(quán)人建行城北支行對(duì)案涉房產(chǎn)拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償后尚有余款的，應(yīng)優(yōu)先用于償還恒宇房地產(chǎn)公司墊付之款項(xiàng)及按銀行貸款利率計(jì)算所產(chǎn)生的利息，仍有余款的應(yīng)退還周文娟、高源。

綜上，二審法院判決：一、維持原審判決第一、二項(xiàng)；二、撤銷原審判決第三項(xiàng)；三、周文娟、高源應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助建行城北支行辦理恒宇國(guó)際2#樓18層03商務(wù)辦公房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)，恒宇房地產(chǎn)公司應(yīng)督促周文娟并配合其辦理抵押登記；抵押登記手續(xù)辦妥之日，恒宇房地產(chǎn)公司的保證責(zé)任終止；四、上述房產(chǎn)抵押登記辦妥后，或周文娟、高源逾期仍未辦理抵押登記的，建行城北支行有權(quán)以上述房產(chǎn)拍賣、變賣所得價(jià)款，對(duì)原審判決第一項(xiàng)確定的主債權(quán)優(yōu)先受償；五、建行城北支行對(duì)上述公房產(chǎn)拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償后尚有余款的，應(yīng)優(yōu)先清償恒宇房地產(chǎn)公司因承擔(dān)保證責(zé)任所墊付之款項(xiàng)及相應(yīng)利息（按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率，從款項(xiàng)墊付之日起計(jì)算）；再有余款的退還周文娟、高源；六、恒宇房地產(chǎn)公司就其承擔(dān)保證責(zé)任而代墊的款項(xiàng)本息受償不足的部分，有權(quán)繼續(xù)向周文娟、高源追償。

【評(píng)析】

預(yù)售商品房按揭貸款中，購(gòu)房人向銀行貸款，由開發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保（保證期間至抵押權(quán)設(shè)立之時(shí)），購(gòu)房人將其所購(gòu)買的期房抵押給銀行，并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。在商品房已具備物權(quán)登記條件，但購(gòu)房人拒不協(xié)助辦理情況下，銀行能否對(duì)商品房行使優(yōu)先受償權(quán)，在實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議。各地法院針對(duì)此類案件同案不同判現(xiàn)象較為嚴(yán)重。由于此類案件的處理將對(duì)按揭貸款及商品房交易市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響，故包括銀行、開發(fā)商、廣大購(gòu)房者在內(nèi)的社會(huì)各界均十分關(guān)注該類案件的處理。

本案首先認(rèn)定預(yù)告登記不產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)后果，故判決購(gòu)房人應(yīng)協(xié)助辦理抵押登記，開發(fā)商督促并配合辦理。對(duì)于購(gòu)房人拒不協(xié)助辦理抵押登記導(dǎo)致登記無(wú)法完成的，為維護(hù)交易安全和合同穩(wěn)定，依照物權(quán)法第28條規(guī)定判決債權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)的處置價(jià)款優(yōu)先受償。債權(quán)人對(duì)處置款優(yōu)先受償后尚有余款的，應(yīng)優(yōu)先清償提供階段性擔(dān)保的開發(fā)商的墊款本息，再有余款的退還購(gòu)房人。本案實(shí)現(xiàn)了銀行、開發(fā)商、購(gòu)房人三方利益的平衡保護(hù)，有利于解決了此類案件的實(shí)踐爭(zhēng)議，統(tǒng)一裁判尺度，對(duì)同類案件審理具有指導(dǎo)意義。具體闡述如下：

（一）關(guān)于涉商品房抵押預(yù)告登記案件的不同裁判觀點(diǎn)

1.債權(quán)人對(duì)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)。其裁判理由主要有如下幾種情形：

（1）將抵押預(yù)告登記視為抵押登記，認(rèn)定抵押權(quán)設(shè)立。多數(shù)支持債權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)案件的裁判理由都是將抵押預(yù)告登記視為抵押登記，認(rèn)為抵押權(quán)已設(shè)立，故認(rèn)定債權(quán)人對(duì)商品房享有優(yōu)先權(quán)，如上海市奉賢區(qū)人民法院（2014）奉民二（商）初字第2101號(hào)、2898號(hào)、浙江省杭州市中級(jí)人民法院（2014）浙杭商外終字第27號(hào)、浙江省富陽(yáng)市人民法院（2015）杭富商初字第353號(hào)、廣州市海珠區(qū)人民法院（2014）穗海法民二初字第1266號(hào)、廣州市天河區(qū)人民法院（2013）穗天法民二初字第4525號(hào)、安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)人民法院（2015）鏡民二初字第00115號(hào)等判決均持該觀點(diǎn)。

（2）認(rèn)為抵押預(yù)告登記本質(zhì)上屬于在建工程抵押登記，故抵押權(quán)已設(shè)立，債權(quán)人對(duì)商品房享有優(yōu)先權(quán)。如安徽高院（2014）皖民二終字第780號(hào)判決認(rèn)為 “正在建造的房屋可以進(jìn)行抵押，并未限定抵押登記的形式。因此，無(wú)論是抵押預(yù)告登記還是正式的抵押登記，只要當(dāng)事人在登記機(jī)構(gòu)辦理了以抵押為意思表示的登記，其抵押權(quán)就有效設(shè)立，當(dāng)債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。”

（3）認(rèn)為債權(quán)人對(duì)預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為正式登記并無(wú)過(guò)錯(cuò)，故享有優(yōu)先受償權(quán)。如浙江高院（2015）浙民申字第809、810、811號(hào)案件裁判要旨“盡管涉案房產(chǎn)抵押僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，并不直接產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力，但是銀行對(duì)預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無(wú)過(guò)錯(cuò)。一、二審判決賦予抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)并無(wú)不當(dāng)。”。

2.附條件的判決債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。如上海市寶山區(qū)人民法院（2014）寶民二（商）初字第2317號(hào)民事判決認(rèn)為，債權(quán)人有權(quán)要求購(gòu)房人履行合同義務(wù)及時(shí)辦理正式抵押登記手續(xù)，債權(quán)人在抵押權(quán)設(shè)定后可依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。該案法院判決購(gòu)房人于十日內(nèi)辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，待抵押權(quán)設(shè)定后，原告有權(quán)行使優(yōu)先受償權(quán)。

3.債權(quán)人對(duì)商品房不享有優(yōu)先受償權(quán)。主要理由是，預(yù)告登記制度旨在保障將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，預(yù)告登記權(quán)利人享有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記條件成就時(shí)對(duì)系爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)辦理物權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分。故預(yù)告登記屬于債權(quán)保全措施，并具有排除他人處分標(biāo)的物的物權(quán)效力。基于抵押預(yù)告登記并非正式抵押登記，故抵押權(quán)未設(shè)立，債權(quán)人主張對(duì)抵押物行使優(yōu)先受償權(quán)尚不具備行使條件。如最高人民法院公報(bào)2014年第9期刊登的《光大銀行上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)公司保證合同糾紛案》即持此觀點(diǎn)，該案裁判要旨明確“預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購(gòu)房人）對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該項(xiàng)預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。”上海、福建的多數(shù)法院在類似案件中多持該觀點(diǎn)。

（二）對(duì)上述裁判分歧的分析意見(jiàn)

1.預(yù)告登記與正式登記（又稱本登記）存在本質(zhì)差別。預(yù)告登記旨在對(duì)將來(lái)設(shè)立物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保全，屬于債權(quán)保全措施，并具有排除他人處分標(biāo)的物的物權(quán)效力，并非現(xiàn)實(shí)的取得物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)依登記而設(shè)立，在未完成本登記的情況下，不能將抵押預(yù)告登記與本登記相混淆而認(rèn)定抵押權(quán)已設(shè)立。因此僅辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的情況下，不能得出抵押權(quán)已設(shè)立的結(jié)論。故部分法院將抵押預(yù)告登記視為抵押登記的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

2.商品房預(yù)告登記并非在建工程抵押登記。雖然商品房預(yù)售之時(shí)，通常商品房還屬于在建工程狀態(tài)。但商品房抵押預(yù)告登記與抵押登記性質(zhì)存在根本區(qū)別，故不能將抵押預(yù)告登記視為在建工程抵押登記。有法院將抵押預(yù)告登記認(rèn)定為在建工程抵押登記，據(jù)此認(rèn)定債權(quán)人已享有抵押權(quán)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

3.附條件判決債權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)的利弊分析。如上海市寶山區(qū)人民法院（2014）寶民二（商）初字第2317號(hào)民事判決，要求購(gòu)房人在限定期限內(nèi)辦理抵押登記，在登記完成后債權(quán)人有權(quán)行使對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)。但該判決卻無(wú)法解決購(gòu)房人拒不辦理抵押登記問(wèn)題，基于購(gòu)房人往往尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故購(gòu)房人拒不辦理情況下，實(shí)踐中亦無(wú)法由法院通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行方式強(qiáng)制辦理抵押登記，也無(wú)法賦予抵押權(quán)人自行辦理抵押登記手續(xù)，故債權(quán)人對(duì)標(biāo)的物的優(yōu)先受償權(quán)實(shí)際上將落空。

4.以未辦理抵押登記為由否定債權(quán)人優(yōu)先權(quán)的法律后果。對(duì)于僅辦理抵押預(yù)告登記未辦理本登記的，抵押權(quán)未依登記而設(shè)立。即上述公報(bào)案例觀點(diǎn)，該觀點(diǎn)符合物權(quán)法第二十條關(guān)于預(yù)告登記制度的立法本意。自公報(bào)案例發(fā)布后，有較多法院已按該觀點(diǎn)處理類似案件。

但值得我們關(guān)注的是，雖然不支持債權(quán)人享有抵押權(quán)符合物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，但若據(jù)此就一概否定債權(quán)人對(duì)商品房的處置款的優(yōu)先受償權(quán)，將產(chǎn)生不良的社會(huì)效果及法律效果。體現(xiàn)如下：

（1）銀行債權(quán)缺乏物權(quán)保障。在商品房預(yù)售領(lǐng)域，若案涉商品房已具備了物權(quán)登記條件，包括可辦理房屋所有權(quán)登記及抵押登記，因購(gòu)房人怠于辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致為按揭貸款銀行的債權(quán)提供抵押擔(dān)保的房產(chǎn)無(wú)法完成正式的抵押登記，若銀行無(wú)法行使抵押權(quán)，則將導(dǎo)致銀行貸款債權(quán)缺乏物權(quán)保障，無(wú)法起到遏制失信行為，更好的維護(hù)市場(chǎng)交易安全的社會(huì)效果及法律效果。

（2）加重開發(fā)商的責(zé)任。若銀行無(wú)法對(duì)案涉房屋行使優(yōu)先受償權(quán)，則其僅能通過(guò)向購(gòu)房人及提供階段性擔(dān)保的開發(fā)商要求承擔(dān)還款責(zé)任。因開發(fā)商提供階段性擔(dān)保通常約定的保證期至貸款銀行取得抵押權(quán)之時(shí)，開發(fā)商之所以愿意提供階段性擔(dān)保并不收取擔(dān)保費(fèi)用，亦是為了鼓勵(lì)購(gòu)房人按揭貸款購(gòu)房，促進(jìn)商品房銷售。若因購(gòu)房人怠于辦理抵押登記，導(dǎo)致銀行無(wú)法對(duì)商品房進(jìn)行處置并行使優(yōu)先受償權(quán)，無(wú)疑將增加開發(fā)商的責(zé)任。

（3）不利于合同穩(wěn)定及購(gòu)房人利益保護(hù)。開發(fā)商在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后通常會(huì)選擇要求解除房屋買賣合同并要求購(gòu)房人退還房屋，其結(jié)果將導(dǎo)致業(yè)已履行的房屋買賣合同應(yīng)恢復(fù)到原初狀態(tài)，影響到合同穩(wěn)定。并且，在房?jī)r(jià)上漲情況下開發(fā)商選擇解除合同將導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法獲取房屋上漲的溢價(jià)收益，對(duì)購(gòu)房人有失公平。

（三）本案協(xié)調(diào)了物權(quán)法規(guī)定與實(shí)踐需求之間的關(guān)系

由上分析可知，支持債權(quán)人享有抵押權(quán)的判決，有違物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記及抵押登記的立法規(guī)定，但其卻符合實(shí)踐需要，而否定債權(quán)人享有抵押權(quán)，雖符合物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，但卻不符合實(shí)踐需要，從而出現(xiàn)了物權(quán)法的適用與實(shí)踐需求相背離的尷尬局面。

本案并未對(duì)債權(quán)人的優(yōu)先權(quán)問(wèn)題作機(jī)械處理，而是通過(guò)嚴(yán)密的邏輯分析和法理論證，認(rèn)可特定情況下債權(quán)人對(duì)商品房的處置款享有優(yōu)先受償權(quán)，該判決結(jié)論協(xié)調(diào)了物權(quán)法規(guī)定與實(shí)踐需求之間的關(guān)系，既符合法律規(guī)定又回應(yīng)了實(shí)踐需求。

1.本案首先判決相關(guān)當(dāng)事人辦理抵押登記手續(xù)，符合不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)依登記而設(shè)立的物權(quán)法規(guī)定。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)依登記而設(shè)立。故本案首先考慮的是責(zé)令相關(guān)當(dāng)事人辦理抵押登記手續(xù)，以推動(dòng)抵押權(quán)依登記而設(shè)立。即本案裁判理由指出，在具備物權(quán)登記條件情況下，購(gòu)房人有義務(wù)協(xié)助貸款銀行辦理商品房抵押登記，開發(fā)商亦應(yīng)督促購(gòu)房人辦理抵押登記。在商品房抵押登記完成后，抵押權(quán)方依法設(shè)立，銀行才能作為抵押權(quán)人對(duì)商品房行使優(yōu)先受償權(quán)，開發(fā)商因保證期間屆滿而免除保證責(zé)任。二審法院確定購(gòu)房人應(yīng)在三十日內(nèi)協(xié)助辦理案涉房產(chǎn)抵押登記，開發(fā)商應(yīng)督促其辦理。該判決明確了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)必須亦登記設(shè)立，預(yù)告登記不產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的法律后果，與上述公報(bào)案例主要觀點(diǎn)實(shí)際上是一致的。

2.本案在購(gòu)房人拒不辦理抵押登記的特殊情況下賦予債權(quán)人優(yōu)先權(quán)，既符合物權(quán)法精神又回應(yīng)了實(shí)踐需要。

本案同時(shí)考慮到，購(gòu)房人若仍拒不協(xié)助辦理抵押登記，債權(quán)人能否對(duì)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)？對(duì)于該問(wèn)題，是本案的主要爭(zhēng)點(diǎn)和難點(diǎn)，亦是此類案件中最為關(guān)鍵的問(wèn)題。

本案在處理該問(wèn)題方面具有重大突破，也是本案不同于上述各地法院不同判決的價(jià)值所在。本案主要從五個(gè)方面去分析論證債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)：一是從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定得出案涉商品房可作為購(gòu)房人責(zé)任財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的結(jié)論；二是從倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用基本原則出發(fā)，認(rèn)定賦予債權(quán)人優(yōu)先權(quán)有利于懲治違約失信行為。三是從物權(quán)公示角度出發(fā)，認(rèn)為預(yù)告登記亦具備一定的公示外觀。四是參照附條件民事行為的法律規(guī)定，認(rèn)為購(gòu)房人拒不不辦理抵押本登記，實(shí)為惡意阻卻條件成就應(yīng)視為條件已成就。五是從《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十六的規(guī)定得出債權(quán)人有權(quán)處置商品房的結(jié)論。上述觀點(diǎn)論證邏輯嚴(yán)密，二審法院據(jù)此并根據(jù)物權(quán)法第二十八條規(guī)定，通過(guò)司法判決確認(rèn)債權(quán)人對(duì)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)。

該結(jié)論既不否定抵押權(quán)依登記設(shè)立，同時(shí)另辟蹊徑，運(yùn)用體系解釋的法律解釋方法考察了相關(guān)司法解釋規(guī)定，并從誠(chéng)實(shí)信用、物權(quán)公示等基本原則出發(fā)探求立法精神，最終依據(jù)物權(quán)法第二十八條規(guī)定，以司法判決確認(rèn)債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，從而解決了該類案件中的實(shí)踐難題。

3.本案關(guān)于商品房處置價(jià)款的清償順位的處理，有利于保障各方當(dāng)事人利益。

對(duì)于商品房的處置價(jià)款，銀行作為債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。若處置款尚有余款的，因開發(fā)商為此提供階段性擔(dān)保并墊付了款項(xiàng)，其承擔(dān)保證責(zé)任實(shí)質(zhì)上與該商品房存在關(guān)聯(lián)，且從法律角度分析其實(shí)際上亦享有解除商品房買賣合同并收回商品房的權(quán)利，故為了一攬子解決糾紛，避免訟累以及各方當(dāng)事人行使權(quán)利產(chǎn)生沖突，本案二審逕行判決商品房處置款余款應(yīng)優(yōu)先清償開發(fā)商因提供擔(dān)保所墊付的款項(xiàng)本息。若商品房處置款仍有余款的，二審法院認(rèn)為該利益應(yīng)當(dāng)歸屬于購(gòu)房人，故判決將最后的余款退還購(gòu)房人。上述處理，有利于保護(hù)各方當(dāng)事人的利益。